Udienza del 20 febbraio per causa di mediazione con agente immobiliare

Il mio avv. non è molto convinto di poter vincere la mia causa, la storia in breve (già discussa in altro mio post) fatto preliminare di acquisto di un immobile (poi risultato abusivo non sanabile), dato anticipo e caparra confirmatoria al venditore, (15.000euro) e euro 1.000 all' AI come anticipo della sua mediazione di complessivi 2.500. Dopo tre mesi il venditore mi ha restituito la somma, ma l'AI mi ha citato in giudizio (prima udienza 20 febb.) per le restanti 1.500 della sua mediazione.... E' capitato a qualcuno di voi una cosa simile??? come si è risolta?

 

E' possibile che qualcuno abbia cambiato il titolo del mio post?????

 

Mi è stato spiegato che il preliminare di un immobile abusivo non sanabile é nullo, (Cassazione 12 2013) e quindi di conseguenza la provvigione non è dovuta!!!! o no??? Aiutoooooo

 

la causa in realta la sta facendo l'agente immobiliare, lui mi ha ciytato in giudizio, io in qualche modo sto cercando di difendermi. Nei post precedenti i suoi colleghi la pensavano in modo completamente diverso dal suo..... a lei personalmente è mai capitata una situazione del genere???

 

Se parla della sentenza Cass. sent. n. 28456/13 del 19.12.2013
citata anche nell'articolo
http://www.laleggepertutti.it/44528...vo-nullo-il-compromesso-contratto-preliminare
si dice (ma andrebbe ripreso il testo originale della sentenza...)
[...]
La provvigione al mediatore Con un’altra sentenza, di questi stessi giorni, la Cassazione sembra contraddire sé stessa e quanto appena detto con riferimento alla nullità del compromesso. Secondo i giudici, infatti, il mediatore ha diritto alla provvigione anche se il preliminare di compravendita riguarda un immobile che non ha la concessione edificatoria: fra le parti si è comunque costituito un vincolo giuridico e, in ogni caso, può ben intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi oppure essere prodotta la dichiarazione prevista dalla legge, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al primo settembre 1967.

 

in questo caso non potra mai intervenire la concessione in sanatoria, (non è sanabile in nessun modo) ed è stato costruito chiaramente dopo il 1967....

 

per ottenere una concessione in sanatoria deve necessariamente esserci una richiesta di condono presentata nei termini e modalità previste dalla legge (una domanda di condono fuori termini non è valida, come una domanda di condono in aree soggette a vicoli è impossibile ottenere una concessione in sanatoria senza il parere favorevole dell'Ente impositore del vincolo - paesaggistico, architettonico - etc).

Un immobile abusivo non può essere alienato, se l'irregolarità è evidente non è esclusa la responsabilità del mediatore (difficile valutare senza la visione dei documenti)

in ogni caso volendo prendere per buona la teoria della dichiarazione del venditore inerente una regolarità urbanistica che di fatto non esiste , il venditore stesso in caso di caparra confirmatoria , sarebbe tenuto oltre al versamento del doppio di quanto percepito a tale titolo, anche al risarcimento del danno comprese le eventuali cifre versate a titolo di intermediazione.

IO sinceramente propengo più per la responsabilità del mediatore di fronte ad immobili abusivi
ma è una mia idea da persona non a conoscenza dei fatti (specifici inerenti al 3d)

 

il comune su questa costruzione ha intimato il "ripristino stato dei luoghi" previa demolizione..... piu abusivo di cosi!!!!![DOUBLEPOST=1392764205,1392763918][/DOUBLEPOST]ma quello che conta..... (che non ho ben capito) c'è una legge che impedisca all AI di percepire la provvigione????? (chiaramente in questo caso specifico)

 

Se leggi quell'articolo (purtroppo non trovo la sentenza) sussiste il vincolo giuridico = va pagata la provvigione.
Bisognerebbe leggere il tuo preliminare... e probabilmente quello che potevi fare era chiedere il doppio della caparra... Cioè avere 30.000€ con questi pagavi 2.500€ di provvigione a questo...
Come hai sciolto il contratto?

 

Se e solo se il contratto preliminare verrà dichiarato nullo.
Il problema e' che l'orientamento della nullità del preliminare e' stato fatto con estensione perche' la nullità si applica agli atti di trasferimento (cosa che il preliminare non e') letteralmente parlando ed e' un'inversione di marcia molto recente in parte criticata proprio per questa estensione logica che e' stata fatta alla legge 47/85.Quindi bisognerà vedere se questa interpretazione sara' solo una meteora oppure continuerà nel tempo.

 

ma se il preliminare è nullo, (se lo è per me, lo è anche per il venditore) quindi niente doppia caparra, sono stato fortunato a riavere il mio denaro......

 

In altri casi il Comune in caso di mancato ripristino procede all'acquisizione del bene in favore del patrimonio dello stato.
Diciamo che ti hanno (da quel che scrivi) messo in un bel pasticcio a mio avviso premeditato

Il primo errore a mio avviso è stato quello di accontentarti di rientrare in possesso solo di quanto versato quindi rinunciando ad un eventuale rivalza di richiesta di maggiori danni subiti (ma forse è stata una scelta saggia almeno quelli li hai recuperati)

Su una legge specifica al momento non saprei risponderti , ma parto dal presupposto che un immobile abusivo ed insanabile non può essere alienato, secondo questo principio un AI che propone la vendita di un immobile inalienabile una certa responsabilità dovrebbe averla ( soprattutto se trattasi di abuso totale facilmente individuabile con la minima diligenza e competenza che si addice ad un operatore immobiliare)

a mio avviso tu sei parte lesa e se io fossi L'AI in questione mi vergognerei e ti chiederei scusa.

 

sul preliminare c'era scritto che l'immobile sarebbe stato regolarizzato nel giro di pochi mesi........ in realta nemmeno fra un secolo potra essere regolarizzato!!!

 

per ludovica83, il contratto si è sciolto dopo che un amico geometra mi ha fatto notare che l'immobile non sarebbe mai potuto essere regolarizzato, da quel momento ho cercato di recuperare i miei soldi con il venditore...

 

come scrive Ingelman "se io fossi L'AI in questione mi vergognerei e ti chiederei scusa."

 

Vi posto un articolo che può togliere qualche dubbio

Preliminare di immobile abusivo e inidoneità al conseguimento della provvigione da parte dell’agente

Scritto da Avv. Giorgio Bertolini il marzo - 14 - 2013

Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 9 novembre 2012, afferma un principio importante per un corretto svolgimento dell’attività di intermediazione immobiliare, stabilendo che in caso di stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile non conforme alla normativa edilizio – urbanistica (L. 28 febbraio 1985 n. 47 e succ. mod. ed integrazioni, oggi confluite nel DPR 6 giugno 2001 n. 380) non è dovuto alcun compenso al mediatore grazie al quale l’affare si è concluso.

Secondo il giudice del merito, infatti, il promissario acquirente di un appartamento oggetto di un’abuso edilizio primario non può agire in giudizio per far dichiarare la nullità del contratto preliminare, giacché la L. n. 47/85 non si applica ai contratti aventi esclusivamente effetti obbligatori come quest’ultimo; può invece agire per ottenere la risoluzione, applicandosi nel caso di specie ed in via analogica l’art. 1489 c.c. dettato in tema di oneri non apparenti che diminuiscono il libero godimento dell’immobile e non sono stati dichiarati nel contratto.

A differenza del contratto nullo, quello risolubile mantiene la sua efficacia fino a quando il vizio da cui è affetto non viene sollevato in giudizio da uno dei contraenti. Tuttavia, in applicazione del principio secondo cui il diritto alla provvigione è insensibile alle sole vicende successive inerenti il contratto intermediato, si deve distinguere tra le ipotesi in cui quest’ultimo è risolubile per cause sopravvenute al perfezionarsi dello stesso e le ipotesi invece di originaria inefficacia, invalidità o inesistenza.

Nel caso concreto, tuttavia, a prescindere dalla domanda di risoluzione del contratto preliminare, il contratto definitivo sarà radicalmente nullo ex art. 40 L. n. 47/85; conseguentemente l’affare non potrà dirsi perfezionato ai sensi degli articoli 1754 e ss. c.c. e quindi il mediatore non avrà diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c..

A nulla varrebbe invocare il principio di cui all’art. 1757 c.c. che fa salvo il diritto alla provvigione una volta avveratasi una condizione risolutiva o quando il contratto è annullabile o rescindibile se il mediatore non conosceva la causa di invalidità. In questi ultimi casi infatti gli effetti del contratto si producono ugualmente benché siano precari, mentre nel caso di immobile abusivo il contratto preliminare darà luogo sicuramente a un definitivo radicalmente nullo.