MGuerani

Nuovo Iscritto
Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum e spero di trovare una risposta al mio quesito: A Novembre ho trovato un annuncio per una villetta a schiera in vendita nell'interland milanese. Contattiamo l'agenzia e la segretaria ci avvisa che si tratta di una casa costruita in edilizia convenzionata, per cui vi sono dei requisiti (non superare una soglia di reddito e non avere altro immobile di proprietà). Premetto che rientriamo in questi requisiti, avendo una prima casa di proprietà che verrà venduta al momento dell'acquisto di un nuovo immobile.
Visitiamo la casa, attualmente abitata dal proprietario. Si tratta di una villetta di testa, su quattro piani, ottime rifiniture e stato, superficie di 220 mq circa, giardino di 200 mq circa, inserita in un contesto di 4 palazzine e villette.
Il prezzo richiesto è di circa €300.000 e, a nostro parere, la casa li vale.
Dopo aver valutato la cosa, contattiamo nuovamente l'agenzia per avere maggiori chiarimenti sull'edilizia convenzionata. Ci dicono che "la villetta è stata costruita in edilizia convenzionata ma il proprietario non si era avvalso di questa opportunità e aveva pagato la casa a prezzo pieno". Sussistono comunque i requisiti di cui sopra.
Torniamo a visitare la casa e chiediamo al proprietario direttamente. Ci risponde in maniera diversa "l'edilizia convenzionata riguardava solo le palazzine e non le villette”.
Chiediamo all’agenzia di avere una copia dell’atto nel quale non troviamo traccia dell’acquisto del terreno. Si legge infatti che il terreno è in concessione (non ho l’atto qui davanti, mi scuso per l’imprecisione) per 99 anni.

C’è qualcosa di strano in tutto questo o mi sbaglio ?

Non abbiamo ancora fatto nessun tipo di offerta o altro con l’agenzia immobiliare, quindi possiamo rivolgerci tranquillamente ad altro offerente.
Grazie per un vostro suggerimento/commento.
 

Bagudi

Fondatore
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Agente Immobiliare
Si tratta di edilizia convenzionata in regime di diritto di superficie, il che rimanda agli obblighi dettati dalla Convenzione, la quale dovrebbe essere citata nell'atto di provenienza che avete in mano.

Tali obblighi sono vincolanti e riguardano in linea generale soprattutto il vincolo del prezzo imposto, cioè determinato dall'aggiornamento ISTAT rivalutato secondo i parametri citati dalla Convenzione....

Silvana
 

MGuerani

Nuovo Iscritto
Bene, ci rivolgeremo all'ufficio tecnico del comune, dato che l'AI che ci ha assistito nella vendita del nostro immobile, ci ha consigliato di chiedere se il comune ha provveduto a svincolare l'obbligo del prezzo imposto. A questo punto, se la casa risultasse esente da vincoli (alcuni comuni di questa zona si sono già messi in moto) qual'è la differenza fra casa con diritto di superficie e diritto di proprietà ? Questa "scadenza dei 99 anni" (molto spada di Damocle) persiste ? e cosa vuol dire ai fini pratici ? posso rivendere la casa quando voglio o sono penalizzato in qualche modo ? Vi ringrazio per l'aiuto, devo dire che la materia è complessa e piena di tranelli.. :shock:
 

stefcol

Nuovo Iscritto
Professionista
per poter acquistare e soprattutto rivendere a prezzo di libero mercato, il terreno deve essere in diritto di proprieta' viceversa se e' in diritto di superficie occorre vendere/acquistare ad un prezzo imposto che il comune attraverso opportuni calcoli vi fara' sapere (di solito scende in maniera progressiva man mano che ci avvicina al 99 anno). Inoltre l'edilizia convenzionata non permette che chi acquista decida o meno di acquistare a prezzo imposto o a prezzo pieno secondo me l'agenzia ti ha detto una fanfarata per giustificare il prezzo richiesto
 

MGuerani

Nuovo Iscritto
Inoltre l'edilizia convenzionata non permette che chi acquista decida o meno di acquistare a prezzo imposto o a prezzo pieno secondo me l'agenzia ti ha detto una fanfarata per giustificare il prezzo richiesto

Credo anche io. Di certo la mia fiducia nei confronti dell'agenzia in questione è ora molto bassa. Non potevano dire subito come stavano le cose ? Magari un'altro immobile da loro proposto poteva essere interessante, ora non mi fiderei.
 

stefcol

Nuovo Iscritto
Professionista
occorre fare tantissima attenzione con l'edilizia convenzionata non perche' sia poco valida, anzi, ma perche' spesso proprietari poco onesti e agenzie consenzienti possono portarti a fare passi falsi..di cui potresti pagare le conseguenze (molto salate) in futuro..ti ho mandato un messaggio privato con il mio cell se vuoi approfondire questo discorso...
 

donatella 75

Membro Attivo
Agente Immobiliare
il proprietario però potrebbe aver acquistato il terreno ed essere passato in diritto di proprietà, ma con questo non è detto che l prezzo sia diventato libero, alcuni comuni vogliono comunque che scada la convenzione (20 anni, ma dipende da cosa c'è scritto sull'atto di acquisto del terreno e quando è stato costruito l'immobile) sicuramente bisognerebbe avere gli atti in mano, consiglio di rivolgeti ad un notaio esperto di convenzione.. anche perchè in comune non è detto che ti diano dati precisi e documenti in mano, non essendo proprietario. provaci!
 

stefcol

Nuovo Iscritto
Professionista
allora il discorso e' questo 1) il proprietario non puo' averla pagata a prezzo pieno essendo stata acquistata in edilizia convenzionata, per sua natura l'edilizia convenzionata e'...un'edilizia a prezzo agevolato
2) se e' passato da diritto di superficie a diritto di proprieta' il discorso dei 99 anni decade in automatico ma, per poter egli a vendere a prezzo di libero mercato deve esserci o una delibera del comune che stabilisce cio' oppure deve essere scaduta la convenzione (ce ne sono anche di 30 anni)
Ti dico questo perche' sono prorietaria di casa in edilizia convenzionata ho appena riscattato il terreno pagando ben 10.000 euro e tuttavia nonostante la convenzione scada fra 9 mesi (a novembre 2011 scadono i 30 anni) il comune ha rinnovato il vincolo del prezzo. Quindi io se voglio vendere adesso devo vendere a prezzo imposto oppure se voglio vendere a prezzo di libero mercato devo vendere a novembre 2011. Il comune a chi non e' proprietario tendenzialmente non da nulla per una questione di privacy puoi dunque chiedere o al proprietario oppure come dice giustamente donatella rivolgerti ad un notaio esperto in materia
 

stefcol

Nuovo Iscritto
Professionista
Questo e' vero per le convenzioni e le delibere comunali ma non per i rogiti poiche' questi ultimi contengono dati privati (data di nascita codice fiscale etc.) che possono essere divulgati solo se il "proprietario" di tale dati acconsente....E poi per esperienza i comuni sono molto pigri in questo ambito e occorre mettere in conto una buona dose di pazienza e di tempo perso..Tuttavia l'acquisto di una casa merita anche questo genere di "sacrifici"
 

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