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L

lbd_23

Ospite
Buona sera a tutti,

Vorrei sottoporre alla vostra attenzione quanto segue:

Fine Gennaio 2017 in seguito a visita appartamento con agenzia, decido di acquistare un immobile (tre locali + box + cantina). Proposta firmata in data 31.01 con le note:
1. assegno di € X versati alla firma della proposta a nome dei venditori
2. restante somma da versarsi al rogito notarile da stipularsi c/o lo studio notarile da definirsi (definito successivamente da me) entro il 31.03
3. la presente proposta è irrevocabile. Diverrà inefficace se entro 15 gg da oggi non sarà accettata dal proprietario, in tal caso il proponente avrà diritto alla semplice restituzione delle somme versate. *
*La presente proposta è subordinata all'ottenimento entro il 28.02 di parere positivo circa la fattibilità di mutuo bancario.
4. la presente proposta si perfezionerà in contratto preliminare nel momento in cui il proponente avrà avuto conoscenza dell'accettazione del venditore, in tale momento la somma versata diverrà caparra confirmatoria.
5. la sottoscritta da atto che intermediario nell'affare è X e a questa riconoscerà X. Il compenso maturerà all'avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta d'acquisto e verrà corrisposto all'agenzia per intero entro e non oltre *(nota di prima).

Detto ciò, il parere positivo circa la fattibilità di mutuo l'ho ricevuta al 28.03, il 04.04 fissata giornata per il rogito con notaio scelto da me.
Situazione: 2012 - acquisto nuda proprietà del Sig. MA, il quale estingue un'obbligazione (non definita ne certificata da documento alcuno) per la Sig.ra AB dandole l'usufrutto, la quale sposata in comunione dei beni, non ha alcuna procura del marito - nemmeno presente all'atto. Nel 2014 il Sig. MA muore e lascia 50% proprietà al figlio e 50% alla Sig.ra AB. Nel mentre la Sig.ra AB si separa, ma di questo immobile non viene fatta menzione alcuna. - Risultato: l'immobile va venduto, i due venditori sono con i legali di mezzo.

il 31.03 (venerdì) il notaio richiede alla Sig.ra AB una procura dell'ex marito al momento di acquisto della parte di usufrutto, in quanto spettante di una parte come da legge. In seguito a controlli, si evince che questa procura non esiste.
Il 03.03 (lunedì - pomeriggio) siamo avvisati che il rogito, quindi, non si può fare. Nella stessa giornata io chiedo di visionare l'appartamento per scoprire che ci sono ancora degli oggetti di proprietà della Sig.ra in casa e che nello stesso mese si sarebbe dovuto fare il controllo della caldaia a carico mio (dettaglio non detto al momento della visione dell'appartamento/proposta) e il box risulta non essere visibile in quanto mancanti le chiavi in possesso del figlio.
Vari notai (almeno 5) sottopongono parere negativo circa questo rogito in quanto io non avrei la piena proprietà del immobile senza il documento in questione.
Io comunico la mia decisione di non proseguire l'acquisto senza questo documento e al 20.04 chiedo un incontro con i venditori che mi viene rifiutato dall'agente immobiliare in quanto ritenuto superfluo (con il quale ci si sentiva giornalmente per sbloccare la situazione). Il 21.04 in seguito a colloquio telefonico l'agente mi comunica la volontà della Sig.ra AB di non darmi questo documento.
Il giorno 25.04 invio raccomandata A/R con la comunicazione della volontà di recedere dal acquisto in quanto non tutelata per la piena proprietà e chiedo la restituzione delle somme versate a caparra.
Il giorno 03.05 sono contattata dall'agenzia, che mi comunica la volontà della proprietaria di produrre questo documento.
Sembrerebbe che loro non siano stati a conoscenza del fatto che io sin dall'inizio abbia considerato essenziale questa procura, di conseguenza mi è stato detto che nel caso di revoca dell'acquisto io dovrei comunque versare la caparra in quanto per loro la documentazione è ok, e sono io ad avere soltanto cambiato idea sull'immobile.
Riesco ad ottenere un incontro con le parti, per lunedì, dove vorrei spiegare la situazione e chiedere di avere entro 5 giorni lavorativi quel documento e uno sconto poichè ho perso un mese di tempo, 500€ di assicurazione sulla casa bloccata in banca, una settimana di ferie per iniziare i lavori in seguito al rogito e nel mentre mossa per cercare altre case. In caso di esito positivo procederei all'acquisto, altrimenti farei cadere la richiesta, spiegando però che a questo punto c'è stata una mancanza di informazioni da parte dell'agente, mai da parte mia e che la raccomandata inviata è stata solo la conseguenza di una risposta definitiva nonché negativa da parte dell'agente in data 21.04, considerato intermediario tra le parti.

Potreste cortesemente darmi dei consigli a riguardo? E' possibile che l'agente chieda le provvigioni/io possa perdere la caparra/debba aspettare qualsiasi tempistica mi venga imposta anche in seguito a una risposta negativa da parte dell'agente?

In tutta questa storia ci sono anche un testimone che mi ha rappresentata a livello finanziario, vari notai a conoscenza...

Scusate il papiro, sono consapevole la situazione sia particolare, cercavo di essere il più specifica possibile.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buona sera a tutti,

Vorrei sottoporre alla vostra attenzione quanto segue:

Fine Gennaio 2017 in seguito a visita appartamento con agenzia, decido di acquistare un immobile (tre locali + box + cantina). Proposta firmata in data 31.01 con le note:
1. assegno di € X versati alla firma della proposta a nome dei venditori
2. restante somma da versarsi al rogito notarile da stipularsi c/o lo studio notarile da definirsi (definito successivamente da me) entro il 31.03
3. la presente proposta è irrevocabile. Diverrà inefficace se entro 15 gg da oggi non sarà accettata dal proprietario, in tal caso il proponente avrà diritto alla semplice restituzione delle somme versate. *
*La presente proposta è subordinata all'ottenimento entro il 28.02 di parere positivo circa la fattibilità di mutuo bancario.
4. la presente proposta si perfezionerà in contratto preliminare nel momento in cui il proponente avrà avuto conoscenza dell'accettazione del venditore, in tale momento la somma versata diverrà caparra confirmatoria.
5. la sottoscritta da atto che intermediario nell'affare è X e a questa riconoscerà X. Il compenso maturerà all'avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta d'acquisto e verrà corrisposto all'agenzia per intero entro e non oltre *(nota di prima).

Detto ciò, il parere positivo circa la fattibilità di mutuo l'ho ricevuta al 28.03, il 04.04 fissata giornata per il rogito con notaio scelto da me.
Situazione: 2012 - acquisto nuda proprietà del Sig. MA, il quale estingue un'obbligazione (non definita ne certificata da documento alcuno) per la Sig.ra AB dandole l'usufrutto, la quale sposata in comunione dei beni, non ha alcuna procura del marito - nemmeno presente all'atto. Nel 2014 il Sig. MA muore e lascia 50% proprietà al figlio e 50% alla Sig.ra AB. Nel mentre la Sig.ra AB si separa, ma di questo immobile non viene fatta menzione alcuna. - Risultato: l'immobile va venduto, i due venditori sono con i legali di mezzo.

il 31.03 (venerdì) il notaio richiede alla Sig.ra AB una procura dell'ex marito al momento di acquisto della parte di usufrutto, in quanto spettante di una parte come da legge. In seguito a controlli, si evince che questa procura non esiste.
Il 03.03 (lunedì - pomeriggio) siamo avvisati che il rogito, quindi, non si può fare. Nella stessa giornata io chiedo di visionare l'appartamento per scoprire che ci sono ancora degli oggetti di proprietà della Sig.ra in casa e che nello stesso mese si sarebbe dovuto fare il controllo della caldaia a carico mio (dettaglio non detto al momento della visione dell'appartamento/proposta) e il box risulta non essere visibile in quanto mancanti le chiavi in possesso del figlio.
Vari notai (almeno 5) sottopongono parere negativo circa questo rogito in quanto io non avrei la piena proprietà del immobile senza il documento in questione.
Io comunico la mia decisione di non proseguire l'acquisto senza questo documento e al 20.04 chiedo un incontro con i venditori che mi viene rifiutato dall'agente immobiliare in quanto ritenuto superfluo (con il quale ci si sentiva giornalmente per sbloccare la situazione). Il 21.04 in seguito a colloquio telefonico l'agente mi comunica la volontà della Sig.ra AB di non darmi questo documento.
Il giorno 25.04 invio raccomandata A/R con la comunicazione della volontà di recedere dal acquisto in quanto non tutelata per la piena proprietà e chiedo la restituzione delle somme versate a caparra.
Il giorno 03.05 sono contattata dall'agenzia, che mi comunica la volontà della proprietaria di produrre questo documento.
Sembrerebbe che loro non siano stati a conoscenza del fatto che io sin dall'inizio abbia considerato essenziale questa procura, di conseguenza mi è stato detto che nel caso di revoca dell'acquisto io dovrei comunque versare la caparra in quanto per loro la documentazione è ok, e sono io ad avere soltanto cambiato idea sull'immobile.
Riesco ad ottenere un incontro con le parti, per lunedì, dove vorrei spiegare la situazione e chiedere di avere entro 5 giorni lavorativi quel documento e uno sconto poichè ho perso un mese di tempo, 500€ di assicurazione sulla casa bloccata in banca, una settimana di ferie per iniziare i lavori in seguito al rogito e nel mentre mossa per cercare altre case. In caso di esito positivo procederei all'acquisto, altrimenti farei cadere la richiesta, spiegando però che a questo punto c'è stata una mancanza di informazioni da parte dell'agente, mai da parte mia e che la raccomandata inviata è stata solo la conseguenza di una risposta definitiva nonché negativa da parte dell'agente in data 21.04, considerato intermediario tra le parti.

Potreste cortesemente darmi dei consigli a riguardo? E' possibile che l'agente chieda le provvigioni/io possa perdere la caparra/debba aspettare qualsiasi tempistica mi venga imposta anche in seguito a una risposta negativa da parte dell'agente?

In tutta questa storia ci sono anche un testimone che mi ha rappresentata a livello finanziario, vari notai a conoscenza...

Scusate il papiro, sono consapevole la situazione sia particolare, cercavo di essere il più specifica possibile.
Intanto, quando le proposte sono soggette a condizioni perche' si avverrino, le somme non devono essere mai versate.

Solo nel momento in cui le condizioni si verificano si procede nell'azione di acquisto.

Nel tuo caso, visto e considerato, il caos che si e' andato ravvisando, occorrerebbe rimpaginare con ordine le questioni.

Sottoscrivendo un'accordo ex novo, che ti consenta di convenire nei prossimi venti giorni al rogito, con tutta la sicurezza che ti occorre.

Atteso che hai gia' incassato il nulla osta della banca e che pure la caparra e' gia' stata versata, le condizioni da dettare su questo nuovo strumento di acquisto, dovranno essere riferite all'adempimento della consegna e del reperimento, di tutta quella documentazione che il tuo notaio ritiene necessaria, per trasferire in pieno il titolo di proprieta', nella tua esclusiva disponibilita'.

Se il giorno della convocazione dell'atto, i venditori non avranno prodotto o reperito la documentazione specificata ed occorrente, risulteranno inadempienti senza se e senza ma.

Per lo sconto di 500 euro ti consiglio di lasciare perdere.

Non essendo determinante nell'economia di un'acquisto.
Manovra azzardata, che potrebbe anzi, scaturire l'avviamento di procedure per il recupero delle tue somme, assai piu' gravosa.
 
L

lbd_23

Ospite
Intanto grazie.

I casi quindi sono 2:

1. Sottoscriviamo un altro accordo, io però sarei propensa a non dare più di 5 giorni lavorativi per l'ottenimento del documento. In questo caso, in caso di inadempimento da parte loro, nell'invio della raccomandata, cosa devo precisare oltre a quanto già fatto?

2. Nel caso in cui si rifiutassero di sottoscrivere il nuovo accordo, potrei richiedere il doppio della caparra in quanto inadempienti? O almeno riuscire a recuperarla senza problemi?

Le provvigioni del AI, in questo caso, andranno saldate lo stesso anche se soggette alla nota di parere positivo al del mutuo al 28.02 (reale al 28.03)? Può essere in qualche modo ritenuto responsabile di questo "casino" se si dovesse verificare che non sono state passate delle informazioni ai venditori?

Lo sconto sarebbe stato di circa 2.000, più come una forzatura, e soprattutto perché ho perso un mese di tempo e soldi in tutto ciò...
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Intanto grazie.

I casi quindi sono 2:

1. Sottoscriviamo un altro accordo, io però sarei propensa a non dare più di 5 giorni lavorativi per l'ottenimento del documento. In questo caso, in caso di inadempimento da parte loro, nell'invio della raccomandata, cosa devo precisare oltre a quanto già fatto?

2. Nel caso in cui si rifiutassero di sottoscrivere il nuovo accordo, potrei richiedere il doppio della caparra in quanto inadempienti? O almeno riuscire a recuperarla senza problemi?

Le provvigioni del AI, in questo caso, andranno saldate lo stesso anche se soggette alla nota di parere positivo al del mutuo al 28.02 (reale al 28.03)? Può essere in qualche modo ritenuto responsabile di questo "casino" se si dovesse verificare che non sono state passate delle informazioni ai venditori?

Lo sconto sarebbe stato di circa 2.000, più come una forzatura, e soprattutto perché ho perso un mese di tempo e soldi in tutto ciò...
Inutile rendersi antipatici includendo nel contratto formule vessatorie e ad orologeria.
Specie quando non servono.

Strumenti e o documentazioni per trasferire il titolo occorrono nel momento del rogito.
Non un secondo prima.

Considerato che la parte in causa, potrebbe pure intervenire all'atto,
rendendo superflua la procura.

In ogni caso se c'e' una raccomandata da recapitare e' quella di convocazione al rogito.

I "conti" per dimostrare chi e' inadempiente si fanno li'.

Per quanto riguarda il mediatore, al momento e' una figura accessoria, priva di alcun potere che inibisce l'efficacia del contratto.
Nel momento opportuno, gli imporrai lo sconto, che piu ritieni congruo.
Se non gli sta bene, dopo il rogito, potra' avanzare il suo ricorso nelle sedi previste.
Non un secondo prima.

In quella sede darai le tue motivazioni piu specifiche.
Sempre ammesso che sarai chiamata a farlo.

Intanto ti chiedo cortesemente di spiegare con termini un pochino più poveri quanto sotto:
Se dovrai ingaggiare un avvocato per recuperare le somme anticipate i costi saranno alti e le attese lunghe.
 
Ultima modifica:
L

lbd_23

Ospite
Nonostante io abbia aspettato per un mese questa procura/presenza e mi sia già stato detto di no... Mah... Vediamo come andrà, in caso, aggiornerò la discussione.

Grazie, per ora :)
 

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