grazie a tutti per questi approfondimenti. Provo a darvi maggiori informazioni (non l'ho fatto prima perchè il mio obiettivo iniziale era solo sapere se la situazione di Mario - colui che ha aperto questo quesito nel 2015 - che mi pareva molto simile, si fosse risolta a suo favore. A questo punto mi impossesso del quesito
).
Allora la casa è stata acquistata a Nov 2020. Si tratta di una villetta unifamiliare. L'aspetto esterno appariva in ordine, mentre internamente era chiara la necessità di ristrutturazione (in particolare rifare i pavimenti - solo pavimenti, non solaio). La casa ha pareti esterne portanti in muratura e una parete centrale da nord a sud portante sempre in muratura. L'edificio è circa 9x9mt con questa parete centrale portante, disposto su due livelli (superiore abitazione H2,75, inferiore seminterrato H2,05) di uguali dimensioni (75mq+75mq). Inoltre la casa ha un garage di pertinenza realizzato forse in epoca successiva e appoggiato all'edificio principale prima descritto. La mia intenzione è di aprire un varco verso questo garage e, dopo le necessarie ristrutturazioni, calcoli strutturali e autorizzazioni, cambiarne la destinazione d'uso ad abitazione. Inoltre avrei voluto abbassare il pavimento del seminterrato, quanto possibile, consapevole che non sarei mai arrivato a 2,4 mt, per renderlo un po' più agevole (ma non abitabile - solo il seminterrato)
Ho verificato che ciò potesse essere fatto prima del rogito con un paio di geometri e stimato i relativi costi di ristrutturazione con diverse ditte.
Solo a quel punto ha fatto la mia offerta finale al venditore, cercando di valutare il valore che avrebbe potuto acquisire l'immobile a fine lavori e facendo in modo che la mia offerta + costi ristruttuazione rimanesse in un intorno di quel valore.
Per rispondere alle domande di Brina82: In casa c'erano alcune crepe tra il solaio del sottotetto e la parete portante sud, che non ho notato subito (quindi non esagerate). Inoltre c'è una crepa su una parete portante centrale, che ho subito notato e mi ha preoccupato, ma sia le aziende che i geometri, inoltre anche l'ing. strutturista dopo l'inizio lavori, mi hanno assicurato non essere così grave e forse dovuta ad un cedimento / assestamento di quella parete. Un'altra cosa curiosa è che nel seminterratto, i pavimenti di tutte e 4 le stanze erano più alti al centro e più bassi dai lati (la spiegazione dello strutturista è che a causa del'umidità a volte si gonfiano. Incontrando resistenza delle pareti portanti, si gonfiano solo al centro). Infine la parete sud del seminterrato aveva evidenti segni umidità.
Quindi il 6 Aprile ho iniziato la ristrutturazione. Prima fase demolizioni tramezzi, rimozione pavimenti e apertura porta (su muro portante) verso area garage. A seguito della rimozione del pavimento abbiamo constatato che il solaio del pavimento è un vecchio solaio SAP di 12cm, lo strutturista mi detto che per renderlo sicuro era necessaria una soletta di rinforzo da 4-5 cm con materiale strutturale apposito (LECA 1400CLS). Bene, accetto questa modifica, seppur costosa, per la sicurezza. Seconda fase innalzare le finestre esistenti (prima alte ca 1mt) a 1,5 mt per avere più luce e rispettare i R.Agenti Immobiliari richiesti. E' in questa fase (scorsa settimana) che la ditta si è resa conto di una pendenza del suddetto solaio di circa 9cm dal lato sud verso il lato nord. Essendo l'abitazione già non altissima la ditta mi ha detto che era necessario rifare il solaio, altrimenti non saremmo riusciti a mantenere l'altezza minima di 2,7 mt da un lato dell'abitazione (le misure che avevo eseguito prima del rogito dell'immobile mi davano un altezza sempre tra 2.7 e 2.75 - onestamente non ho pensato di prendere misure su ogni lato, quindi probabilmente mi sono sempre tenuto sulla linea centrale dell'immobile).
Vista la situazione ho chiesto alla ditta, prima di procedere alla demolizione di tutto il solaio, di fare un "assaggio" della profondità delle fondamenta per capire quanto ci saremmo potuti abbassare con il pavimento in cantina. La ditta ha eseguito subito un piccolo scavo evidenziando che le mura portanti sono prive di fondamenta e scendono nel terreno di 20-25 cm. La ditta ovviamente ha demolito tutto il solaio ancor prima che io potessi dire la mia (ma questa è un'altra storia ...conosciamo le ditte edili
).
Il risultato di tutto ciò è che avevo stimato X Eu di ristrutturazione (tral'altro con una serie di lavori che avrei potuto lasciare indietro e fare in un secondo momento) e ora mi ritrovo a dover spendere il doppio e dover fare tutti i lavori (quelli nel seminterrato erano ovviamente quelil che avrei potuto lasciare indietro).
Ultimo appunto (per matusalemme): sul rogito è scritto che i venditori non sono in grado di fornire il certificato di agibilità e che le relative spese per ottenerlo sono a carico della parte acquirente. Questa cosa l'ho saputa il giorno del rogito con il notaio che durante la lettura lo ha candidamente detto e si è giustificato dicendo: tanto voi dovete ristrutturare, quindi dovete comunque richiedere un nuovo certificato di agibilità. Io (stupidamente) me ne sono stato, ma l'alternativa era mandare a monte un rogito che aveva avuto già una storia travagliata per altri motivi.
Chiedo scusa per la lunghezza, ma almeno ho chiarito completamente la situazione.
Vi ringrazio fin da ora per i vostri ulteriori contributi, e ovviamente per i preziosi già ricevuti.
