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  1. livietto

    livietto Membro Junior

    Altro Professionista
    Secondo alcuni periti immobiliari si applicano dei coefficienti di riduzione ai valori di immobili in presenza di vicoli quali ad esempio il diritto di abitazione e quindi quota indisponibile, più proprietari sullo stesso e quindi quote indivisibilioppure bene immobiliare non divisibile fisicamente ad esempio casa unifamiliare catastalmente di proprietà per metà o altra quota di un proprietario e rimanemte di altro.
    in questi casi (quote indisponibili e/o indivisibili) che percentuali di riduzione si possono applicare alla stima del fabbricato?
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :confuso:
    non esistono coefficienti di riduzione validi per tutto il territorio nazionale.
    Si parla comunque più correttamente di indici mercantili e appunto devono essere misurati nel mercato, diversamente non hanno alcun fondamento mercantile ma accademico, legale, fiscale ... dipende dallo scopo della valutazione, dal mandato ricevuto ...
     
  3. livietto

    livietto Membro Junior

    Altro Professionista
    Non sono convinto della risposta perchè un tanti testi di estimo si parla di deprezzamento per vinvoli quali ad esempio uso, abitazione, usufrutto ecc. ed anche perizie di CTU di tribunali normalmente tengono conto di percentuali di deprezzamento. Condivio l'idea che non ci siano percentuali predeterminate ma siano su base locale anche se un perito comunque ne dovrebbe tenere conto
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'importante è che sia ben chiara la fonte e la motivazione dell'uso ... di conseguenza deve essere dimostrata la provenienza in base all'analisi di mercato e non da libri di testo ... altrimenti sono soggettivi e quindi contestabili ... e va a finire che si fa il male a metà: tu dici 10, io 20 e allora facciamo 15 ... soluzione che non trova alcun fondamento, neppure accademico ;)
     
  5. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Carlo e un ciao a tutti;Livietto dice:< in tanti testi di estimo si parla di deprezzamento per vincoli quali ad esempio uso, abitazione, usufrutto ecc. > quindi parla di procedimento ( scienza estimale ) non di dati acquisiti. Mi spiego meglio se un diritto di usufrutto crea un decremento di valore, come da ricerche effettuate su tutto il territorio nazionale, del 10% è chiaro che tale % è applicabile sia ad un abitazione di Roccalumera ( Sicilia) che ad un altro immobile di Sondrio!
    Concordi?
     
  6. Immorome

    Immorome Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Trovo molto interessante tale discussione perchè dovrei "suggerire" ad una cliente (età 46, titolare di diritto di abitazione sulla casa coniugale per effetto di sentenza di separazione, ma allo stesso tempo piena proprietaria dei 4/5 dell'immobile) il prezzo "equo" da proporre in pagamento all'erede dell'ex marito per acquistare 1/5 di proprietà e divenire quindi piena proprietaria dell'appartamento. Attraverso l'utilizzo delle tabelle relative a usufrutto e nudà proprietà si ottiene che il valore di 1/5 da pagare oggi è veramente ridicolo rispetto al valore commerciale dell'intero immobile. Capisco che la mia cliente è giovane ma non mi sento di suggerirle a richiederle una quota troppo esigua. Non trovo pienamente giusto l'utilizzo di tale criterio dal momento che ad acquistare non sono terzi ma un soggetto che già vive l'immobile. Che ne pensate? Avete suggerimenti? grazie
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No ;)
    perchè
    non ci sono ricerche sul territorio nazionale :pollice_verso:
    non ha senso applicare la stessa percentuale a Sondrio e a Roccalumera :pollice_verso:
    sono semplificazioni che nascondono la scarsa conoscenza del mercato ;)
     
  8. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    Un ciao a Carlo e a chi ci segue. In ordine rispondo prima Immorome e poi a Carlo ma più che rispondere vorrei intavolare con voi una discussione senza partito preso ma per arrivare ad una logica deduzione. Cominciamo:<Attraverso l'utilizzo delle tabelle relative a usufrutto e nudà proprietà si ottiene che il valore di 1/5 da pagare oggi è veramente ridicolo rispetto al valore commerciale dell'intero immobile > Intanto io distinguerei sempre il valore dell'immobile che dipende dalla consistenza dal valore commerciale che dipende dal mercato; essi valori spesso non coincidono per movimentazioni della domanda e dell'off. per situazioni di disturbo anche transitorie per motivazioni affettive ecc. Dulcis in fundo stabilito il valore del bene si possono estrapolare i due elementi ( uso e proprietà) la cui sommatoria è pari al valore attribuito. Se ho ben capito la consistenza è in 5/5 di cui 1/5 è oggetto della valutazione per la proprietà, l'uso è stato espropriato con sentenza non vedo quale calcolo fare.
    Andiamo alle variazioni in % in decremento o in aumento fattore correttivo, tu mi dici non ci sono rilievi statistici, OK. ora cerchiamo di ragionare con gli strumenti che abbiamo e sulle cose reali. Due aree limitrofe nello stesso Comune e identificate nello stesso PRG, identico fattore mc/mq, identico fabb. costruito ecc.. solo che x uno l'area è in proprietà e per l'altro in diritto di superficie per 90 anni. Ammettiamo che la nostra analisi si sviluppa a 20 anni quindi ne rimangono 70 allo spirare dei quali in assenza di riscatto (tra l'altro il riscatto non si verifica motu proprio ma per scelta dell'amm.) il tutto va al patrimonio comunale. Non c'è dubbio che fabb uguali, posizionati uguali ecc abbiano valori diversi, perchè quanto meno per essere eguagliati quello in diritto di sup. deve pagare un riscatto ed è un costo. Ma se l'amm. comunale non decide che il bene possa essere riscattato man mano che ci avviciniamo alla scaadenza il valore del bene tende a 0.
    Diciamo anche che a 20 ha esaurito un buon 22% del valore.
    IO mi fermo qui e attendo le vostre osservazioni, le vostre proposte le vostre esperienze ecc.. perchè poi c'è una seconda parte di questo discorso ma se espongo tutto in una volta ci incartiamo. Secondo me l'estimo è una scienza di valutazione e non tutto può essere già normato e regolato ma ogni fattispecie va adattata e regolata.
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la determinazione del'usufrutto come sopra porta al valore si fini fiscali, non al valore di mercato
    se si esegue l'analisi di mercato le variazioni percentuali non servono perchè con gli attuali strumenti, teorici e pratici, è possibile misurare tutto. Si incontreranno inevitabili difficoltà perchè non si è abituati a lavorare su dati reali ma la strada è quella. Ora si rischia di venir smentiti da professionisti che invece delle % applicano l'analisi del mercato.
    Appunto perchè l'estimo non può essere normato non si possono applicare percentuali medie valevoli su tutto il territorio nazionale ... inoltre il fondamento dell'estimo è l'analisi del mercato non l'applicazione di incidi soggettivi
    Vero che ogni immobile ha problemi e caratteristiche proprie.
     
    A sandro ghirardini piace questo elemento.
  10. Immorome

    Immorome Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Preciso che nel caso da me prospettato abbiamo sia l'interesse della persona che è proprietaria dei 4/5 ed è titolare dei diritto di abitazione di diventare proprietaria dell'intero immobile, sia l'interesse della persona che è proprietaria di 1/5 dell'immobile di venderlo e fare cassa senza attendere che cessi il diritto di abitazione....considerato che quest'ultima ha solo 46 anni di età. Posto che il valore commerciale dell'intero immobile sia 1000, 1/5 avrà valore di 200. Utilizzando i coefficienti dell'usufrutto si ottiene che 1/5 a invece valore di 25. Credo che una stima adeguata al caso debba essere quella che prevede un venirsi incontro tra le parti e quindi ipotizzare un prezzo di acquisto per 1/5 di immobile pari a circa 112,5 (la media tra il valore commerciale e il valore della nuda proprietà). Il problema potrebbe sorgere quando chi effettua la stima è anche di parte...... Come giustificare che per diventare pieni proprietari si debba pagare 200? o viceversa come far digerire che per vendere 1/5 lo si debba cedere a 20?
     
  11. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    La buona giornata e grazie per aver risposto. In particolare x Carlo, io non cerco una % per poi valutare il prezzo di mercato ma cerco la differenza di valore del prezzo di mercato tra due immobili uguali ma condizionati diversamente; la % scaturirà dopo e in via teorica, e comunque approssimata, poichè ogni fattispecie segue il suo profilo in relazione al mercato e son d'accordo che non può essere utilizzata una % per tutto, tra l'altro sottolineo è quasi impossibile che si verifichi una fattispecie, di costruz identiche, come quella da me prospettata. Per meglio capirci anche perchè tu sei un valutatore la mia richiesta scaturisce da una perizia eseguita da un CTU che come al solito per valutare un alloggio di edilizia convenzionata realizzato su area in diritto di superficie ha utilizzato le tabelle dell'Agenzia del Territorio mediando salomonicamente tra val min e max senza apportare ulteriori correttivi e senza correlare i trasferimenti di immobili simili per tipo e zona nel periodo.
    In estrema sintesi c'è o non c'è questa differenza se l'area è o non è in proprietà?
    Per quanto esposto da Immorome credo che l'errore non sia nel calcolo ma nel procedimento.
    <Il problema potrebbe sorgere quando chi effettua la stima è anche di parte...... Come giustificare che per diventare pieni proprietari si debba pagare 200? o viceversa come far digerire che per vendere 1/5 lo si debba cedere a 20?>
    ragionando così diciamo in termini di calcolo spicciolo tenuto conto del valore di 1/5 che è pari a 200 e che rappresenta nuda propr.+ usufrutto, nel caso prospettato bisogna valutare la nuda propr al netto di usufrutto di cui è stato espropriato per sentenza. Vi ringrazio ancora per la cortesia e l'interesse agli argomenti, vi saluto cordialmente e restio in attesa di ulteriori considerazioni.
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo :stretta_di_mano:
    a proposito del procedimento vedi il mio precedente messaggio, dovrebbe essere in linea con quanto riportato anche nel tuo :fico:
     
  13. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Carlo, a risentirci ancora
    Salvo Cervino
     
  14. livietto

    livietto Membro Junior

    Altro Professionista
    Ho letto solo oggi le vs. opinioni. La mia iniziale domanda rigurdava la percentuale da applicare ad un immobile con un vincolo (diritto di abitazione, usufrutto od altro). A mio avviso il valore dell'immobile (ovvero valore di mercato) va ricercato secondo i valori del territorio (normalmente i CTU si avvalgono dell'OMI) ma i deprezzamenti non possono essere "secondo il mercato locale" perchè ad esempio se esiste un usufrutto che sia a Palermo od ad Aosta deve avere lo stesso valore (a pari età dell'usuffruttuario) per cui, sempre a mio avviso, la percentuale "media" citata nel libri d'estimo può essere benissimo coretta. Non vedo infatti differenze di territorio nella lesione del valore di mercato predeterminato qualora esista un vincolo nell'immobile. Mi sembra assurdo che un vincolo (usufrutto, abitazione, indedificabilià, sopralelevazione, ecc.) possano essere valutati diversamente a seconda del mercato locale. Personalmente non acquisterei un immobile con vincolo simile ma con percenuali diverse in nessuna parte d'Italia. Se qualcuno lo farebbe perchè maggiormente interessato darebbe una valutazione di "interesse" ma non "oggettiva" come dovrebbe darla un perito estimatore.
    Salute a tutti e scuasate la mia lunga dissertazione e la mia personalissima opinione in materia
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e sbagliano

    se non si basano sul mercato immobiliare locale sono infondati =
    non hanno base, non hanno riferimento =
    sono inventati ...
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ammesso e non concesso che possa esser vero ... :confuso:
    ma a te, acquirente o venditore, non interessa proprio sapere se sei sopra o sotto questi valori medi?
    se tratti centinaia di immobili in un anno potresti anche accettare % medie, ma se compri o vendi un immobile in tutta la tua vita, non è il caso di informarsi e avere dati più concreti, oggettivi su cui prendere la propria decisione?
    come sono strani (approssimativi e superficiali) questi italiani :innocente:
     
  17. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusami, ma tu dovrai stimare il valore di una parte di nuda proprietà, ovvero 1/5 di nuda proprietà. Nella fattispecie se l'usufruttuario ha 46 anni, il valore della nuda proprietà è pari al 25%:

    0,25 * 200 = 50.

    Noto che sia il valore di mercato dell'immobile, il valore di quella parte di nuda proprietà (corrispondente a quanto la tua cliente dovrà ricevere), è pari al 5% del valore di mercato (attuale... E qui nascono i problemi).
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    come arrivi al 25%?
     
  19. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dalle tabelle che si trovano nei libri di estimo (ne ho cercata una al volo in rete per spiegare concetto, poi come tu ci insegni occorrerebbe approfondire la faccenda, visto che le tabelle stesse sono legate ai tassi di interesse vigenti ecc...).

    Il concetto credo sia però quello: individuare il valore della nuda proprietà e prenderne 1/5, visto che di fatto quella persona ne risulta beneficiaria per una quota pari ad 1/5.
     
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    questo non è un riferimento mercantile, il mercato non lo conosci, non ti interessa e, quel che è peggio, non lo vuoi conoscere. :confuso:
    ma veramente credi che quanto riportato nei libri, anche di estimo, sia valido per sempre in qualsiasi punto del territorio? Dai, non scherziamo.
    i libri, anche quelli di estimo, insegnano come fare, riportano teorie ed esempi che poi il professionista deve applicare, controllare, verificare e proporre eventualmente soluzioni, mercantili (non soggettive o fantasiose) al problema estimativo.
    a continuare su questa strada, poco professionale, il professionista non servirà più, basterà applicare per il passato e per il futuro la % riportata sui libri :D

    e la base imponibile su cui vai ad applicare la % come la calcoli?
    Perchè se procedi con prezzi medi €/mq e aggiunte e detrazioni ... stai prima a sparare una cifra a caso, magari quella che desidera il cliente ... e vissero tutti e per sempre felici e contenti :fiore:
     

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