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  1. Massimo Chimienti

    Massimo Chimienti Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti.

    Un mio cliente aveva sottoscritto una proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare.

    Nella descrizione dell’immobile si diceva che si trattava di una casa in un centro storico, composta di due vani al piano primo, un vano al secondo piano, un locale con antistante terrazzo al piano terzo.
    Nella stessa proposta si specificava che l’immobile non era accatastato e che il venditore vi avrebbe provveduto a sue spese.

    Presentato il docfa, l’agenzia del territorio, accatastava il primo ed il secondo piano, riservandosi per il locale al terzo piano ed il terrazzo.

    Esaminando i titoli di provenienza, in tutti i precedenti passaggi si parlava solo del primo e del secondo piano e non del terzo e del terrazzo.

    Ciò provocava un enorme problema in quanto ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare salvo diversi accordi contenuti nel titolo, si presume essere condominiale o comune.
    L’immobile oggetto della proposta derivava da una precedente unità immobiliare, successivamente frazionata.
    Stando così le cose, il terrazzo, almeno dal punto di vista giuridico poteva essere in comproprietà con un’altra unità immobiliare.
    L’unico accesso al terrazzo però si poteva avere solo dal secondo piano e ciò sin dal 1957.
    Quindi avevamo una parte dell’immobile con una regolare provenienza ed una parte mai citata prima.

    Unica soluzione era quella di sfruttare una sentenza della Cassazione del 2007 la quale ha stabilito il principio secondo cui, è valida la vendita fatta da parte di un soggetto che per oltre venti anni abbia avuto il possesso indisturbato di un bene comportandosi come se ne fosse proprietario, anche laddove non sia stata verificata giudizialmente l’usucapione.

    L'articolo 1158 del codice civile, cui la sentenza faceva riferimento e rubricato "Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari" afferma che:

    La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

    La norma non prevede che ci debba essere la sentenza del giudice che dichiari verificata l'usucapione.

    A quel punto, dopo averne discusso con il notaio abbiamo impostato l’atto nel quale i venditori garantivano la piena proprietà dell’intero dichiarando di averne acquistato la proprietà, in parte con validi titoli ed in parte per usucapione, risolvendo così di fatto il problema del locale sovrastante e del lastrico solare.

    Buon lavoro a tutti.
     
  2. robertobosco

    robertobosco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Trovo l'informazione molto interessante. Sarei anche interessato a conoscere lo studio notarile che ha rogato gli atti citati.
    Grazie.
    ***************
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè hai aggiunto dichiarativa fra parentesi?
     
  4. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se nessuno lo contesta quell'atto ha validita' ma se viene contestato da un legittimo proprietario risultera' annullabile.
    Cordialmente Noel
     
  5. conciliatore

    conciliatore Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    potrei conoscere gli estremi della sentenza citata.
    saluti. grazie
     

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