Immobile ad uso abitativo locato a studio professionale

[Plutus]

Salve, sono nuovo del forum ma ho visto con piacere che è frequentato da gente competente e pertanto vorrei sottoporvi un quesito:

Un immobile accatastato ad uso abitativo può essere locato ad uno studio professionale con contratto 4+4?
Che cosa comporta tutto ciò? Come ci si comporta col pagamento dei tributi, ad es. la TARSU?
Grazie mille

 

[Brisko]

L'uso abitativo non è compatibile con l'uso professionale (ufficio) che si desume debba essere realizzato dal conduttore. E' ncessario (se compatibile con le norme tecniche attuative del comune o città di residenza) il cambio di destinazione d'uso dell'alloggio.
Ovviamente di conseguenza non è applicabile un contratto ad uso abitativo (4+4) per un uso diverso dall'abitazione.

 

[Pennylove]

Un immobile accatastato ad uso abitativo può essere locato ad uno studio professionale con contratto 4+4? Che cosa comporta tutto ciò? Come ci si comporta col pagamento dei tributi, ad es. la TARSU?

Se l'immobile in discorso è censito, ad esempio in categoria A/2, significa che si tratta di un'abitazione che per essere tale, deve possedere gli impianti di cucina. Orbene, se il conduttore utilizza l'abitazione come studio professionale, ma non rimuove gli impianti di cucina, non è necessario fare la denuncia di variazione al catasto.

Invece, il cambio d'uso, anche senza opere, deve essere segnalato al comune, in base al regolamento edilizio, anche ai fini del pagamento dell'IMU e della tassa rifiuti solidi urbani (dal 1° gennaio 2013 tributo comunale rifiuti e servizi, sulla base del testo del D.L. 201/2011), in quanto l'accatastamento dell'immobile è essenzialmente funzionale ai fini fiscali, per il passaggio di categoria, con variazione della rendita catastale. In particolare, è necessario verificare se la nuova destinazione d'uso sia compatibile con quella prevista dal piano per la zona in cui è ubicato il fabbricato e - nel caso in cui l'immobile sia inserito in un condominio - se il regolamento contrattuale ponga veti.

Pertanto, il mancato cambio d'uso - in presenza di nessun divieto urbanistico alla modifica - non comporta problemi per l'affitto (il locatore non potrà, però, applicare la cedolare secca), ma può portare all'obbligo di regolarizzazione urbanistica e al pagamento delle relative sanzioni, anche fiscali, che restano ad esclusivo carico del proprietario dell'immobile.

 

[Umberto Granducato]

(il locatore non potrà, però, applicare la cedolare secca)

Perche dici cio?

 

[Brisko]

Se l'immobile in discorso è censito, ad esempio in categoria A/2, significa che si tratta di un'abitazione che per essere tale, deve possedere gli impianti di cucina. Orbene, se il conduttore utilizza l'abitazione come studio professionale, ma non rimuove gli impianti di cucina, non è necessario fare la denuncia di variazione al catasto.

Invece, il cambio d'uso, anche senza opere, deve essere segnalato al comune, in base al regolamento edilizio, anche ai fini del pagamento dell'IMU e della tassa rifiuti solidi urbani (dal 1° gennaio 2013 tributo comunale rifiuti e servizi, sulla base del testo del D.L. 201/2011), in quanto l'accatastamento dell'immobile è essenzialmente funzionale ai fini fiscali, per il passaggio di categoria, con variazione della rendita catastale. In particolare, è necessario verificare se la nuova destinazione d'uso sia compatibile con quella prevista dal piano per la zona in cui è ubicato il fabbricato e - nel caso in cui l'immobile sia inserito in un condominio - se il regolamento contrattuale ponga veti.

Pertanto, il mancato cambio d'uso - in presenza di nessun divieto urbanistico alla modifica - non comporta problemi per l'affitto (il locatore non potrà, però, applicare la cedolare secca), ma può portare all'obbligo di regolarizzazione urbanistica e al pagamento delle relative sanzioni, anche fiscali, che restano ad esclusivo carico del proprietario dell'immobile.

scusa pennylove se mi permetto, ma per quello che so io per l'uso ufficio o studio privato l'alloggio deve essere accatastato come A10 (e di conseguenza un immobile A2 non può essere utilizzato per la destinazione diversa dall'abitazione).

 

[Plutus]

Grazie mille per le risposte molto esaustive e precise!

Cosa succede se il conduttore decidesse di sublocare parzialmente l'immobile (contratto originario permettendo)?
Dato che l'immobile sarebbe in parte sublocato a degli avvocati, i quali dovranno comunicare al proprio ordine la sede del loro studio, che conseguenze potrebbero esserci nei loro confronti a causa della errata classificazione catastale? Come fanno per la TARSU ad esempio? Grazie mille ancora e scusate se abuso del vostro sapere

 

[Brisko]

Perche dici cio?

scusate l'intromissione, la circolare 26/E del 01 giugno 2011 dice chiaramente che il regime agevolato della cedolare secca non è applicabile per contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti

 

[Brisko]

scusate l'intromissione, la circolare 26/E del 01 giugno 2011 dice chiaramente che il regime agevolato della cedolare secca non è applicabile per contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti

dimenticavo... ovviamente la circolare è dell'Agenzia Entrate

 

[Pennylove]

Perche dici cio?

La cedolare secca può essere applicata solo in presenza di immobili abitativi locati ad uso abitativo: essa non trova applicazione, pertanto, nel caso di specie - di un'unità immobiliare accatastata come abitazione (ad es. A/2) e locata ad uso ufficio o studio privato (A/10), ovvero nel caso inverso. Ciò che rileva, in sostanza, è l'uso del contratto, dove deve essere espressamente precisato che la locazione è ad uso abitativo ed esclude qualsiasi altro utilizzo e il conduttore deve identificarsi come persona fisica e non titolare di partita IVA.

La circolare n°26/E dell'Ade, in proposito, al paragrafo 1.2, precisa: "Tenuto conto che la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti o profesioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisitidi acceso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono altresì esclusi dall'applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo."

 

[Umberto Granducato]

Credo che sia una circolare, come minimo, sballata. La locazione di un abitativo per uso commerciale non (dovrebbe essere) è possibile quindi è ovvio che la c.s. non si possa applicare.
Se un immobile viene locato come abitativo e poi il conduttore vi fa un ufficio (a suo rischio e pericolo) è possibile applicare la c.s., ma è una cosa irregolare.
Il conduttore che usi un abitativo come attività non può scaricare in toto le bollette delle utenze, non puo scaricare l'affitto, non puo mettere targhe all'esterno del condominio e non potrebbe ricevere persone all'interno dell'immobile.