1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    mi volevo avvalere ancora del vostro consiglio per una questione legata all'estinzione della prelazione Ater sull'immobile che sto comprando.

    Sto comprando l'immobile in questione da un privato, che a sua volta lo ha acquistato (circa 15 anni fa) dal proprietario originale, che lo riscattò dall'Ater.

    L'agente immobiliare mi ha detto che l'estinzione della prelazione fu pagata dal proprietario originale.

    Tuttavia il mio notaio vuole vederci chiaro, e propone di mettere come clausola risolutiva nel preliminare il fatto che venga fornita evidenza dell'estinzione (tramite ad es. ricevuta di pagamento). Infatti nel rogito precedente (quello fatto tra attuale proprietario e originale) non ci sono informazioni a riguardo.

    I miei dubbi sono i seguenti:
    - In che modo il venditore può fornire evidenza dell'avvenuta estinzione, dato che fu fatta dal proprietario precedente?
    - Cosa succede se non viene presentata evidenza del pagamento? Mi viene ridato il doppio della caparra? E se il venditore si rifiuta o non può pagare, che probabilità ho di rivedere i miei soldi tramite contenzioso?
    - Potrei avere problemi legati all'erogazione del mutuo, finchè non viene fornita evidenza dell'estinzione del vincolo Ater?

    Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Su che base te lo dice ? Ha documentazione ?

    Penso che andando all'ATER può avere informazioni.
     
  3. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nella documentazione consegnata non c'è nulla a riguardo. Nonostante l'approccio del notaio, io sarei portato a chiedere lumi prima della firma del preliminare.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ripeto: l'ATER lo saprà se la prelazione esiste o meno, no ?
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'ATER è il mio pane quotidiano: allora, generalmente, o meglio ancora, solitamente il primo atto di compravendita tra colui che ha acquistato l'immobile dall'Ater (o che l'abbia ricevuto in successione) e una terza persona non familiare deve essere accompagnato dalla relativa lettera di liberatoria mediante cui l'ente comunica l'avvenuta estinzione del diritto di prelazione. Nell'atto di compravendita vengono riportati i dati relativi alla pratica, al numero di protocollo, alla quietanza di pagamento e infine i dati relativi alla liberatoria, mentre il notaio dovrebbe tenere gli originali di tutto ciò. Ora, se in quell'atto di trasferimento non si parla di questa estinzione del diritto di prelazione è bene prendere precauzioni perchè qualora tale pratica non fosse stata eseguita l'atto sarebbe nullo! Il tuo venditore dovrebbe chiedere al suo notaio informazioni per vedere se ha tali documenti, altrimenti dovrebbe risalire al vecchio proprietario e chiederli a lui. Al di là di questo fossi in te farei scrivere al tuo venditore una raccomandata a.r intestata a ATER Comune di Roma - Ufficio alienzazione alloggi - Via di Valle Aurelia 286, scala H 00167 Roma con cui chiede chiarimenti sullo stato dell'immobile relativamente a tale diritto. L'Ater risponderà esclusivamente tramite raccomandata almeno un mese dopo. L'iter è lungo.
     
    A dormiente, Bagudi e s_bear piace questo elemento.
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si, ma tra chiederglielo e aspettare la risposta qui qualche tempo scade
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E non ci si può andare ?
     
  8. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Sim della risposta molto chiara ed esaustiva,

    mettiamo caso che il proprietario originario non abbia pagato l'estinzione del vincolo: in questo caso l'atto sarebbe nullo e quindi il proprietario attuale non avrebbe alcun titolo per vendere la casa, corretto?

    Questo comporterebbe anche l'impossibilità di pagare adesso l'estinzione della prelazione (in quanto non reale proprietario della casa)?

    Grazie ancora e un saluto
     
    A Sim piace questo elemento.
  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, gli uffici in questione non sono aperti al pubblico, anzi sono una vera odissea.
    Considera che per "due" quesiti lo scorso anno mi hanno fatto spostare una compravendita di "sei" mesi!

    Se la prelazione non è stata estinta dal primo proprietario ufficialmente lui sarebbe ancora tale in quanto l'atto di compravendita è nullo e la nullità può essere fatta valere da chiunque e l'Ater lo fa, perchè il diritto di prelazione si estingue pagando all'ente il 10% del valore dato dalla rendita catastale moltiplicata per cento più, ovviamente essendo azienda, IVA. La pratica impiega 120 giorni lavorativi tradotti in sei mesi.
     
    A dormiente e s_bear piace questo messaggio.
  10. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aggiungo, alla maggiorparte dei proprietari che sono al primo passaggio di proprietà glielo spiego io per la prima volta sta storia della prelazione! Quindi se dall'altra parte c'era un notaio poco notarile l'errore può starci
     
    A s_bear e Bagudi piace questo messaggio.
  11. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok grazie mille,
    per fortuna il notaio a cui mi sono rivolto ha evidenziato subito questa anomalia (che a me sarebbe sfuggita), tuttavia non capisco il suo voler procedere con il compromesso in mancanza di questa informazione fondamentale (ripeto, vuole inserire la clausola risolutiva, ma sarebbe comunque un bel problema se si scoprisse che hanno mentito sull'estinzione della prelazione).

    Secondo me finchè non è chiaro il quadro non si dovrebbe nemmeno procedere con il compromesso, considerato anche il fatto che ci sono delle tempistiche così lunghe che potrebbero impattare sulla data del rogito (che per ora è fissato tra 6 mesi).
    Senza contare che dovrei pagare caparra e provvigione dell'agenzia.

    Ora chiamo il notaio e gli faccio presente i miei dubbi.
     
  12. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allora, io inserirei una clausola sospensiva, ma tieni conto che hai già una offerta firmata e accettata senza alcuna clausola. Ora, se il venditore è ragionevole e furbo non farebbe storie perchè altrimenti si potrebbe trovare in una condizione devastante: dover cercare il vecchio proprietario per rifare l'atto, farsi pagare i danni e poi restituire i soldi a te... mammamia, un incubo. L'agenzia la paghi comunque perchè non vende case, ma mette d'accordo le persone.
     
    A Avv Luigi Polidoro e s_bear piace questo messaggio.
  13. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nella proposta accettata c'è la seguente dicitura che penso (??) mi tuteli in questo caso:

    A tutela dell’acquirente il venditore dovrà garantire la libertà dell’immobile da iscrizioni e trascrizioni sfavorevoli, ipoteche, da qualsiasi onere o peso, da qualsiasi privilegio fiscale, nonchè la sua conformità alla normativa edilizia ed urbanistica con garanzia per vizi ed evizioni.

    Quindi (correggetemi se sbaglio) se io verificassi che non è stata estinta la prelazione prima del compromesso, non potrei chiedere l'annullamento della proposta e quindi non pagare nemmeno la provvigione di agenzia (che fa riferimento alla proposta stessa nel modulino che ho firmato)?
    D'altra parte ciò sarebbe anche giustificato dalla malafede / superficialità dell'AI che mi ha detto che la prelazione è stata estinta senza averne ragione.
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Considera che avere l'immobile "pulito" al momento dell'offerta serve a poco: il venditore deve regolarizzare tutto entro il rogito, sempre che tutto sia regolarizzabile, altrimenti tanti saluti e danni. Io direi al venditore che il notaio per preparare il preliminare ha necessità di vedere tali carte vista la stranezza del caso.
     
  15. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Corretto pretendere chiarezza prima della stipula del preliminare.
    Le parti potrebbero quindi sottoscrivere una integrazione per posticipare il termine di stipula del preliminare con espresso impegno del venditore a chiarire la bontà della provenienza.
    Stipulare il preliminare inserendo quale clausola (risolutiva o sospensiva) l'estinzione del diritto di prelazione Ater può essere invece un contro senso: si tratta infatti di una clausola inserita per tutelare il compratore il cui avveramento, però, è rimesso alla volontà del venditore.
     
    A dormiente, Sim, s_bear e 1 altro utente piace questo messaggio.
  16. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao di nuovo,

    alla fine siamo andati avanti mettendo nel compromesso una clausola esplicita in cui il venditore deve dimostrare l'avvenuta estinzione della prelazione Ater.

    Ieri il mediatore mi ha detto che ha controllato e che in realtà non c'era a suo tempo bisogno di fare alcun pagamento, dato che la legge relativa è entrata in vigore nel '77 e l'immobile è stato riscattato dall'Ater nel '75 (quindi c'era solo il vincolo dei 10 anni)... ha senso una cosa del genere?

    Grazie e un saluto
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, può avere senso.
     
  18. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la legge sulla alienazione degli alloggi è arrivata nel 77 come è stato venduto nel 75?
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, gli appartamenti ATER, IACP ecc. esistevano anche prima...
     
  20. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    esistere si, ma le alienazioni partono sempre a seguito di leggi
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina