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  1. assim

    assim Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    vi espongo il mio problema:
    a novembre del 2009 ho acquistato un appartamentino in un condominio da un privato (conoscente di famiglia).Verificate le spese di condominio e chiesto all'amministratore se fossero previste spese straordinarie (non previste).Unico neo non ho chiesto i verbali dell'ultima assemblea.....
    La settimana scorsa sono stato alla prima assemblea di condominio dove è uscito fuori che il condominio aveva in corso un contenzioso con una ditta edile...(cosa di cui non ero stato informato) cmq. le cose stanno così:
    nel 2006 viene deliberato all'unanimità il rifacimento di un muro esterno (parte comune del condominio), di confine con un'altra palazzina....viene ricercata e incaricata una ditta ....presentato e accettato il preventivo, la ditta in un primo tempo puntella il muro poi (si vocifera di difficoltà economiche) decide che non gli conviene più compiere l'opera e rinuncia chiedendo le spese sino a quel momento sostenute......l'assemblea non lo ritiene giusto e ci vanno di mezzo gli avvocati.....NON si finisce in tribunale, viene proposta (dall'avvocato del condominio) una transazione la ditta non si fa sentire da sei mesi .... e siamo arrivati alla assemblea in cui sono stato presente io (2010) ....da visura camerale la ditta non è fallita o in fallimento ... l'avvocato del nostro condominio fa capire in via non ufficiale che la ditta non farà i lavori e non chiederà nulla x le spese sostenute ( posa di quattro puntelli)...si decide che l'avvocato chieda qualche documento scritto in cui la ditta decida se fare i lavori /rinunciare/altro....
    A questo punto ho chiesto all'amministratore : ma queste spese decise nel 2006 a chi spettano (siano esse la parcella dell'avvocato o in caso la ditta accettasse le spese di rifacimento del muro)???
    L'amministratore mi risponde che essendo state deliberate prima del mio acquisto spettano al precedente proprietario MA dovrò pagarle io e poi chiederle al vecchio proprietario.
    E' giusto? essendo del 2006 non se la deve vedere l'amministratore (e quindi il condominio) con il vecchio proprietario (presente a tutte le assemblee precedenti e quindi informato sulla situazione)?
    A quale normativa dovrei fare riferimento sia se dovesse essere compito dell'amministratore o mio rivalermi sul vecchio proprietario?

    GRAZIE per l'attenzione che vorrete dedicarmi!
     
  2. Remo Magnatti

    Remo Magnatti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Spese e vecchio proprietario

    ....mi dispiace, ma purtroppo, anche se il venditore è tenuto a pagare le spese condominiali fino alla data del rogito, ossia fino al momento in cui resta proprietario dell'immobile,la legge stabilisce che se non lo fa, l'acquirente è tenuto "in solido" con lui a versare i contributi per l'anno in corso e quello precedente, secondo quanto prevede l'articolo 63 delle norme di attuazione del Codice Civile. Di conseguenza che l'amministratore può chiedere di pagare anche al nuovo proprietario, al quale spetterà, eventualmente, rivalersi sul vecchio.... :occhi_al_cielo:
     
    A sheila piace questo elemento.
  3. assim

    assim Membro Junior

    Privato Cittadino
    Re: Vecchie spese condominiali pre acquisto della casa

    quindi ,se non ho capito male, anche se la delibera per il rifacimento del muro è del 2006, visto che la vicenda non si è ancora conclusa, mi tocca pagare e poi rifarmi sul vecchio prorietario....( a cui per legge spetta risarcirmi )...così imparo a fidarmi e a non chiedere i verbali delle assemblee... :occhi_al_cielo:

    cmq grazie molto per la risposta :stretta_di_mano:
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: Vecchie spese condominiali pre acquisto della casa

    Purtroppo è proprio così! :triste: :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  5. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao assim,
    prima di anticipare tu qualsiasi spesa, dato che il venditore è un conoscente di famiglia, perchè non provi a contattarlo per chiedergli:
    1. perchè abbia taciuto questo "piccolo" particolare;
    2. di pagare!!
    Se ti viene in contro, perfetto. Se punta i piedi, allora sì che dovrai anticipare la spesa di tasca tua e poi rifarti sul vecchio proprietario.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'art. 63 dacc afferma l'obbligo in solido di chi subentra a far fronte a spese sostenute nei 2 esercizi precedenti. La situazione esposta da assim non è però "convenzionale"; qui parla di lavori deliberati ma non ancora eseguiti, a parte l'intoppo del primo incarico che sembra risolversi con l'abbandono della prima impresa.

    Quindi le spese saranno effettivamente sostenute in esercizi futuri: non darei perciò per scontato che il vecchio proprietario abbia ancora obblighi reali (quelli morali ... sono in genere inefficaci, ...) a rifondere il nuovo acquirente. Rimane la scorrettezza di non aver informato l'acquirente, ma potrei anche immaginare la dimenticanza: più grave invece che anche l'amministratore abbia taciuto di spese straordinarie deliberate ed in corso di realizzazione.

    Detto questo parlarne col precedente proprietario per ottenere qualcosa è in genere più conveniente che spendere soldi in avvocati con esito comunque incerto.
     
  7. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il caso vede l'acquirente ed il venditore stabilire contrattualmente che alcune spese straordinarie gravose deliberate dopo il rogito facciano carico al venditore. Il Tribunale di Milano con sentenza del 3 Marzo 2009 n. 3812 ( opportunamente) ha stabilito che detto accordo non produce effetti sul condominio che potrà e dovrà legittimamente chiedere al compratore il pagamento delle rate . Sarà compito di questi rivalersi in seconda battuta sul venditore. Ma il Tribunale in questa sentenza dice anche una cosa importante di valore generale anche se forse talvolta di problematica applicazione, ossia :
    " E' TENUTO ALLA SPESA COLUI CHE E' CONDOMINO AL MOMENTO IN CUI SI RENDE NECESSARIO EFFETTUARE LA SPESA "

    Nella fattispecie, l’acquirente conveniva in giudizio il venditore chiedendo di essere liberato dall’obbligo di pagamento dell’aumento delle spese di straordinarie amministrazione, deliberate in data successiva all’atto di compravendita. Lo stesso, riteneva che non fosse di sua competenza il pagamento delle suddette spese, atteso che con atto di compravendita la fattispecie era stata regolamentata diversamente.

    Il Tribunale accoglieva la domanda attrice stabilendo che:”
    in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa”.

    La decisione del Tribunale pur accogliendo in toto la richiesta dell’attore, in quanto giuridicamente supportata dall’esistenza di una specifica clausola all’interno del contratto di compravendita; sancisce l’impossibilità di opporre ai terzi (nella fattispecie il condominio) suddetta clausola. Conseguentemente, è perfettamente legittima la richiesta del condominio avanzata nei confronti dell’acquirente, per le spese oggetto di causa.
     
  8. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il codice civile obbliga il nuovo proprietario a pagare le spese sostenute dal vecchio proprietario per i due anni precendenti.

    In questo caso la delibera risale al 2006, quindi superiore a due anni.

    Potrebbe, accollarsi il vecchio debito " tutto il condominio"?
     
  9. Remo Magnatti

    Remo Magnatti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...no, perchè il contratto di compravendita e tra il venditore e l'acquirente, il condominio in questo caso è semplicemente un creditore....e penso quindi, poco propenso a rinunciare a un credito.... :)
     
  10. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma il debito di un condomino può ricadere su tutto il condominio?
     
  11. Remo Magnatti

    Remo Magnatti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :) ....i condomini non sono obbligati a pagare la quota di chi è moroso, tranne nel caso in cui venga presa all'unanimità; in caso contrario è nulla.... :occhi_al_cielo: (Sentenza di Cassazione 13631/01).
     
  12. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa remo,
    poichè il debito è antecedente ai due anni chi paga?
     
  13. Remo Magnatti

    Remo Magnatti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :p ...è compito dell'amministratore richiedere la cifra in questione al vecchio proprietario, anche agendo in giudizio..... :disappunto:
     
  14. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    allora, l'autore del post non deve pagare niente!
     
  15. Remo Magnatti

    Remo Magnatti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :) ....ma, se ho capito bene, la chiusura della lite pendente con relativa transazione, è stata effettuata nell'ultima delibera assembleare, quindi con la partecipazione del narrante, che è diventato obbligato in solido del pagamento..... :triste:
     
  16. alfasasso

    alfasasso Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusate ma questa diatriba è stata più volte oggetto di sentenze della cassazione che a volte a dato ragione al vecchio proprietario (cioè colui che era proprietario al momento della delibera) a volte a dato ragione al nuovo proprietario (cioè colui che acquistando l'appartamento si trovava i lavori già deliberati). Mi sembra però che dagli ultimi orientamenti se ne doveva accollare le spese colui che subentrava come nuovo proprietario dell'immobile dato che poi è lui che usufruirà del meglioramento. Salvo diversa pattuizione delle parti. Certo, sarebbe meglio sempre chiedere all'amministratore condominiale prima di comprare. spero di essere stato utile alla causa.
     
  17. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'amministratore a chi chiede i soldi a prescidenre ad come le parti privatamanete hanno accordato? Il Tribunale di Milano con sentenza del 3 Marzo 2009 n. 3812 ( opportunamente) ha stabilito che detto accordo non produce effetti sul condominio che potrà e dovrà legittimamente chiedere al compratore il pagamento delle rate . Sarà compito di questi rivalersi in seconda battuta sul venditore.

    Ma come si determina il quantum dell'uno e dell'altro ( premesso che le parti si devono arrangiare a regolare i loro conti). Le spese ordinarie ovviamente per rateo mensile di competenza; per le spese straordinarie il Tribunale in questa sentenza dice a chi competono : " E' TENUTO ALLA SPESA COLUI CHE E' CONDOMINO AL MOMENTO IN CUI SI RENDE NECESSARIO EFFETTUARE LA SPESA "
     
  18. ilmagnifico22

    ilmagnifico22 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, mi inserisco in questa discussione esemplificando la mia situazione: nel 2005 sono stati effettuati dei lavori che hanno determinato una serie di problemi a distanza di un anno dalla loro effettuazione; il condominio ha trattenuto una quota obbligando la ditta a ultimare correttamente i lavori. Nel 2008 ho acquistato casa e nel 2009 la ditta ha citato il condominio per non aver completato il pagamento, richiedendo il completamento del pagamento più altre spese da sostenere. Ho riletto la discussione, capisco che sono l'attuale proprietario ma qui si tratta di rispondere ad una causa iniziata adesso ma relativa a lavori svolti del 2006. Posso oppormi al pagamento di qualsiasi spesa relativa a questa situazione antecedente, comprese spese legali? E' una conferma, un'idea (aggiungo "purtroppo") me la sono fatta ma vorrei essere sicuro. Grazie a tutti.
     
  19. costha

    costha Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao
    ma prima di rogitare il notaio non deve controllare delibera di amministratore quanto riguarda spese ordinarie e straordinarie?
    Se ci sono da pagare deve comunicare o no?
     
  20. sheila

    sheila Membro Junior

    Privato Cittadino
    no, non è compito del notaio, semmai deve essere l'acquirente ad interessarsi se ci sono debiti del venditore verso il condominio...diciamo che il mediatore, per far bene il suo lavoro, dovrebbe chiedere al venditore una dichiarazione redatta dall'amministratore di condominio in cui si attesti che il venditore è in pari con i pagamenti e quindi l'acquirente, obbligato in solido per i debiti del vecchio proprietario verso il condominio, non si troverà a dover pagare per lui...
     
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