Vendita in Edilizia Convenzionata e vincoli

[Manzoni Maurizio]

per la vendita dell'alloggio in edilizia convenzionata ci sono 2 sistemi:
1)vendita al prezzo determinato dalla convenzione e richiesto all'ufficio tecnico del comune. (non consigliabile)
2) svincolando l'immobile che diventerà a libero mercato, facendo la richiesta al comune che ti farà i conteggi di quanto dovrai pagare per detto svincolo.

 

[Bagudi]

svincolando l'immobile che diventerà a libero mercato, facendo la richiesta al comune che ti farà i conteggi di quanto dovrai pagare per detto svincolo.

Dipende dalla Convenzione.

 

[Bagudi]

Facciamo i numeri...prezzo di vendita 2007 120000 - prezzo dichiarato nuovo compromesso 135000 (prezzo iniziale + istat) - lavori aggiunti 10000, valori cmq distinti.

Ottimo.

 

[sandsira]

Corretto quanto ti hanno detto i colleghi.

Non tutti i comuni, però, ti determinano il prezzo direttamente: per es. per Bologna e quasi tutta la provincia è un servizio che faccio io. Quasi tutti i Comuni, compreso Bologna, e quasi tutti i notai chiedono a me la determinazione del prezzo, perchè qua non se ne occupa nessuno.

La Convenzione dovrebbe essere allegata al rogito, perlomeno in estratto, nella parte che riguarda specificamente i vincoli, e le convenzioni non sono tutte uguali.

Salve, sono nuovo , quindi vi faccio i complimenti per il forum e saluto tutti. Il mio quesito è riferito proprio alla determinazione del prezzo massimo di vendita. Sto acquistando un immobile a Reggio Emilia sotto convenzione l.142/90. Il proprietario dice che il comune qui non fa le perizie e quindi ha fatto fare la perizia ad un geometra abiliato che ne ha determinato il prezzo. Il problema è che la banca che deve erogare il mutuo(la Bper) vuole un foglio che sia quietanzato dal comune, quindi che riporti il timbro del comune. La perizia invece riporta solo timbro e firma del geometra. Vorrei quindi sapere se è vero che il comune non se ne occupi più dato che la convenzione è firmata tra comune e Finacasa. Tra l'altro sulla perizia, nell'ultima pagina il valore di mercato dell'immobile viene stimato in 168.000 euro e il prezzo massimo di vendita in 163.000 euro(solo 5.000 euro di differenza). Il calcolo fatto è il seguente:
Valore di rogito iniziale: euro 119.000 (primo acquisto anno 1999)
Aggiornamento istat 43,5%
Deprezzamento 1% dal 6° anno in poi per anni 7(dal 99 al 2011)= 43.5-7=36.7%
Postilla finale, viene specificato che la perizia è stata fatta senza aver avuto in consegna copia della convenzione edilizia.
Il rogito è fissato per dopodomani e i dubbi sono tanti:
- la perizia non timbrata dal comune, è valida?(sempre se la banca cambi idea)
- Il prezzo imposto può essere così prossimo al prezzo di mercato?
- Chi dovrebbe determinare questo prezzo massimo e secondo quali criteri?
Un grazie a tutti e spero mi rispondiate presto.

Sandro

 

[proge2001]

Il rogito è fissato per dopodomani e i dubbi sono tanti:

Ma il notaio?? Non ti ha chiesto niente? Possibile che tra un paio di giorni rogiti ed il notaio non ti abbia chiesto nessuna documentazione??

- la perizia non timbrata dal comune, è valida?

Quella che fa il Comune non è una perizia bensì la determina del prezzo massimo di vendita. Non serve assolutamente a nulla che il geometra della banca abbia fatto lui una perizia, in quanto il notaio, per redigere l'atto, deve allegare la raccomandata che ti deve spedire il Comune con la determina del prezzo massimo di vendita. Questo perchè, per legge, E' NULLO OGNI PREZZO PATTUITO AL DI SOPRA DEL PREZZO MASSIMO DI VENDITA STABILITO DA COMUNE ( e non da un qualsivoglia perito!)

- Il prezzo imposto può essere così prossimo al prezzo di mercato?

Certamente! Anzi in questi periodi è molto facile!

- Chi dovrebbe determinare questo prezzo massimo e secondo quali criteri?

Da noi c'è in Comune c'è l'ufficio aree Peep ove il proprietario deve presentarsi e compilare un modulo. L'ufficio aree Peep, tramite l'ufficio Patrimonio, determina il prezzo massimo di vendita ( prezzo di acquisto iniziale aumentato dell'aggiornamento Istat, ma il criterio preciso non lo so, bisognerebbe chiederlo a loro), che ti invia tramite raccomandata che necessita al Notaio per redigere l'atto.
Questa è la procedura, che almeno qui da noi viene svolta, ma dovrebbe essere più o meno simile dappertutto.
Quello che è certo che una perizia su un Peep con un prezzo massimo di vendita, non serve a nulla.

 

[sandsira]

Grazie mille per la risposta celere ed esaustiva. L'unica cosa che voglio precisare è che la perizia di cui prlavo non è quella fatta dal perito della banca. Lo scorso novembre 2011 il proprietario decide di vendere casa. Dici di essere andato in comune per chiedere il prezzo massimo di vendita, il comune gli ha risposto dicendo che loro personalmente non escono a periziare l'immobile per fissarne il prezzo, ma che avrebbe dovuto affidarsi ad un professionista esterno il quale, dopo aver fatto la perizia dell'immobile, provvede alla determinazione. E così è stato fatto. La cosa che continuo a chiedermi è come una persona esterna al comune, non incaricata dallo stesso ma da un privato cittadino, possa determinare il prezzo, e per di più senza aver ricevuto la copia della convenzione, per sapere come valorizzare l'immobile stesso.
Per quanto riguarda la convenzione, il notaio me l'ha chiesta circa 1 settimana fa, e non mi ha fatto questioni di nessun tipo, anzi sostiene che per loro è sufficiente la perizia del geometra inquestione, e che la prassi è questa, visto che non è l'unico atto di compravendita di casa convenzionata che stipulano,; stessa cosa dice l'agenzia immobiliare.

Sandro

 

[Bagudi]

Io sono il classico esempio di professionista esterno al Comune che esegue questo calcolo per conto del Comune di Bologna, della maggior parte dei Comuni della provincia (e, a volte, anche extra provincia) e di quasi tutti i notai di Bologna, da più di 20 anni.

Questo perchè:
- gli uffici tecnici della maggior parte dei Comuni non vogliono farlo e accettano la mia lettera firmata con la determinazione del prezzo di cessione aggiornata, che il notaio in genere allega al rogito, e, anzi, inviano da me i proprietari che si rivolgono a loro per la vendita;

- non si tratta di una perizia (quindi, non c'è alcuna uscita esterna del tecnico), ma di un calcolo fatto utilizzando gli indici ISTAT indicati nella convenzione (che possono essere di due tipi: variazione trimestrale del costo di costruzione oppure variazioni degli indici mensili nazionali dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati.

La copia della Convenzione è indispensabile, per sapere in base a quale criterio effettuare l'aggiornamento del prezzo di cessione, questo perchè le Convenzioni sono diverse l'una dall'altra, e anche gli indici di deprezzamento.

 

[sandsira]

Ancora grazie. Quindi lei viene incaricata dal comune stesso, non opera su iniziativa del privato cittadino che si rivolge direttamente a lei.
Fatto sta che domani e forse mai, il rogito non si fa più. Che lei sappia a Reggio Emilia non è uguale a tutte gli altri comuni? Stamattina, il geometra che ha fatto la ormai famosa perizia 8non so perchè ma lui ha calcolato il prezzo dopo aver fatto il sopralluogo) e stabilito il prezzo massimo, si è recato in comune (penso al PEEP) e li gli hanno detto che loro non fanno nessun calcolo e che questo è demandato ad esperti del settore (come lui) esterni e non collegati al comune stesso, incaricati direttamente dal venditore e che loro non firmano nessun documento a conferma della determinazione del prezzo di vendita. A me sembra una palla grossa, infatti domani vado io personalmente. Fatto sta che oggi alla banca ho mandato la convenzione (60 pagine) e mi hanno detto che non va bene perchè vecchia e quindi non sufficiente. Mi hanno inoltre spiegato che trattandosi di mutuo fondiario, l'importo che possono erogare non può ovviamente essere superiore all'80%, e dato che l'immobile nel 1999, era stato comprato a soli euro 119.000, è quasi impossibile che oggi valga 163.000 euro, quindi la loro preoccupazione è che se l'immobile vale meno di tale importo, la cifra da me richiesta, supererebbe l'80%. Quindi siamo in un vicolo cieco. Viva l'Italia! Ho anche letto tutta la convenzione, ma non si parla di indici istat nè di parametri di valutazione. Regola solo i rapporti fra le parti (comune ed azienda appaltatrice) ma non parla di vincoli in caso di vendita e cose simili. Le chiedo se posso mandargliela insieme alla valutazione del geometra così mi dice cosa ne pensa. Sono disperato non so più che fare. Sandro

 

[Bagudi]

Quindi lei viene incaricata dal comune stesso, non opera su iniziativa del privato cittadino che si rivolge direttamente a lei.

No, io opero anche su mandato del privato, proprietario o acquirente.

La banca ha sicuramente ragione.

Quanto alla Convenzione, mandamela. Ti ho mandato l'indirizzo mail per messaggio privato.

Se non ci sono riferimenti ai parametri per la rivendita, potrebbe anche esserci una convenzione successiva che regola i rapporti.

P.S. Sul forum ci diamo tutti del tu...

 

[sandsira]

Rieccomi. Stamattina ho parlato con l'addetta dell'ufficio PEEP e sono rimasto scioccato!! L'ignoranza in Italia dilaga sempre più! La mia casa non è sotto PEEP ma esiste solo una convenzione. Per questo motivo il comune non effettua valutazioni, perchè non essendo PEEP non è di sua competenza. In casi come il mio deve essere un geometra o cmq un professionista abilitato a stabilire il valore massimo di vendita, basandosi sulla convenzione citata nel rogito di acquisto. Le convenzioni (come notai e geometri dovrebbero sapere) vengono depositate presso la Conservatoria dei registri immobiliari della città. Chi deve effettuare la stima, deve quindi richiedere copia della convenzione (nel mio caso Romolo-Rummo 1997) e la legge di riferimento (che dovrebbe essere la legge Bucalossi del 97). Senza tale documentazione non può produrre una stima, cosa che invece il geometra ha fatto nella valutazione dello scorso anno. Adesso il geometra mi dice invece che per l'aggiornamento della stima al 2012, ha richiesto ed è in possesso di tali documenti!?!?In mattinata dovrebbe girarmeli via email.
L'altra cosa grave è che, il proprietario tempo fa mi diede un documento composto da 60 pagine, dicendo che fosse la convenzione che gli avevo chiesto. Oggi ho scoperto che è solo il contratto tra comune e azienda, col quale il comune amplia i poteri dell'azienda trasformandola in Società di Pubblico servizio. La cosa grave è che quando il notaio e la banca mi hanno chiesto copia della convenzione, io ho dato loro questo contratto e nessuno dei 2 mi ha detto che non era una convenzione. Che vergogna l'Italia!
Quindi se oggi il geometra mi fornirà questi documenti, farò fare io una stima, per capire se il prezzo massimo di vendita sia quello oppuro sia più basso, magari faccio fare la stima direttamente alla banca così forse mi concede il mutuo.