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  1. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    faccio una proposta d'acquisto che viene accettata per un immobile libero da oneri, pesi e vincoli.
    La casa è affittata, ma mi viene assicurato che all'inquilino è stato fatto esercitare regolarmente il suo diritto di prelazione.
    Due giorni prima dell'atto scopro che l'atto di significazione al locatario era stao trasmesso per un importo minore della mia proposta e pertanto il diritto di prelazione persisteva ancora.
    Decido di non comprare più e chiedo il doppio della caparra in restituzione.
    La parte venditrice si rifiuta e sono costretto ad andare in causa.
    Cosa ne pensate?
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Che perderà la causa senza dubbio.
     
  3. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa, ma non mi è chiaro chi perderà la causa a tuo avviso. Grazie
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il venditore, ma ti devi muovere con un avvocato e con i tempi giusti, se vuoi recedere.
     
  5. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io ho subito inviato una raccomandata R.R. alla controparte con oggetto:"Recesso contrattuale per inadempimento del venditore". Poi mi sono comunque presentato davanti al notaio al rogito che ha confermato la sussistenza del diritto di prelazione. A quel punto, andato a monte la compravendita, ho incaricato un legale per la causa contro la parte venditrice.
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Perfetto, ci pensa l'avvocato ora, a mio parere sei tranquillo.
     
  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In realtà il venditore non è inadempiente in automatico, ma lo diventa solamente nel momento in cui l'inquilino esercita il suo diritto.
    Prima di fare causa considera che devi mettere in mora il venditore intimandogli la stipula di un nuovo atto (con preavviso di almeno 20 giorni) e indicando che se non si presenta o non è in grado di adempiere lo riterrai inadempiente con richiesta di doppia caparra e danni; se lui però riesce ad ottenere la rinuncia dell'inquilino nei termini secondo me sei tenuto ad acquistare.
    Senti un avvocato
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Esatto Roberto è quello che intendevo dire, per quello è già in mano ad un avvocato.
     
  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Per capire meglio: il proprietario/locatore vuole vendere per es. a 100, quindi comunica al conduttore il tutto, compreso il prezzo, ma il conduttore rifiuta di acquistare. Dopo di ciò conclude con te un preliminare per es. a 120. Sin qui è corretta la ricostruzione? Venuto a conoscenza di ciò tu decidi di recedere, come per altro hai fatto.

    Curiosità prima di risponderti: il tuo legale che parere ti ha dato?

    Smoker
     
  10. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi spiego meglio. Io faccio una proposta d'acquusto a 200 e viene accettata. All'inquilino era stato fatto esercitare il diritto di prelazione a 300, quindi è nullo. La parte venditrice non si rende conto di ciò e pensa di essere in regola. Due giorni prima del termine ultimo per stipulare la vendita emerge questa circostanza. L'immobile non può più esser venduto libero da pesi, oneri e vincoli entro i termini previsti, e ricordo che il diritto di prelazione è un privilegio. Io mi rifiuto di accquistare con la possibilità che l'inquilino, venuto a sapere del nuovo prezzo di vendita, mi riscatti la casa entro sei mesi dall'acquisto. Quindi non c'é nessuna necessità di mettere in mora il venditore in quanto non è nella possibilità di adenpiere agli impegni sottoscritti. Preciso che la rinuncia del diritto di prelazione l'inquilino non era disposto a farla entro i termini prestabiliti e l'atto di significazione per il nuovo prezzo andava fatto tramite notifica a mezzo Ufficilae Giudiziario, pertanto non in un paio di giorni. Spero di esser stato più chiaro.
     
  11. elio

    elio Membro Junior

    Privato Cittadino
    una sola domanda,ma da quanto c'è il diritto di prelazione su di un immobile uso abitazione? se l'immobile è commerciale bene,altrimenti non aspetta nessun diritto di prelazione, per secondo, il diritto esiste se la vendita è inferiore a quanto comunicato,ma qui mi sembra il rovescio,se l'inquilino non esercita a 10, è scontato che non la esercita nemmeno a 12, pertanto la comunicazione è valida e se è abitativo non spetta nessun diritto di prelazione.
    saluti elio
     
  12. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    nel mio caso, il diritto di prelazione era contemplato nel contratto d'affitto. Riguardo al diritto di prelazione la legge stabilisce che va fatto esercitare a chi ne ha diritto esattamente al prezzo che si applica a terzi, Anche un euro di differenza in più o in meno annulla l'atto di significazione inviato all'inquilino e quindi va rifatto. A me era stato proposto un immobilie con 100.000 euro in meno rispetto al prezzo di vendita comunicato all'inquilino.
    Saluti
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ciao temax,
    prima considerazione: tu ci ricordi che il diritto di prelazione è un privilegio. Domanda: Puoi spiegarti meglio? Secondo me sono concetti differenti.
    Seconda considerazione: tu hai scritto di avere fatto proposta, accettata dal venditore. Domanda: l' appuntamento da notaio era stato fissato per il contratto preliminare o per il rogito definitivo?
    saluti

    Smoker
     
  14. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Smoker,
    che la prelazione sia un privilegio in capo ad una persona di essere preferito a pari condizioni rispetto ad altri lo dice il diritto. L'appuntamento fissato dal notaio era per il rogito definitivo.
    Saluti
     
  15. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Per ora, a dirlo, sei tu. Se invece hai un riferimento di Legge preciso, forse potresti convincermi, per ora, secondo me, rimangono due concetti differenti.
    La prelazione è semplicemente un diritto in capo ad un soggetto, ad essere preferito, rispetto ad un altro, a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico, mentre il privilegio è sostanzialmente una garanzia a tutela di determinati creditori su determinati o tutti i beni del debitore. Infine mentre la prelazione può essere volontaria o legale, i privilegi sono tipizzati, cioè previsti solo per legge.
    saluti

    Smoker
     
  16. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Caro temax, nella tua richiesta iniziale dici che la notifica all'inquilino era stata fatta per un prezzo inferiore alla tua proposta. Se così fosse la rinuncia dell'inquiilino sarebbe valida. Poi dici il contrario e penso che sia valida questa seconda affermazione. Se è così e sei ancora interessato all'acquisto puoi chiedere al venditore di fare una regolare notifica per ottenerne la rinuncia. Ci vorrà un certo tempo ma poi sarai tranquillo. Se invece hai cambiato idea puoi procedere con
    l'avvocato con la certezza che sei dalla parte della ragione.
     
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  17. temax

    temax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Marcello per la tua risposta, hai inteso esattamente la situazione e seguirò il tuo consiglio.
    Saluti
     
  18. Omar

    Omar Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    credo che il nodo, per quanto riguarda il raddoppio della caparra, stia nell'esercizio o meno del diritto di prelazione da parte dell'inquilino. se esso dovesse esercitarlo, avrai con ogni probabilità il raddoppio, se invece l'inquilino deciderà di non esercitare il diritto, credo che ti converrà acquistare, sicuramente con slittamento di tempi e conseguente danno. l'alternativa è una causa lunga che non farà piacere a nessuno..
     
  19. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Allo stato dei fatti, come riportati da Temax, a mio parere, la volontà del conduttore di esercitare la prelazione oppure no è irrilevante.
    La soluzione del problema di Temax si basa sulla azionabilità oppure no, da parte del conduttore, dell' azione di riscatto contro l' acquirente.


    Smoker
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordissimo. :ok:
     
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