Quando il Fisco si rivale sul compratore

[Antonio Troise]

Passo fondamentale prima di comprare un'abitazione è accertarsi dei requisiti del venditore, in particolare può succedere che questo sia incappato in qualche irregolarità ..............Quando il Fisco si rivale sul compratore

 

[ccc1956]

il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito).
Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore)



Inoltre mi hanno spiegato che il compratore paga il prezzo pattuito interamente, il Notaio che rogita fa il conto di quanto il venditore, che non acquistasse entro l'anno altro immobile, dovrebbe pagare sia per la decadenza dei benefici fiscali goduti consistenti in imposta di registro, catastale e ipotecaria che alla sanzione pecuniaria pari al 30% delle già dette imposte; e ne trattiene tale importo dalla cifra corrisposta dal compratore.Se il venditore ottempera entro l'anno al disposto di legge bene e svincola la cifra diversamente con quel denaro di paga lo Stato che è benficiario di un privileggio speciale. PERTANTO NULLA DEVE IL COMPRATORE.

l'importante e' specificare tutto gia' nella proposta/preliminare nel momento che si viene a conoscenza che il venditore vende prima che siano trascorsi i 5 anni. (si vede dal rogito).


il notaio in un caso come questo ha tenuto a precisare che l'assegno doveva essere comunque datato e in caso di controversia, se fosse stato un assegno bancario, passati 15 gg non poteva essere protestao e comunque qualunque assegno perde validita passati 12 mesi dalla data di immissione.

quindi

la prassi è fare un assegno circolare intestato a lui/notaio, che incassa su un conto vincolato, per la gestione del deposito e le vari condizioni di svincolo a favore del venditore se riacquista o meno vengono tutte riportate nero su bianco.Il notaio restituirà le somme se il venditore riacquista entro un anno, se il venditore paga le imposte dovute e presenta la ricevuta dal notaio, oppure il notaio paga per conto del venditore le somme all'erario e dà l'eventuale differenza al venditore, oppure diversamente se passati 4 anni e 1/2, (18 mesi + 3 anni) l'erario non emette nessuna notifica il notaio versa le somme al venditore, prima però manda una raccomandata a noi e si accerta che nel frattempo non abbiamo avuto rogne con il fisco.

 

[Umberto Granducato]

Viene riportata come certezza assoluta, ma non la è

 

[ccc1956]

Viene riportata come certezza assoluta, ma non la è

cosa???

 

[pensoperme]

Ne l'una ne l'altra. Non sono certezze, ma anzi, dubbi veri e propri. Sono dubbi che alcuni notai (tanti) mettono in campo e per tutelare la parte acquirente attivano quel meccanismo. Il concetto è quello dei privilegi speciali (che seguono l'immobile) e che molti confondono con il fatto con l'imposta è complementare, senza calcolare che i privilegi speciali sono un altra cosa e seguno altri percorsi.

[omissis]Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
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L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto

http://www.notaioremobassetti.com/nrb/wp-content/uploads/Agevolazioni.pdf

Quindi se chiedi all'ade se le imposte le deve pagare chi compra ti dice che l'imposta è complementare, quindi no, ma se fai la domanda giusta, che è relativa ai privilegi speciali.... la cosa cambia. Inoltre se il notaio dice al compratore che tale garanzia serve, tu che vendi cosa fai?

Aggiunto dopo 5 minuti...

Ma chiaro che si risponderà " a me non è mai successo!"

 

[Umberto Granducato]

Ne l'una ne l'altra. Non sono certezze, ma anzi, dubbi veri e propri.

quoto

cosa???

il fatto che la riscossione segua l'immobile. Non è certo come si legge da tante parti

 

[Tobia]

quoto



il fatto che la riscossione segua l'immobile. Non è certo come si legge da tante parti

Infatti anche nell'articolo é usato il modo condizionale..

 

[gcaval]

Il mio notaio, ad esempio, ha detto che non trattiene proprio nulla. La legge non impone questo, e lascia discrezionalità alle parti e soprattutto al notaio. Ad oggi nessuno (compresi giornali, blog, ecc.), per quanto ne sappia, ha riportato un caso in cui il Fisco abbia richiesto all'acquirente le mancate imposte del venditore. Chiaramente questo non costituisce una prova, ma...

Comunque, ne avevamo già parlato approfonditamente in altra discussione non più di un mese fa...

 

[pensoperme]

Rimane il fatto che essendo liberalità del notaio e lavorando questi per l'acquirente, uno che rivende nel quinquennio potrebbe trovarsi nella spiacevole situazione di impasse con un notaio e un acquirente che gli chiedono di lasciare le somme a garanzia e magari su quei soldi ci aveva fatto i conti, e se viene a sapere che l'agente immobiliare lo sapeva e non lo ha avvertito (ma secondo me si incassa anche se l'agente dice di non saperlo)forse gli cala la stima verso quest'ultimo, ma ultimamente mi pare di capire che siamo sulla linea "cassi tua" nei confronti dei clienti, specie se acquirenti. Io di controcanto non conosco precedenti di cause intentate al notaio o all'acquirente da parte di un venditore che si vede richiedere tale garanzia... quindi? ...Ah certo, rimane la teoria del "a me non è mai successo"...

 

[gio10372]

é buona norma che il notaio trattenga un'assegno da parte del venditore per un valore anche superiore alle imposte dovute più la sanzione.. Ci sono passato quindi per me è così!!