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leonardo52

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno.
Ho un garage da vendere. Ho provato con un'Agenzia ma non è riuscita.

Al 31 dicembre è scaduto l'incarico e adesso ci provo da solo.

Il mio problema è: quando c'è l'Agenzia di mezzo, il compratore fa un'offerta e dà un assegno per la caparra. Se in venditore accetta, chi ha fatto l'offerta deve comprare a quel prezzo o perde la caparra. Tutto chiaro e abbastanza tutelante per le due parti.

Nel mio caso, come privato, come devo fare? Se ci mettiamo d'accordo sul prezzo, devo andare in giro con il compromesso pronto, per farmi dare la caparra? Si può fare una specie di proposta con versamento della caparra come si fa in Agenzia, rimandando il compromesso vero e proprio ad un secondo momento?

Siccome mi è già capitato anni fa che uno aveva accettato di comprare un rustico e nelle more della redazione del compromesso (qualche giorno dopo) il signore ha cambiato idea e non ha più comprato, non vorrei, possibilmente, ripetere l'esperienza.
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
In una trattativa tra privati ci si muove esattamnente come avviene con un'agenzia.

Se hai un acquirente interessato, metti per iscritto i termini dell'accordo raggiunto (prezzo, modalità di pagamento e scadenze) comprendente i dati anagrafici delle parti e i dati catastali dell'immobile e specifica che viene versata una caparra, ed infine firmatelo entrambi (ovviamente il documento deve essere redatto in duplice copia).

A quel punto potete andare dal notaio direttamente per il rogito (o se preferite magari anche perchè i tempi per arrivare al rogito sono lunghi e/o vuoi sentirti più tranquillo), potete stipulare un "formale compromesso" davanti ad un notaio.
Quest'ultimo passaggio (il compromesso) non è tuttavia indispensabile perchè l'accordo di cui sopra equivale già ad un compromesso.

Ricordati di registrare presso l'AE il compromesso stipulato (sia che si tratti della scrittura fatta da te, sia che si tratti del formale compromesso stipulato dal notaio).
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
in caso di box io ho visto arrivare a un accordo verbale tra le parti e poi andare direttamente a rogito.
si trattava, a onor del vero, di compravendita tra parti che bene o male si conoscevano...
 

leonardo52

Membro Attivo
Privato Cittadino
il problema, secondo me, è proprio nel diverso modo di operare. Con l'Agenzia il compratore fa l'offerta nero su bianco con un assegno di caparra e perciò se il venditore accetta, la cosa va avanti in quei termini. Se il compratore cambia idea perde la caparra. Posso come privato chiedere di fare un'offerta scritta? Penso di sì. Posso chiedere un assegno di caparra senza compilare il compromesso? Penso di no, chi mi darebbe in mano un assegno senza un compromesso? Nel tempo che passa tra l'accordo e la firma del compromesso, fossero solo anche 2 giorni, il compratore può tirarsi indietro e io non ho niente in mano.
Penso che l'unica soluzione sia di portarsi dietro un fac-simile di compromesso e se si raggiunge l'accordo si va nel primo bar, si compilano i dati anagrafici, si definiscono le cifre e i tempi della caparra e dell'atto e poi si spera
Qualcuno ha delle idee migliori.
 

francesca7

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Del tipo come lavorare come un'agenzia non essendo agenzia?
perchè non fai continuare l'agenzia!!! Non è che le cose si vendono sempre velocemente come vorremmo, l'agenzia non ha la bacchetta magica, con il tempo magari capiterà la persona giusta, cosa ti fa pensare che da solo potresti fare prima, ma visti i dubbi sicuramente non meglio.
 

leonardo52

Membro Attivo
Privato Cittadino
non faccio continuare l'agenzia perchè avete un modo di lavorare che non mi piace. Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra). Mi dicono: " allora mettiamo 30.000 e poi trattiamo, sul contratto mettiamo 30.000 di richiesta, a lei arriveranno 23000 e la differenza rispetto a quanto riusciremo a spuntare sarà la nostra commissione" Durata dell'incarico 2 anni. Io dico: troppo, facciamo 1 anno e mezzo. Firmato.
Vado a leggere attentamente la clausole e capisco il motivo di questa supervalutazione inserita in contratto: se vendevo il bene per conto mio avrei dovuto pagare a loro 7.000 €, la differenza tra quello che avrei voluto prendere e la loro valutazione gonfiata ad arte.
Dopo 2-3 mesi, mi contattano e dicono che la mia richiesta era troppo alta, dovevo scendere a 16-17, loro avrebbero portato il compratore a 20 e la loro commissione sarebbe stata la differenza. Rifiuto.
Dopo qualche mese mi dicono che stanno trattando la casa confinante (muro in comunione) con il mio garage e che i possibili compratori della casa hanno offerto per il mio garage 15000€ (tutto a voce, niente carta). Rifiuto.
Tanto più che, essendo confinanti, avrei potuto chiedere di più, non di meno. Possono aprire una porta ed avere un locale in più o salire dal garage senza uscire da casa, comodità che qualcosa vale, penso.
Adesso l'incarico è scaduto e i confinanti me lo hanno chiesto. Non abbiamo ancora iniziato una trattativa.
Leggendo tutte le trappole che la legge dissemina in questa materia, non vorrei che questa agenzia, che mi ha restituito la chiave senza battere ciglio, ad incarico scaduto, non avesse qualche diritto per avermi parlato di questi signori che stavano comprando la casa vicino alla mia e che sicuramente avranno già visto il locale.
Che ne pensate?
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Penso diverse cose.

1) che se il vicino dovesse acquistare il tuo garage propostogli dall'agenzia, tu dovrai pagare la provvigione all'agenzia.

2) che avresti dovuto leggere attentamente le clausole dell'incarico e pensare sul da farsi "prima" di firmarlo

3) che l'importo della provvigione pattuita è alto e che le modalità sono inconsuete benchè possa essere tutto concordato legittimamente.
 
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ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra). Mi dicono: " allora mettiamo 30.000 e poi trattiamo, sul contratto mettiamo 30.000 di richiesta, a lei arriveranno 23000 e la differenza rispetto a quanto riusciremo a spuntare sarà la nostra commissione" Durata dell'incarico 2 anni. Io dico: troppo, facciamo 1 anno e mezzo. Firmato.
Che ne pensate?
Che già quello che ho quotato sopra bastava e avanzava per procedere con un ciaone...
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra). Mi dicono: " allora mettiamo 30.000 e poi trattiamo, sul contratto mettiamo 30.000 di richiesta, a lei arriveranno 23000 e la differenza rispetto a quanto riusciremo a spuntare sarà la nostra commissione" Durata dell'incarico 2 anni. Io dico: troppo, facciamo 1 anno e mezzo. Firmato.
secondo me chi accetta di dare incarichi così è come chi comprava il sale da vanna marchi per avere fortuna. No comment sull'agenzia.
non faccio continuare l'agenzia perchè avete un modo di lavorare che non mi piace
perfortuna le agenzie non sono tutte vanna marchi.....
 

francesca7

Membro Attivo
Agente Immobiliare
"Avete" no, purtroppo hai trovato un'agenzia molto poco professionale, sempre se le cose stanno come le racconti, io posso dire che solitamente sono i venditori che vengono in agenzia con la richiesta economica già fatta, fatta da un geometra, che però il piu delle volte non rispetta i prezzi di mercato. Dove è scritto che quello che dice il geometra è oro colato, quindi a niente vale quello che dice l'agenzia. Io ho imparato quando si presentano persone che vogliono sfruttare l'agenzia imponendo tempi e prezzi a non prendere l'immobile in vendita, tanto da quell'oggetto e da quella persona non arriverà niente di buono.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra).
Rilevo due errori:
1) l'agenzia può anche chiedere quanto si vuole ricavare, ma deve dare una sua valutazione;
2) la stima fatta dal geometra, con tutto il rispetto per il geometra, per me vale zero.
Come io non mi sogno di entrare ufficialmente nel campo tecnico, il geometra dovrebbe fare il suo mestiere e non il mio.
 

leonardo52

Membro Attivo
Privato Cittadino
perchè l'agenzia non ha fatto la stima non lo so, forse non ne sono capaci
chiedere al cliente quanto vuole ricavare mi sembra il minimo
che un geometra non possa fare stime mi sembra una grande str-----ta , studiano una materia che si chiama ESTIMO
che il "mestiere" dell'agente immobiliare sia fare le stime è la prima volta che lo sento, su questo forun è tutto un osannare il mitico "cercare l'immobile giusto per il cliente", "mettere in contatto domanda e offerta" e adesso salta fuori anche "gli unici in grado di fare le stime".
A quando andare su Marte con la bicicletta?
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Non penso proprio, l'incarico è scaduto.
Credo bisognerebbe avere l'umiltà di cercare almeno di capire ciò che gli altri dicono e questo mi pare tu non l'abbia.

1)
Ti è stato scritto che un "tecnico" (geometra e/o assimilabili) è nella posizione di effettuare stime e valutazioni, tuttavia tai valutazioni sono per lo più di carattere tecnico e non commerciale, mentre gli agenti immobiliari che pure hanno la facoltà e la capacità di effettuare stime e valutazioni, fanno questo tenedo conto in maniera principale degli aspetti commerciali (che poi nel caso specifico di una vendita sono gli elementi fondamentali e basilari).

Perciò quando si mette in vendita un immobile con tutto il rispetto per il lavoro e il parere di un geometra, si tiene conto principalmente del parere dell'agente immobiliare (in cui si presume si abbia fiducia).

I "tecnici" sono tali e tali rimangono.
Spesso e volentieri (per non dire sempre) nel fare le loro valutazioni si basano unicamente su parametri appresi alle lezioni di estimo, ma scordano elementi fondamentali quali: l'andamento del mercato, la commerciabilità dell'immobile (ovvero se l'immobile in questione è richiesto o meno), il valore intrinseco dell'immobile, ecc.... che sono tutti elementi essenziali per determinare un "giusto prezzo di vendita" o per lo meno "una giusta richiesta" per quanto concerne il prezzo.

2)
Che tu non debba pagare la provvigione all'agenzia nel caso in cui vendessi l'immobile al tuo vicino (coi presupposti da te spiegati) è sbagliato.
Che l'incarico di vendita sia scaduto NON ha rilevanza alcuna.
Ciò che tu credi o meno al riguardo non ha importanza.
Ciò che importa è 1) quanto stabiliscono la legge e le norme vigenti e 2) il fatto che tu hai un "dovere morale" nei confronti dell'agente che per primo ha proposto il tuo immobile al vicino.

Perciò, invece di sentirti tanto sicuro dei tuoi personali pensieri, vedi di stare ad ascoltare chi è del mestiere e ti da suggerimenti sensati e fondati, ricordandoti che tu stesso hai scritto per richiederli.

Per quanto riguarda l'andare in bicicletta su Marte direi che è solo questione di tempo, perchè non c'è niente di impossibile per un bravo agente immobiliare. ;);):innocente::innocente:
 

leonardo52

Membro Attivo
Privato Cittadino
Chiedo scusa per la mia irruenza e la ringrazio per sua la risposta pacata e argomentata.

Se ho capito bene, se l'Agenzia ha aperto la porta del garage e fatto entrare una persona, acquisisce il diritto alla provvigione, anche se il locale non è piaciuto, se non è stata fatta nessuna offerta.

Domanda: per quanto tempo questo diritto alla provvigione rimane valido?
Ci sarà una prescrizione, credo. Non è un diritto feudale, penso.

Il fatto che nell'incarico si metta una scadenza che significato ha? Per chi vende perchè si vuole concludere rapidamente, sfruttando l'azione dell'Agenzia, altrimenti si mette un bel cartello vendesi e magari rimane lì per 10 anni. Ma se l'Agenzia non porta nessuno a fare almeno un'offerta, che cosa pretende?

Lei dice che il diritto nasce dall'aver "proposto l'immobile per prima". Ma qui si parla di pagare una "mediazione" non di pagare le "proposte". Se la vendita non avviene, che cosa si "media"?

Se un Agente mette un annuncio su internet o su una vetrina e uno che passa chiede informazioni allora ha già diritto perchè ha fatto "la proposta"?.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Il diritto nasce se chi vede un immobile con l’agenzia poi compra quell’immobile.
Altrimenti tutti vedrebbero le case grazie alle agenzie , e poi la comprerebbero privatamente.
Il diritto alla provvigione si prescrive a un anno dal rogito ( che essendo atto pubblico è conoscibile dall’agenzia).Non rileva la scadenza dell’incarico.

Se non vuoi pagare provvigioni devi cercare un acquirente che non abbia già visto l’immobile con l’agenzia.
 

francesca7

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Niente non c'è modo di fare capire a chi non vuole capire, che il lavoro gia svolto, le persone a cui si è presentato l'immobile anche se poi non si è giunti a niente, saranno persone a cui non si puo vendere quell'immobile senza avere pagato l'agenzia. Cosa ha pagato Leonardo 52 delle iniziative che ha citato, ha per caso pagato il cartello, ha un costo, ha pagato l'annuncio su internet, ha un costo, ha pagato il tempo della persona che ha preso il telefono ed ha fatto la telefonata, ha un costo e potrei continuare ma se si è davanti a persone che non riescono a capire che anche gli agenti immobiliari hanno necessità di incassare per vivere, pagare le tasse, utenze, commercialisti, carburanti, locazioni, ecc. ecc. come dicevo da queste persone non verrà niente di buono, sono convinti che dobbiamo lavorare gratis.
 

leonardo52

Membro Attivo
Privato Cittadino
che qualsiasi lavoro abbia un costo lo capisco. Capisco meno che si chieda un provvigione per "la vendita" + quella per "l' acquisto" IN PERCENTUALE SUL VALORE DELL'IMMOBILE se in realtà, come dite voi, c'è da pagare il costo della pubblicità, delle puntine da disegno per appendere il cartellino o il tram per mandare un ragazzino ad aprire un alloggio per una decina di minuti. Senza neanche controllare se nel condominio ci sono condomini morosi da anni mai esecutati e le cui spese ricadranno sull'ignaro acquirente. Se ci sono opere contrarie alle norme urbanistiche, se ci sono liti in corso con vicini e via cantando.
 

Graf

Nominato ad Honorem
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Ma questa tecnica di vendita si chiama "supero".
Non sapevo fosse ancora in voga...
Ritenevo il supero un residuo del passato.

Era meglio che l'agenzia avesse detto subito al venditore: se mi assumo l'incarico di vendere un immobile che ha un valore relativo (un box, per esempio) pretendo, come provvigione, una cifra forfettaria o un percentuale più alta (il 10- 15%), altrimenti rinuncio.
Una chiarezza classica avrebbe favorito, forse, la conclusione della compravendita.
Invece l'agenzia ha preferito giocare in stile barocco...
 
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