Un ciao a Carlo e a chi ci segue. In ordine rispondo prima Immorome e poi a Carlo ma più che rispondere vorrei intavolare con voi una discussione senza partito preso ma per arrivare ad una logica deduzione. Cominciamo:<Attraverso l'utilizzo delle tabelle relative a usufrutto e nudà proprietà si ottiene che il valore di 1/5 da pagare oggi è veramente ridicolo rispetto al valore commerciale dell'intero immobile > Intanto io distinguerei sempre il valore dell'immobile che dipende dalla consistenza dal valore commerciale che dipende dal mercato; essi valori spesso non coincidono per movimentazioni della domanda e dell'off. per situazioni di disturbo anche transitorie per motivazioni affettive ecc. Dulcis in fundo stabilito il valore del bene si possono estrapolare i due elementi ( uso e proprietà) la cui sommatoria è pari al valore attribuito. Se ho ben capito la consistenza è in 5/5 di cui 1/5 è oggetto della valutazione per la proprietà, l'uso è stato espropriato con sentenza non vedo quale calcolo fare.
Andiamo alle variazioni in % in decremento o in aumento fattore correttivo, tu mi dici non ci sono rilievi statistici, OK. ora cerchiamo di ragionare con gli strumenti che abbiamo e sulle cose reali. Due aree limitrofe nello stesso Comune e identificate nello stesso PRG, identico fattore mc/mq, identico fabb. costruito ecc.. solo che x uno l'area è in proprietà e per l'altro in diritto di superficie per 90 anni. Ammettiamo che la nostra analisi si sviluppa a 20 anni quindi ne rimangono 70 allo spirare dei quali in assenza di riscatto (tra l'altro il riscatto non si verifica motu proprio ma per scelta dell'amm.) il tutto va al patrimonio comunale. Non c'è dubbio che fabb uguali, posizionati uguali ecc abbiano valori diversi, perchè quanto meno per essere eguagliati quello in diritto di sup. deve pagare un riscatto ed è un costo. Ma se l'amm. comunale non decide che il bene possa essere riscattato man mano che ci avviciniamo alla scaadenza il valore del bene tende a 0.
Diciamo anche che a 20 ha esaurito un buon 22% del valore.
IO mi fermo qui e attendo le vostre osservazioni, le vostre proposte le vostre esperienze ecc.. perchè poi c'è una seconda parte di questo discorso ma se espongo tutto in una volta ci incartiamo. Secondo me l'estimo è una scienza di valutazione e non tutto può essere già normato e regolato ma ogni fattispecie va adattata e regolata.
