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  1. hmhlhaol

    hmhlhaol Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, spero mi possiate aiutare e ringrazio fin da subito chi lo farà,

    a fine 2011 ho fatto una proposta di acquisto e allegato un assegno di 5.000 euro che al momento del preliminare sarebbe dovuto diventare caparra confirmatoria, come specificato nella proposta. La proposta è stata accettata e circa due settimane dopo ho stipulato un contratto di compravendita, allegando altro assegno di 15.000 euro. Per una svista nel preliminare i 5.000euro non hanno titolo di caparra confirmatoria, mentre i 15.000 sono a titolo di caparra confirmatoria. Il preliminare è stato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate. Il rogito era previsto per il 28 febbraio 2012 ma il venditore ha continuato a chiedere di aspettare a fissare l'appuntamento col notaio.

    Per non risultare io l'inadempiente, gli ho chiesto di firmare un altro accordo privato nel quale le parti convengono di spostare la data del rogito entro e non oltre il 30 aprile 2012, questo accordo è datato 27 febbraio ma non lo ho registrato. E' consigliabile farlo visto che sono ancora nei 20giorni di tempo?

    Poi la settimana scorsa, primi di marzo, il venditore mi dice chiaro e tondo che non può più vendere la casa e se si può trovare un accordo diverso per la restituzione della somma versatagli e della doppia caparra che dovrebbe darmi.
    Da quel che ne so dovrebbe ridarmi i 5.000euro, i 15.000euro di caparra e il doppio di questa quindi altri 15.000euro per un totale di 35.000euro.
    Premetto che in questi mesi fra costi agenzia, registrazione preliminare, stima, apertura mutuo, ecc ho già sostenuto sui 5.000euro di spese.
    Gli dico che posso andargli incontro ma faccio anche presente che nel frattempo ho già sostenuto delle spese in relazione all'acquisto del suo immobile. e perciò vorrei prima di tutto riavere le somme versate e cioè i 20.000euro e anzichè 15.000 in più come doppio della caparra, mi van bene 10.000, per un totale di 30.000 anzichè 35.000euro.
    Il venditore accetta ed è pronto a firmare la recessione del contratto ma non ha la disponibilità dei soldi, nemmeno quelli versatogli da me. A quel punto gli dico che se proprio si firma la recessione dal contratto si fa nel momento in cui ha la disponibilità dei soldi che mi deve, altrimento procedo nel convocarlo dal notaio per il 30aprile come prestabilito. faccio bene?

    Cmq se quando si recederà dal contratto lui mi darà questi 30.000euro di cui 10.000 in più di quelli versatogli, cosa devo fare ai fini fiscali?

    > li devo dichiarare nel 730 e così mi aumenterà il reddito di 10.000euro? a quel punto se supero la soglia dei 28.000 euro di reddito tutto il mio reddito e/o questi 10.000 mi verranno tassati al 38%? ciò mi toglie la possibilità di continuare a ricevere i contributi per i figli e mi incide sugli assegni familiari?
    se mi influisce troppo sul reddito e perdo i contributi per i figli non è meglio che mi faccio dare solo i soldi versati e le spese sostenute e chiudo la storia così accontentandomi di riavere i soldi spesi?

    > oppure ricevendoli dal recesso di un contratto immobiliare hanno tassazione separata e non vanno ad aumentare il reddito? e se così fosse dove li devo dichiarare? quante tasse pago?

    > le spese sostenute hanno valore nel calcolo delle tasse o devo pagare per tutti i 10.000 come se fossero tutto guadagno cosa che non è?

    > inoltre la recessione del contratto va anche quella registrata? a carico del venditore che si è ritirato? se non la registra succede qualcosa?

    Scusate per il prolungamento della discussione ma non so cosa fare e i tempi sono ristretti. Vorrei sapere a cosa vado incontro prima di firmare altre carte.
    Grazie di cuore a tutti quelli che avranno la pazienza di leggere e rispondere! Grazie!!!
     
  2. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Era caparra confirmatoria non penitenziale. Il discorso della restituzione della caparra versata e del pagamento di una pari somma da parte del venditore per liberarsi dal vincolo vale solo in questo secondo caso. Avendo tu versato ed essendo stata accettata una caparra confirmatoria .Se lo reputi conveniente potresti andare dal giudice e chiedere l'esecuzione del contratto.

    Fiscalmente vige in generale che vengono tassati gli indennizzi per lucro cessante e non quelli per danni emergenti: ritengo quindi che ti verrebbe tassata la parte eccedente i costi dimostrabili che hai subito. Ma questa è materia da commercialista.
     

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