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  1. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Prosecuzione della discussione: "dopo-quanto-tempo-dalla-costruzione-di-un-condominio-bisogna-redigere-un-regolamento". Mi sono recato di persona dall'amministratore per visionare i verbali di quelle due o tre assemblee precedenti all'unica assemblea a cui ho partecipato come nuovo proprietario per verificare la delibera sul regolamento ed i vari costi. L'amministratore mi ha detto che non c'era delibera ed alla mia richiesta di visionare i verbali ha preteso una richiesta scritta. Ero talmente adirato che me ne sono andato prima di dare libero sfogo alla mia rabbia. Perché ha mandato il bollettino di pagamento a me visto che il proprietario a cui sono subentrato ha lasciato l'appartamento il 6/1/2003 e che quindi aveva ancora conti in sospeso con l'amministrazione quali: acqua, energia elettrica, riscaldamento? Il comportamento dell'amministratore, in riferimento alla mia richiesta di visionare i verbali, è corretto?

     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il precedente proprietario non ti ha rilasciato la liberatoria delle spese condominiali? Il notaio non l'ha chiesta?
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la tua responsabilità cade nel biennio precedente, alla data di acquisto, e con una semplice richiesta verbale o scritta l'amministratore dovrebbe rilasciarti i verbali e le delibere dei preventivi deliberati nelle precedenti assemblee ciao
     
  4. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao Rosa1968,
    No non mi è stata data ed il notaio non l'ha richiesta, però ti trascrivo parte del contratto che forse può tutelarmi.
    (La parte venditrice dichiara le unità di sua assoluta ed esclusiva proprietà, libere e franche da pesi, debiti, liti, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e gravami qualsiasi, nonchè da imposte ordinarie e straordinarie arretrate e da diritti di prelazione e riscatto ecc...)
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    frasi di routine, che lasciano il tempo che trova, vedi se quanto da me esposto nel mio post, e cerca di rintracciare il venditore, o ti dovrai adattare e pagare nel biennio precedente all'acquisto ciao
     
  6. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao Adimecasa ho riletto il testo del mio quesito e devo dirti che ho sbagliato la data non è 2003 ma bensì 2013.
     
  7. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    le spese deliberate dal.vecchio.proprietario devono essere psgate da lui. tu sei obbligato solidalmente per l anno in corso e il precedente la data di acquisto ma il debitore principale e colui che ha deliberato ovvero colui che era il proprietario al momento della approvazione della delibera di spesa
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il problema è non aver chiesto prima all'amministratore, la situazione della contabile del condomino venditore e eventuali arretrati ora se riesci ad far intervenire il venditore, altrimenti non viè che il legale ciao
     
  9. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Finalmente ho potuto visionare (non fotocopiare perchè nella mia richiesta scritta compariva il solo verbo visionare...) i verbali firmati dall'amministratore e dal presidente dell'assemblea, che guarda caso è il venditore dell'alloggio che ho acquistato.
    Nei due verbali non viene mai menzionata la voce Regolamento e suddivisione in millesimi del condominio.
    Nella notifica dell'unica assemblea a cui ho partecipato vi era anche questa lettera, che dice: Egr. Sig. Condomino,
    come da mandato notarile si allega alla presente Regolamento e Tabella millesimale di proprietà e scala. Si comunicano inoltre i costi per la redazione del regolamento e tabelle e relativo deposito presso il Notaio .....per la registrazione e trascrizione. Eventuali richieste di modifiche o integrazioni potranno essere valutate in sede assembleare.
    Possibile che un argomento di tale importanza nonché di così notevole spesa non fosse almeno affrontata e discussa nelle due e uniche precedenti assemblee?
    Ringrazio in anticipo chi mi può illuminare!!!
     
  10. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non è argomento discutibile in assemblea in quanto, se non ho capito male, si tratta dell'attuazione di regolamento contrattuale. Verifica sul rogito, dovrebbe esserci una frase riguardo l'accettazione del regolamento e dei riparti millesimali.

    Di solito il costruttore prevede contrattualmente di fare elaborare da tecnici i documenti che fanno parte degli allegati ai rogiti. Trattandosi di elementi contrattuali non li potete discutere tra di voi ma solo modificarli anche con regole diverse a seconda se si vuole mutazione contrattale o regolamentare.

    Per le spese risponde l'appartamento e se ci sono arretrati tocca a te andare a recuperarli dal precedente proprietario. Tieni presente che se rifiuta la causa ha un costo che potrebbe rendere non conveniente proseguire nel recupero del credito.

    Purtroppo, mi tocca spiegare a molti potenziali clienti che è meglio lasciare perdere anche se si ha ragione perchè le cause sono sempre lunghe, costose e dai risultati non garantiti. P.es. il giudice potrebbe compensare le spese.
    In caso Tu voglia andare per vie legali il tuo avvocato saprà consigliarti per il meglio

    Ciao
    Kurt
     
  11. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Kurt la tua risposta è sensata e penso che la seguirò.
    Per quello che riguarda l'amministratore, che da quello che sono riuscito a sapere leggendo i verbali e parlando con due degli altri proprietari, ha redatto e registrato un regolamento di cui non c'è mai stata delibera ma che noi abbiamo accettato nell'assemblea, possiamo pretendere una restituzione dei soldi da parte dell'amministratore? O abbiamo solo la possibilità della sua revoca, cosa tra l'altro difficile perché con i suoi quattro alloggi ancora invenduti ha di fatto la maggioranza?
     
  12. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    leggendo il nuovo post sembrerebbe che, a differenza del precedente, il regolamento sia di tipo regolamentare e non contrattuale.

    Verifica bene questo punto perchè esiste una differenza importante.
    Il regolamento contrattuale non è modificabile perchè per farlo dovreste seguire una procedura che prevede l'accordo di tutti e la registrazione a integrazione dei rogiti (costi e contemporanea sottoscrizione di tutti). E' chiaro che rè una possibilità solo teorica.

    Il regolamento contrattuale deve essere approvato ed è modificabile in base a maggioranze qualificate. Qui è più semplice ottenere i necessari millesimi (vedi ipotesi proibizione di locare a esercenti il meretricio o che tale attività sia esercitata in casa di proprietà).

    Per cambiare l'amministratore, salvo votazione della maggioranza (nel tuo caso sembrerebbe non esserci) le ipotesi sono quelle codificate dal codice ma i fatti devono essere gravi, certi e ottenere la sentenza di un giudice (ergo costi legali). Questa soluzione può essere attuata anche da un solo condomino

    Riepilogando leggi bene il tuo rogito e verifica cosa dice in merito al regolamento, poi leggi attentamente i verbali perchè è facile che l'amministratore abbia dato lettura del regolamento in assemblea per dire che quanto previsto dal rogito era stato fatto. Questo passaggio non ha bisogno di votazione, anzi proprio perchè adempie a un contratto una votazione non è possibile.
    Infatti, se positiva è inutile (adempie a un obbligo contrattuale) se contraria non è applicabile perchè i condomini contrari non possono opporsi alla sua introduzione in quanto dovuta da norme contrattuali.

    Per i soldi che vorresti ti restituisse non è chiaro a che titolo. Lui ha incassato quanto speso per il bene del condominio e ha dato conto della gestione in assemblea dove è stata approvata. Se ci sono dei saldi residui tutti voi siete comproprietari del conto corrente intestato al condominio, ergo sono soldi già vostri.
    Se mi dai informazioni sul punto cercherò di darti una mano
    Ciao
    Ciao
    Kurt
     
  13. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao Kurt ti ringrazio per il tempo che mi hai dedicato e che spero mi dedicherai ancora per aiutarmi a districarmi da questa ragnatela che è il condominio, e le sue regole.
    Il regolamento in questione è quello condominiale con i seguenti titoli delle varie sezioni e relativi articoli:Sezione I - Parti cose e impianti comuni; Quote dei partecipanti; Uso delle cose comuni; Assicurazione dell'edificio; Manutenzione delle facciate e delle pareti esterne ecc...Sezione II - Obblighi dei condomini sulle cose proprie: Destinazione delle proprietà esclusive; Uso delle parti esclusive; Manutenzione, ispezioni e lavori ai locali di proprietà esclusiva; Divieti; ecc... Sezione III - Ripartizione delle spese: Contributo spese di manutenzione e di funzionamento; Spese inerenti parti comuni dell'edificio; ecc... Sezione IV - Finanziamento e contabilità: Fondi per le spese; Incassi e pagamenti; ecc... Sezione V - Amministrazione e rappresentanza: Nomina dell'amministratore; Provvedimenti dell'amministratore; Composizione dell'assemblea; Convocazione dell'assemblea; ecc...
    Questo è il regolamento che l'amministratore ha redatto senza che nessuno abbia deliberato in materia salvo poi trovarmelo nell'unica assemblea a cui ho partecipato e in cui non avevo ancora realizzato cosa stava succedendo, anche se la copia di questo mi era arrivata 5 giorni prima della riunione condominiale. (Io abito in una villetta a schiera l'alloggio nel condominio è abitato da mio figlio, ma come spesso succede le parti più noiose e rognose sono a mio carico). Siccome nel condominio ci sono dieci alloggi, ma i proprietari sono solo 6, perché quattro alloggi non sono ancora venduti e uno dei proprietari è titolare di due alloggi. Sapevo della regola che il regolamento non era obbligatorio e che quindi l'amministratore doveva astenersi dal redigerlo o comunque informare i proprietari del lavoro che stava per fare. E poi da quando in qua un notaio da mandato per suddetto regolamento e suddivisione in millesimi dopo due anni che erano stati venduti i primi alloggi. I millesimi dovevano essere stabiliti già nella prima vendita. Il regolamento condominiale non dovrebbe essere una preoccupazione del Notaio.
    Spero di essere stato chiaro a sufficienza. (non conosco il regolamento contrattuale e penso che quello di cui ho dato alcuni passi delle varie sezioni e articoli sia quello regolamentare). Ti ringrazio per un tuo ulteriore aiuto, ciao.
     
  14. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    .
    In primis vorrei scusarmi perché nello scrivere il precedente post ho commesso un lapsus calami. Ho scritto “Il regolamento contrattuale deve essere approvato ed è modificabile in base a maggioranze qualificate. Qui è più semplice ottenere i necessari millesimi (vedi ipotesi proibizione di locare a esercenti il meretricio o che tale attività sia esercitata in casa di proprietà)” doveva intendersi “Il regolamentare deve essere approvato ed è modificabile in base a maggioranze qualificate. Qui è più semplice ottenere i necessari millesimi (vedi ipotesi proibizione di locare a esercenti il meretricio o che tale attività sia esercitata in casa di proprietà)”

    Passando al nuovo punto cerco di ampliare il ragionamento.
    Abbiamo chiarito che i regolamenti condominiali sono di due tipologie : quelli contrattuali e quelli c.d. regolamentari o deliberativi. Ambedue i regolamenti esprimono le regole che le parti si sono date per utilizzare i beni comuni ed eventuali limiti nell’uso delle proprietà private (p.es. proibizione di determinate attività negli appartamenti). Visto che i redattori dei regolamenti condominiali applicano le regole dettate dal codice civile e dagli usi e consuetudini del luogo ove è sito l’immobile, in genere i regolamenti sono molto simili tra di loro.
    Pertanto la semplice lettura del regolamento condominiale, a meno che non sia chiaramente indicato in testata, non consente di comprendere se si legge un regolamento condominiale di natura contrattuale o di natura deliberativa. Questa prima lettura però consente di comprendere se il regolamento è stato redatto a norma di legge e di usi e consuetudini (le raccolte si trovano presso le locali Camere di Commercio). Ma a parte errori macroscopici possiamo dare per certo che sia corretto.

    Proseguiamo il nostro ragionamento analizzando la differenza che interessa di più, cioè quella giuridica. Come esposto in altro post il regolamento contrattuale è un allegato all’atto di acquisto e deve essere identico per tutti i rogiti iniziali (prima vendita del costruttore) perché non è ammissibile che un costruttore venda appartamenti con regolamento non identico. Questo regolamento è una parte del contratto e non può essere cambiato se non con forme solenni e a unanimità del condominio.
    Molto spesso avviene che il costruttore venda gli appartamenti prima di avere completato tutte le pratiche tra cui la stesura del regolamento condominiale contrattuale. In questi casi vi è nel primo rogito una frase che delega, approvandolo a priori, il costruttore o un suo delegato a redigere il regolamento contrattuale. Trattandosi di pattuizione contrattuale l’acquirente non ha titolo per opporsi o per volere approvare in assemblea un atto dovuto dal costruttore in ragione del contratto stesso. Anzi, vista l’obbligazione contrattuale se il costruttore non formalizzasse il regolamento contrattuale sarebbe inadempiente (obbligazione di fare) e, in ragione di sentenza, costretto ad adempiere o risarcire il danno.

    In questi casi come funziona? Visto che il costruttore si è assunto l’obbligo di fare il regolamento contrattuale delega un terzo a farlo per lui. Il terzo deve essere un professionista o un esperto in materia e può essere un notaio, un avvocato, un commercialista. (inoltre presso le Camere di Commercio sono depositati dei regolamenti tipo).

    Poche parole sul regolamento deliberativo. Questo in genere modifica alcune pattuizioni del regolamento contrattuale (quando esiste) se si creano delle fattispecie diverse da quelle iniziali. P.es. innovazioni, modifiche agli impianti o alle parti comuni. In questi casi l’assemblea decide di regolare diversamente le cose comuni, quindi può cambiare, con maggioranze qualificate, la parte del regolamento non più corrispondente alla realtà.

    Arrivando al Tuo caso: il fatto che non sia stato approvato in assemblea non vuole dire che il procedimento sia errato.
    A mio parere (non ho visto le carte) quello che l’amministratore ha “passato” in assemblea è il regolamento contrattuale predisposto dal notaio e per questo non ha potuto farlo approvare dall’assemblea. Era adempimento di obbligo contrattuale a cui non potevate opporvi.
    Aggiungo che anche il fatto che il notaio abbia predisposto il regolamento condominiale depone a favore della tesi che sia d’obbligazione contrattuale, quindi che il notaio avesse il dovere di “impicciarsi”. Egli era il terzo che il costruttore ha incaricato alla stesura del regolamento e lo ha pagato, quindi ha eseguito

    Riguardo i tempi (2 anni). Se in rogito non è stato indicato un termine per adempiere posso dire che non vi è andata male, ho assistito a situazioni ben peggiori con costruttori falliti ecc.

    Chiarito il punto del regolamenti passerei alla necessità d’avere un regolamento. Devo contraddirti per quanto riguarda la non obbligatorietà del regolamento perché l’art. 1138 cod. civ. prevede espressamente questo obbligo se ci sono più di 10 condomini. Quando i condomini sono meno di 10 allora il regolamento è facoltativo ma visto che tra le fonti del diritto ci sono anche gli usi e le consuetudini (sopra citate) se queste prevedono la stesura dei regolamenti anche per meno di 10 condomini il regolamento si deve fare. Inoltre, se ci sono meno di 10 condomini si applicano le regole della comunione e tra queste ci sono le ripartizione delle spese e dell’uso delle cose comuni. Ma abbandona un attimo la norma perché vorrei fare un ragionamento secondo logica.

    I partecipanti alla comunione (le parti comuni) devono regolare tra di loro come usarle al meglio ed evitare che il “furbo” di turno esageri e consideri suo ciò che è di tutti. Per questo sono necessari dei patti che tutti sono tenuti a rispettare. Considera pure che i beni passano da un proprietario all’altro e che i nuovi devono conoscere bene i patti che devono rispettare. Cosa succede se non scrivi un regolamento? Il caos.
    Peraltro seppure la normativa preveda che in casi come i tuoi le parti possano regolare come vogliono l’utilizzo della comune proprietà e tralascia pure la forma in cui viene redatto l’atto (può essere anche orale e stratificarsi in tempi successivi) devi altresì considerare che in ipotesi di contrasti vale il detto: “verba volant scripta manent”, quindi è meglio se i patti sono predisposti in forma scritta. Anche questo depone a favore di un regolamento.
    Con 10 alloggi esiste l’esigenza d’avere il regolamento visto che qualcuno deve fare rispettare le regole: l’amministratore.

    Ma una domanda vorrei farla io. Siete all’inizio del condominio e avete un dubbio così forte – cioè che qualcuno abbia commesso atti esorbitanti il suo mandato – perché non fate una domanda all’amministratore e se del caso al notaio? Si tratta di due professionisti che cercano (o almeno dovrebbero) di fare bene il loro lavoro. Le domande se fatte con garbo (e tu lo hai sempre usato) non offendono mai. Nell’esercizio della mia professione cerco di fare capire sempre il perché di un atto o di una azione cercando di non usare parole tecniche, se proprio non è indispensabile. Siete i clienti, quindi coloro che pagano le parcelle. I professionisti seri questo non lo dimenticano mai.
    A presto
    Kurt
     

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