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  1. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il mio avv. non è molto convinto di poter vincere la mia causa, la storia in breve (già discussa in altro mio post) fatto preliminare di acquisto di un immobile (poi risultato abusivo non sanabile), dato anticipo e caparra confirmatoria al venditore, (15.000euro) e euro 1.000 all' AI come anticipo della sua mediazione di complessivi 2.500. Dopo tre mesi il venditore mi ha restituito la somma, ma l'AI mi ha citato in giudizio (prima udienza 20 febb.) per le restanti 1.500 della sua mediazione.... E' capitato a qualcuno di voi una cosa simile??? come si è risolta?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 18 Febbraio 2014
  2. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' possibile che qualcuno abbia cambiato il titolo del mio post?????
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il titolo ė stato modificato perché nn conforme, ma il 3D ė comunque visibile come prima. Nel tuo caso bisognerebbe vedere cosa avete scritto nel preliminare, tuttavia la richiesta dell AI potrebbe essere giustificata
     
  4. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi è stato spiegato che il preliminare di un immobile abusivo non sanabile é nullo, (Cassazione 12 2013) e quindi di conseguenza la provvigione non è dovuta!!!! o no??? Aiutoooooo
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ė una sentenza della Cassazione, non è esattamente una norma di legge. Prima di fare una causa ci penserei bene
     
  6. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    la causa in realta la sta facendo l'agente immobiliare, lui mi ha ciytato in giudizio, io in qualche modo sto cercando di difendermi. Nei post precedenti i suoi colleghi la pensavano in modo completamente diverso dal suo..... a lei personalmente è mai capitata una situazione del genere???
     
  7. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Se parla della sentenza Cass. sent. n. 28456/13 del 19.12.2013
    citata anche nell'articolo
    http://www.laleggepertutti.it/44528...vo-nullo-il-compromesso-contratto-preliminare
    si dice (ma andrebbe ripreso il testo originale della sentenza...)
    [...]
    La provvigione al mediatore Con un’altra sentenza, di questi stessi giorni, la Cassazione sembra contraddire sé stessa e quanto appena detto con riferimento alla nullità del compromesso. Secondo i giudici, infatti, il mediatore ha diritto alla provvigione anche se il preliminare di compravendita riguarda un immobile che non ha la concessione edificatoria: fra le parti si è comunque costituito un vincolo giuridico e, in ogni caso, può ben intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi oppure essere prodotta la dichiarazione prevista dalla legge, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al primo settembre 1967.
     
  8. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    in questo caso non potra mai intervenire la concessione in sanatoria, (non è sanabile in nessun modo) ed è stato costruito chiaramente dopo il 1967....
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    per ottenere una concessione in sanatoria deve necessariamente esserci una richiesta di condono presentata nei termini e modalità previste dalla legge (una domanda di condono fuori termini non è valida, come una domanda di condono in aree soggette a vicoli è impossibile ottenere una concessione in sanatoria senza il parere favorevole dell'Ente impositore del vincolo - paesaggistico, architettonico - etc).

    Un immobile abusivo non può essere alienato, se l'irregolarità è evidente non è esclusa la responsabilità del mediatore (difficile valutare senza la visione dei documenti)

    in ogni caso volendo prendere per buona la teoria della dichiarazione del venditore inerente una regolarità urbanistica che di fatto non esiste , il venditore stesso in caso di caparra confirmatoria , sarebbe tenuto oltre al versamento del doppio di quanto percepito a tale titolo, anche al risarcimento del danno comprese le eventuali cifre versate a titolo di intermediazione.

    IO sinceramente propengo più per la responsabilità del mediatore di fronte ad immobili abusivi
    ma è una mia idea da persona non a conoscenza dei fatti (specifici inerenti al 3d)
     
    A sarda81, Silvio Luise, Tobia e 1 altro utente piace questo messaggio.
  10. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    il comune su questa costruzione ha intimato il "ripristino stato dei luoghi" previa demolizione..... piu abusivo di cosi!!!!![DOUBLEPOST=1392764205,1392763918][/DOUBLEPOST]ma quello che conta..... (che non ho ben capito) c'è una legge che impedisca all AI di percepire la provvigione????? (chiaramente in questo caso specifico)
     
  11. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Se leggi quell'articolo (purtroppo non trovo la sentenza) sussiste il vincolo giuridico = va pagata la provvigione.
    Bisognerebbe leggere il tuo preliminare... e probabilmente quello che potevi fare era chiedere il doppio della caparra... Cioè avere 30.000€ con questi pagavi 2.500€ di provvigione a questo...
    Come hai sciolto il contratto?
     
  12. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se e solo se il contratto preliminare verrà dichiarato nullo.
    Il problema e' che l'orientamento della nullità del preliminare e' stato fatto con estensione perche' la nullità si applica agli atti di trasferimento (cosa che il preliminare non e') letteralmente parlando ed e' un'inversione di marcia molto recente in parte criticata proprio per questa estensione logica che e' stata fatta alla legge 47/85.Quindi bisognerà vedere se questa interpretazione sara' solo una meteora oppure continuerà nel tempo.
     
    A Bagudi e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    la sentenza parla chiaro, ma è una sentenza che potrebbe essere contraddetta anche domani da un altra sentenza...
    Non credo sia mai capitato a nessuno perchè la serntenza, che credo sia l'unico appiglio nel caso specifico, è troppo recente

    non c'è una legge, l ho scritto sopra, anzi solitamente l'AI ha diritto alla mediazione in quanto la responsabilità cade sul venditore al quale puoi chiedere caparra doppia e danni dimostrabili quali ad esempio il pagamento della provvigione
    Bisognerebbe comunque sempre vedere cosa avete scritto nel preliminare
     
  14. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ma se il preliminare è nullo, (se lo è per me, lo è anche per il venditore) quindi niente doppia caparra, sono stato fortunato a riavere il mio denaro......
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In altri casi il Comune in caso di mancato ripristino procede all'acquisizione del bene in favore del patrimonio dello stato.
    Diciamo che ti hanno (da quel che scrivi) messo in un bel pasticcio a mio avviso premeditato

    Il primo errore a mio avviso è stato quello di accontentarti di rientrare in possesso solo di quanto versato quindi rinunciando ad un eventuale rivalza di richiesta di maggiori danni subiti (ma forse è stata una scelta saggia almeno quelli li hai recuperati)

    Su una legge specifica al momento non saprei risponderti , ma parto dal presupposto che un immobile abusivo ed insanabile non può essere alienato, secondo questo principio un AI che propone la vendita di un immobile inalienabile una certa responsabilità dovrebbe averla ( soprattutto se trattasi di abuso totale facilmente individuabile con la minima diligenza e competenza che si addice ad un operatore immobiliare)

    a mio avviso tu sei parte lesa e se io fossi L'AI in questione mi vergognerei e ti chiederei scusa.
     
    A sarda81, marcellogall e Tobia piace questo elemento.
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si in effetti hai ragione, se considerato nullo niente caparra doppia, niente provvigioni e niente danni. mah...
     
  17. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    sul preliminare c'era scritto che l'immobile sarebbe stato regolarizzato nel giro di pochi mesi........ in realta nemmeno fra un secolo potra essere regolarizzato!!!
     
  18. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    per ludovica83, il contratto si è sciolto dopo che un amico geometra mi ha fatto notare che l'immobile non sarebbe mai potuto essere regolarizzato, da quel momento ho cercato di recuperare i miei soldi con il venditore...
     
  19. agenzialeonardo

    agenzialeonardo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    come scrive Ingelman "se io fossi L'AI in questione mi vergognerei e ti chiederei scusa."
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vi posto un articolo che può togliere qualche dubbio

    Preliminare di immobile abusivo e inidoneità al conseguimento della provvigione da parte dell’agente

    Scritto da Avv. Giorgio Bertolini il marzo - 14 - 2013

    Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 9 novembre 2012, afferma un principio importante per un corretto svolgimento dell’attività di intermediazione immobiliare, stabilendo che in caso di stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile non conforme alla normativa edilizio – urbanistica (L. 28 febbraio 1985 n. 47 e succ. mod. ed integrazioni, oggi confluite nel DPR 6 giugno 2001 n. 380) non è dovuto alcun compenso al mediatore grazie al quale l’affare si è concluso.

    Secondo il giudice del merito, infatti, il promissario acquirente di un appartamento oggetto di un’abuso edilizio primario non può agire in giudizio per far dichiarare la nullità del contratto preliminare, giacché la L. n. 47/85 non si applica ai contratti aventi esclusivamente effetti obbligatori come quest’ultimo; può invece agire per ottenere la risoluzione, applicandosi nel caso di specie ed in via analogica l’art. 1489 c.c. dettato in tema di oneri non apparenti che diminuiscono il libero godimento dell’immobile e non sono stati dichiarati nel contratto.

    A differenza del contratto nullo, quello risolubile mantiene la sua efficacia fino a quando il vizio da cui è affetto non viene sollevato in giudizio da uno dei contraenti. Tuttavia, in applicazione del principio secondo cui il diritto alla provvigione è insensibile alle sole vicende successive inerenti il contratto intermediato, si deve distinguere tra le ipotesi in cui quest’ultimo è risolubile per cause sopravvenute al perfezionarsi dello stesso e le ipotesi invece di originaria inefficacia, invalidità o inesistenza.

    Nel caso concreto, tuttavia, a prescindere dalla domanda di risoluzione del contratto preliminare, il contratto definitivo sarà radicalmente nullo ex art. 40 L. n. 47/85; conseguentemente l’affare non potrà dirsi perfezionato ai sensi degli articoli 1754 e ss. c.c. e quindi il mediatore non avrà diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c..

    A nulla varrebbe invocare il principio di cui all’art. 1757 c.c. che fa salvo il diritto alla provvigione una volta avveratasi una condizione risolutiva o quando il contratto è annullabile o rescindibile se il mediatore non conosceva la causa di invalidità. In questi ultimi casi infatti gli effetti del contratto si producono ugualmente benché siano precari, mentre nel caso di immobile abusivo il contratto preliminare darà luogo sicuramente a un definitivo radicalmente nullo.
     
    A Silvio Luise e Tobia piace questo messaggio.

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