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  1. MGuerani

    MGuerani Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum e spero di trovare una risposta al mio quesito: A Novembre ho trovato un annuncio per una villetta a schiera in vendita nell'interland milanese. Contattiamo l'agenzia e la segretaria ci avvisa che si tratta di una casa costruita in edilizia convenzionata, per cui vi sono dei requisiti (non superare una soglia di reddito e non avere altro immobile di proprietà). Premetto che rientriamo in questi requisiti, avendo una prima casa di proprietà che verrà venduta al momento dell'acquisto di un nuovo immobile.
    Visitiamo la casa, attualmente abitata dal proprietario. Si tratta di una villetta di testa, su quattro piani, ottime rifiniture e stato, superficie di 220 mq circa, giardino di 200 mq circa, inserita in un contesto di 4 palazzine e villette.
    Il prezzo richiesto è di circa €300.000 e, a nostro parere, la casa li vale.
    Dopo aver valutato la cosa, contattiamo nuovamente l'agenzia per avere maggiori chiarimenti sull'edilizia convenzionata. Ci dicono che "la villetta è stata costruita in edilizia convenzionata ma il proprietario non si era avvalso di questa opportunità e aveva pagato la casa a prezzo pieno". Sussistono comunque i requisiti di cui sopra.
    Torniamo a visitare la casa e chiediamo al proprietario direttamente. Ci risponde in maniera diversa "l'edilizia convenzionata riguardava solo le palazzine e non le villette”.
    Chiediamo all’agenzia di avere una copia dell’atto nel quale non troviamo traccia dell’acquisto del terreno. Si legge infatti che il terreno è in concessione (non ho l’atto qui davanti, mi scuso per l’imprecisione) per 99 anni.

    C’è qualcosa di strano in tutto questo o mi sbaglio ?

    Non abbiamo ancora fatto nessun tipo di offerta o altro con l’agenzia immobiliare, quindi possiamo rivolgerci tranquillamente ad altro offerente.
    Grazie per un vostro suggerimento/commento.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si tratta di edilizia convenzionata in regime di diritto di superficie, il che rimanda agli obblighi dettati dalla Convenzione, la quale dovrebbe essere citata nell'atto di provenienza che avete in mano.

    Tali obblighi sono vincolanti e riguardano in linea generale soprattutto il vincolo del prezzo imposto, cioè determinato dall'aggiornamento ISTAT rivalutato secondo i parametri citati dalla Convenzione....

    Silvana
     
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  3. MGuerani

    MGuerani Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Bene, ci rivolgeremo all'ufficio tecnico del comune, dato che l'AI che ci ha assistito nella vendita del nostro immobile, ci ha consigliato di chiedere se il comune ha provveduto a svincolare l'obbligo del prezzo imposto. A questo punto, se la casa risultasse esente da vincoli (alcuni comuni di questa zona si sono già messi in moto) qual'è la differenza fra casa con diritto di superficie e diritto di proprietà ? Questa "scadenza dei 99 anni" (molto spada di Damocle) persiste ? e cosa vuol dire ai fini pratici ? posso rivendere la casa quando voglio o sono penalizzato in qualche modo ? Vi ringrazio per l'aiuto, devo dire che la materia è complessa e piena di tranelli.. :shock:
     
  4. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per poter acquistare e soprattutto rivendere a prezzo di libero mercato, il terreno deve essere in diritto di proprieta' viceversa se e' in diritto di superficie occorre vendere/acquistare ad un prezzo imposto che il comune attraverso opportuni calcoli vi fara' sapere (di solito scende in maniera progressiva man mano che ci avvicina al 99 anno). Inoltre l'edilizia convenzionata non permette che chi acquista decida o meno di acquistare a prezzo imposto o a prezzo pieno secondo me l'agenzia ti ha detto una fanfarata per giustificare il prezzo richiesto
     
  5. MGuerani

    MGuerani Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Credo anche io. Di certo la mia fiducia nei confronti dell'agenzia in questione è ora molto bassa. Non potevano dire subito come stavano le cose ? Magari un'altro immobile da loro proposto poteva essere interessante, ora non mi fiderei.
     
  6. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    occorre fare tantissima attenzione con l'edilizia convenzionata non perche' sia poco valida, anzi, ma perche' spesso proprietari poco onesti e agenzie consenzienti possono portarti a fare passi falsi..di cui potresti pagare le conseguenze (molto salate) in futuro..ti ho mandato un messaggio privato con il mio cell se vuoi approfondire questo discorso...
     
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  7. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il proprietario però potrebbe aver acquistato il terreno ed essere passato in diritto di proprietà, ma con questo non è detto che l prezzo sia diventato libero, alcuni comuni vogliono comunque che scada la convenzione (20 anni, ma dipende da cosa c'è scritto sull'atto di acquisto del terreno e quando è stato costruito l'immobile) sicuramente bisognerebbe avere gli atti in mano, consiglio di rivolgeti ad un notaio esperto di convenzione.. anche perchè in comune non è detto che ti diano dati precisi e documenti in mano, non essendo proprietario. provaci!
     
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  8. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    allora il discorso e' questo 1) il proprietario non puo' averla pagata a prezzo pieno essendo stata acquistata in edilizia convenzionata, per sua natura l'edilizia convenzionata e'...un'edilizia a prezzo agevolato
    2) se e' passato da diritto di superficie a diritto di proprieta' il discorso dei 99 anni decade in automatico ma, per poter egli a vendere a prezzo di libero mercato deve esserci o una delibera del comune che stabilisce cio' oppure deve essere scaduta la convenzione (ce ne sono anche di 30 anni)
    Ti dico questo perche' sono prorietaria di casa in edilizia convenzionata ho appena riscattato il terreno pagando ben 10.000 euro e tuttavia nonostante la convenzione scada fra 9 mesi (a novembre 2011 scadono i 30 anni) il comune ha rinnovato il vincolo del prezzo. Quindi io se voglio vendere adesso devo vendere a prezzo imposto oppure se voglio vendere a prezzo di libero mercato devo vendere a novembre 2011. Il comune a chi non e' proprietario tendenzialmente non da nulla per una questione di privacy puoi dunque chiedere o al proprietario oppure come dice giustamente donatella rivolgerti ad un notaio esperto in materia
     
  9. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Rogiti, delibere comunali, convenzioni, sono atti pubblici, li devono fornire se richiesti.
     
  10. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Questo e' vero per le convenzioni e le delibere comunali ma non per i rogiti poiche' questi ultimi contengono dati privati (data di nascita codice fiscale etc.) che possono essere divulgati solo se il "proprietario" di tale dati acconsente....E poi per esperienza i comuni sono molto pigri in questo ambito e occorre mettere in conto una buona dose di pazienza e di tempo perso..Tuttavia l'acquisto di una casa merita anche questo genere di "sacrifici"
     
  11. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sembra strano, dato che sono depositati in Conservatoria che è un registro pubblico.
     
  12. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    guarda per esperienza personale i rogiti non li danno ma non voglio ostinarmi...magari ripeto, era solo pigrizia o poco voglia di prendersi la briga e fare le ricerche del caso:shock:
    Ad ogni modo per capire come funziona la cosa occorre avere in mano la convenzione (che eventualmente si puo' chiedere al notaio che l'ha redatta, visto che spesso i comuni fan finta di non avere questi documenti) e chiedere in ufficio tecnico qual e' l'approccio (delibera) del comune nei confronti dei vincoli di vendita una volta realizzato il passaggio da diritto di superficie a diritto di proprieta'. Senza questo passaggio tutti i vincoli della convenzione permangono, in primis quello del prezzo imposto e del riscatto del terreno dal comune dopo 99 anni (che e' una evntualita' non e' una certezza ..anzi il piu' delle volte il comune non lo fa perche' non ha i soldi...)
     
  13. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in comune non sono depositati gli atti dei privati, puoi o meglio, potresti trovare solo la convenzione stipulata con il Comune (a volte nenche quella), l'ideale sarebbe che il proprietario ti rilasci tutta la documentazione per l'eventuali verifiche!
     
  14. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    appunto dicevo la stessa cosa ossia che la convenzione in comune di solito non l'hanno quindi o la fornisce il proprietario, o la si puo' chiedere al notaio che l'ha redatta oppure si va in conservatoria e la si richiede. Per capire invece se il terreno e' stato riscattato il proprietario che l'ha effettuato ha tutto l'interesse a fornire tale documento (rogito) se non lo fornisce o adduce la scusa di non averlo/non trovarlo ...gatta ci cova :shock:
     
  15. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  16. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :fiore: buon fine settimana!
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il Comune DEVE avere la convenzione e la DEVE dare a chi la richieda, anche se ci mette 10 giorni per fare una fotocopia e la fa pagare fior di soldi...

    Se no, con quale criterio potrebbe opporsi ad una vendita a prezzo pieno ????

    Silvana
     
  18. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    mi spiace contraddtirti ma tutto quello che ho scritto e' esperienza personale e diretta...non un semplice sentito dire
    alla mia richiesta della convenzione mi e' stato risposto "a quei tempi" (30 anni fa) non si usava tenere questi documenti. Bisognava cercarli in conservatoria o dal notaio che l'aveva redatta ...non sto facendo ipotesi: sto dicendo la mia storia qual e' ...e potrebbe essere simile a quella di altre persone. Inutile star qui a dire DEVE o NON DEVE
    Il criterio? Semplice se qualcuno in comune si prende la briga di fare dei controlli e va in conservatoria a vedere la convenzione ha poi tutti i criteri di questo mondo per opporsi e/o richiedere la sanzione sulla vendita a prezzo pieno....anche in questo caso ti parlo per esperienza vissuta (non da me ma di un mio vicino)....quindi mai come con l'edilizia convenzionata il gap fra quello che sia sa e quello che si fa o si dovrebbe fare e' enorme! E sono davvero pochi i casi in cui comune o enti preposti si prendono la briga di metetre un po' di ordine in tutto questo marasma...
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Non sono pochi, non ci sono proprio...

    In ogni caso esistono anche i ricorsi.

    Silvana
     
  20. stefcol

    stefcol Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    indubbiamente il cittadino ha tutti i diritti di far valere le proprie ragioni ma in ambito immobiliare, soprattutto se e' una persona che acquista il piu' delle volte passa ad altro perche' non ha voglia di accollarsi tutto sto sbattimento e quindi magari opta per un'altra proposta. se invece e' il proprietario i casi sono due: o non si da per vinto fino a che non ottiene le risposte di cui necessita oppure fa il furbo......
     

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