Vendita per possesso di un pezzo di piazzale

[hodor]

Voglio vendere la mia casa: il piano terra era precedentemente adibito a negozio, il cui piazzale antistante è per gran parte comunale. Una parte, insieme alle scale che conducono ad uno scantinato al di là del muretto (vedi foto) è tavolarmente iscritta come di proprietà dei vicini.

Il piazzale è lastricato da 40 anni come nella foto.. Anche lo scantinato è li da altrettanto tempo (se non da prima) e ha peraltro un ulteriore ingresso dalla parte opposta.
Il cancello posto dai vicini è stato apposto 2 anni fa e ci è (correttamente) concesso di aprirlo e passare, seppur non via sia una servitù ufficialmente registrata.

Saputo che voglio vendere, i miei vicini premono affinchè "compri la parte a loro intavolata"al grido di "questo pezzo è mio non lo puoi vendere come fosse tuo". In alternativa mi propongono di acquistare il piazzale permettendo loro di chiudere l'ingresso allo scantinato (di modo che non ho più passaggio da loro; come incentivo pagherebbero parte delle spese notarili). Tale area è però di mia proprietà per usucapione..il problema sono ovviamente tempi e costi di questa procedura.

Avrei quindi bisogno di fare il punto sulle alternative che mi convengano di più.

- posso semplicemente "non fare nulla"? Se anche l'area non fosse mia, io ho comunque diritto al passaggio così come accade per il resto del piazzale, che essendo pubblico non è usucapibile, quindi perchè devo comprare un pezzetto di piazzale? la potenziale usucapione decade con la vendita? i miei acquirenti rischiano "grane"?

- se effettuassi una "vendita per possesso" che sarebbe un'alternativa appettibile, come posso muovermi per identificare l'area interessata (devo prima creare la particella, che attualmente non è autonomamente definita)?

grazie

 

[ingelman]

Tale area è però di mia proprietà per usucapione

Quindi intendi ad un titolo trascritto oppure semplice deduzione dal fatto che l'utilizzo è stato indisturbato per oltre un ventennio?

difficile dare una risposta chiara senza aver visionato i luoghi e senza analizzare i documenti.

da dire che anche le servitù dovrebbero essere specificate nelle provenienze e trascritte.

Se lo scantinato è tuo, regolarmente censito, accatastato ed urbanisticamente leggittimato
se sin dall'origine l'unico accesso allo stesso era dal piazzale antistante seppur ricadente in proprietà altrui

La servitù di passaggio sembra evidente

A sensazione mi verrebbe di risponderti di effettuare la vendita nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova ... con le relative servitù attive e passive etc ...

 

[PyerSilvio]

Quindi intendi ad un titolo trascritto oppure semplice deduzione dal fatto che l'utilizzo è stato indisturbato per oltre un ventennio?

difficile dare una risposta chiara senza aver visionato i luoghi e senza analizzare i documenti.

da dire che anche le servitù dovrebbero essere specificate nelle provenienze e trascritte.

Se lo scantinato è tuo, regolarmente censito, accatastato ed urbanisticamente leggittimato
se sin dall'origine l'unico accesso allo stesso era dal piazzale antistante seppur ricadente in proprietà altrui

La servitù di passaggio sembra evidente

A sensazione mi verrebbe di risponderti di effettuare la vendita nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova ... con le relative servitù attive e passive etc ...

Io invece non capisco quale sia il problema.

Generalmente in questi casi, gli elementi ostativi ad una vendita, sono rappresentati proprio da quella parte che invece, non intende vendere.

In questo caso, il vicino di casa gli sta' tendendo una mano, nel mettere in ordine titoli e o diritti, lasciati pendenti per anni.

Col trasferimento nella sua disponibilita', di una propria particella, da rendere al servizio dell'accessorio.
Cosa piu unica che rara.

Se il vicino interviene in questo modo, non c'e' motivo di dubitare, che allora intervenga pure per concedere, speficare e trascivere, una servitu' all'accessorio medesimo.

Rendendo le due unita' trasferibili e godibili in tutte le loro parti.

Che pare sia interesse di tutti.
Compreso l'acquirente.