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  1. Plutus

    Plutus Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve, sono nuovo del forum ma ho visto con piacere che è frequentato da gente competente e pertanto vorrei sottoporvi un quesito:

    Un immobile accatastato ad uso abitativo può essere locato ad uno studio professionale con contratto 4+4?
    Che cosa comporta tutto ciò? Come ci si comporta col pagamento dei tributi, ad es. la TARSU?
    Grazie mille
     
  2. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'uso abitativo non è compatibile con l'uso professionale (ufficio) che si desume debba essere realizzato dal conduttore. E' ncessario (se compatibile con le norme tecniche attuative del comune o città di residenza) il cambio di destinazione d'uso dell'alloggio.
    Ovviamente di conseguenza non è applicabile un contratto ad uso abitativo (4+4) per un uso diverso dall'abitazione.
     
  3. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se l'immobile in discorso è censito, ad esempio in categoria A/2, significa che si tratta di un'abitazione che per essere tale, deve possedere gli impianti di cucina. Orbene, se il conduttore utilizza l'abitazione come studio professionale, ma non rimuove gli impianti di cucina, non è necessario fare la denuncia di variazione al catasto.

    Invece, il cambio d'uso, anche senza opere, deve essere segnalato al comune, in base al regolamento edilizio, anche ai fini del pagamento dell'IMU e della tassa rifiuti solidi urbani (dal 1° gennaio 2013 tributo comunale rifiuti e servizi, sulla base del testo del D.L. 201/2011), in quanto l'accatastamento dell'immobile è essenzialmente funzionale ai fini fiscali, per il passaggio di categoria, con variazione della rendita catastale. In particolare, è necessario verificare se la nuova destinazione d'uso sia compatibile con quella prevista dal piano per la zona in cui è ubicato il fabbricato e - nel caso in cui l'immobile sia inserito in un condominio - se il regolamento contrattuale ponga veti.

    Pertanto, il mancato cambio d'uso - in presenza di nessun divieto urbanistico alla modifica - non comporta problemi per l'affitto (il locatore non potrà, però, applicare la cedolare secca), ma può portare all'obbligo di regolarizzazione urbanistica e al pagamento delle relative sanzioni, anche fiscali, che restano ad esclusivo carico del proprietario dell'immobile.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perche dici cio?
     
  5. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusa pennylove se mi permetto, ma per quello che so io per l'uso ufficio o studio privato l'alloggio deve essere accatastato come A10 (e di conseguenza un immobile A2 non può essere utilizzato per la destinazione diversa dall'abitazione).
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  6. Plutus

    Plutus Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per le risposte molto esaustive e precise!

    Cosa succede se il conduttore decidesse di sublocare parzialmente l'immobile (contratto originario permettendo)?
    Dato che l'immobile sarebbe in parte sublocato a degli avvocati, i quali dovranno comunicare al proprio ordine la sede del loro studio, che conseguenze potrebbero esserci nei loro confronti a causa della errata classificazione catastale? Come fanno per la TARSU ad esempio? Grazie mille ancora e scusate se abuso del vostro sapere :)
     
  7. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusate l'intromissione, la circolare 26/E del 01 giugno 2011 dice chiaramente che il regime agevolato della cedolare secca non è applicabile per contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti
     
  8. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :confuso: dimenticavo... ovviamente la circolare è dell'Agenzia Entrate
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La cedolare secca può essere applicata solo in presenza di immobili abitativi locati ad uso abitativo: essa non trova applicazione, pertanto, nel caso di specie - di un'unità immobiliare accatastata come abitazione (ad es. A/2) e locata ad uso ufficio o studio privato (A/10), ovvero nel caso inverso. Ciò che rileva, in sostanza, è l'uso del contratto, dove deve essere espressamente precisato che la locazione è ad uso abitativo ed esclude qualsiasi altro utilizzo e il conduttore deve identificarsi come persona fisica e non titolare di partita IVA.

    La circolare n°26/E dell'Ade, in proposito, al paragrafo 1.2, precisa: "Tenuto conto che la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti o profesioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisitidi acceso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono altresì esclusi dall'applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo." :fiore:
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo che sia una circolare, come minimo, sballata. La locazione di un abitativo per uso commerciale non (dovrebbe essere) è possibile quindi è ovvio che la c.s. non si possa applicare.
    Se un immobile viene locato come abitativo e poi il conduttore vi fa un ufficio (a suo rischio e pericolo) è possibile applicare la c.s., ma è una cosa irregolare.
    Il conduttore che usi un abitativo come attività non può scaricare in toto le bollette delle utenze, non puo scaricare l'affitto, non puo mettere targhe all'esterno del condominio e non potrebbe ricevere persone all'interno dell'immobile.
     
  11. Plutus

    Plutus Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusa Umberto, quali sono i rischi per il condutore a cui fai riferimento?

    Quali sono i riferimenti normativi da cui si evince tutto ciò ed in cui posso trovare anche le eventuali sanzioni?

    Ultima cosa giuro :) ...Cosa succede se il conduttore decidesse di sublocare parzialmente l'immobile (contratto originario permettendo)?
    Dato che l'immobile sarebbe in parte sublocato a degli avvocati, i quali dovranno comunicare al proprio ordine la sede del loro studio, che conseguenze potrebbero esserci nei loro confronti a causa della errata classificazione catastale? Come fanno per la TARSU ad esempio?

    Grazie mille per la tua disponibilità!
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Non ti devi scusare, Brisko, i forum sono fatti apposta per confrontarsi e scambiarsi opinioni (anche diametralmente opposte) :) ;). Tornando al tema del giorno, a me sembra che il quesito sia:

    "E' consentito locare un appartamento classificato in catasto come abitazione, come studio professionale, con un contratto ad uso abitativo 4 anni + 4?"

    A mio avviso, la risposta è negativa. Esplicito il mio pensiero: il contratto di locazione, in tale fattispecie, non può derogare dal concreto utilizzo dell'immobile e dalla relativa normativa che lo disciplina, vale a dire che un immobile accatastato come abitazione di vario tipo (ad esempio A/2, A/3 ecc.) potrà essere locato come studio ovvero ufficio (A/10) non con un contratto ad uso abitativo 4+4, per il quale si applica la disciplina di cui alla legge 431/1998, ma con un contratto ad uso diverso, la cui disciplina è contenuta negli art. 27 e ss. legge 27 luglio 1978, n°392, salvo veti comunali & condominiali.

    L'eventuale contratto di locazione ha piena validità, ma devono essere, comunque, rispettate le norme urbanistiche sul cambio di destinazione d'uso e quelle fisco-catastali per il passaggio di categoria (la rendita catastale va a mutarsi): le violazioni di tali norme, a dire il vero, sono molto comuni.

    L'ufficio del Registro, in genere, non entra nel merito della destinazione d'uso dell'immobile, nel senso che - fino ad oggi - non controlla che la destinazione d'uso sia compatibile con la categoria catastale. Peraltro, va ricordato che il modello 69, nella nuova versione appositamente rinnovata - utilizzato per la richiesta di registrazione dei contratti - contiene, oltre al quadro D ("Dati degli immobili"), in cui occorre comunicare i dati catastali, il nuovo quadro F, denominato "Ulteriori dati degli immobili" che impone l'obbligo di specificare la categoria catastale e l'uso abitativo dell'immobile, se questi è locato per tale finalità. Difficile capire se il dato anomalo in evidenza venga segnalato (in automatico o meno) all'ufficio comunale competente. :fico:
     
  13. Plutus

    Plutus Membro Junior

    Privato Cittadino
    Dal punto di vista del locatore è tutto abbastanza chiaro: potrebbe incorrere in sanzioni riguardo ad IMU, TARSU ecc... Ma cosa succede ai conduttori? In che problemi possono incorrere se prendono in locazione un immobile ad uso abitativo e vi esercitano un'attività professionale? Fonti normative? Grazie
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  15. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie pennylove ;) e comunque su sul fatto che la risposta al quesito è negativa siamo assolutamente d'accordo :ok:
     
  16. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
     
  17. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dalla Circolare n. 2/2010 dell’Agenzia del Territorio:
    "L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione
    incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di
    interventi edilizi di ristrutturazione…oppure per effetto di annessioni, cessioni…cambio di
    destinazione d’uso,
    etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione
    catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la
    presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera
    b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla
    legge 11 agosto 1939, n. 1249".


    Le situazioni citate dalla Circolare n. 26/E del 01/06/11 dell’Agenzia delle Entrate sono invece volte ad escludere la possibilità dell’opzione della “cedolare secca” per unità locate per uso diverso dall’abitativo ma classificate come abitative. Non significa che ciò debba essere ritenuto regolare anche dal punto di vista dell’Agenzia del territorio e dei Comuni.

    In sintesi quindi correrebbe l’obbligo di variazione della categoria da abitazione ad ufficio (A10) in caso di locazione commerciale ad uso ufficio. In mancanza, il locatore potrebbe ricevere dal Comune o dall’Agenzia del territorio una richiesta di variazione. Non vi sono problemi in ogni caso per il conduttore, a patto che il PRGC o il regolamento di condominio non escludano esplicitamente la realizzazione di uffici in tale ambito.
     
  18. Plutus

    Plutus Membro Junior

    Privato Cittadino
    Intanto grazie x la delucidazione, poi ti chiedo: dato che non vi sono problemi per il conduttore, questi può anche detrarre le spese (affitto, utenze ecc..) dalla propria dichiarazione? E se sì, in che misura? Grazie ancora
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho seguito la discussione il cui tema mi incuriosisce sempre. Tutti hanno espresso le proprie opinioni, tutte suffragate da riferimenti normativi o dotte citazioni: permettetemi però di rilevare che le conclusioni e considerazioni non sono convergenti, ed evidenziano una discreta discrepanza normativa e mancanza di coordinamento tra amministrazioni dello stato (non è una novità.. purtroppo).
    E quindi di rimanere nel mio personale, non dotto, e non qualificato, ... convincimento.

    Alcune note:
    1) Qualcuno a parlato di conseguenze sul locatore per quanto riguarda IMU e TARSU: sulla seconda farei notare che essa spetta, salvo pattuizioni fra le parti, al conduttore, non al locatore.
    2) La citazione postata da Granducato sarà sicuramente autorevole, ma appare non più di una opinione personale dell'avv. Civallero, che non spiega da dove tragga quella certezza posta nella frase: Questa norma renderà impossibile registrare contratti relativi ad immobili non censiti e non consentirà di locare come
    uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni e viceversa

    (indicare i dati catastali non implica necessariamente una contestazione di incongruenza. Circ. 26 docet)
    3) La AdT con circ. 2/2010 presciverebbe il cambio di destinazione. La AdE con la circ. 26/2011 lascia supporre che un'immobile accatastato come abitazione possa essere locato per usi diversi (diversi come?). Rimane salvo il fatto che un'abitazione possa essere usata per uso promisquo, senza cambio di destinazione.
    4) E' chiaro che un'u.i. nata A10 non ha le caratteristiche di una abitazione (manca di cucina e bagno): è anche vero invece che in una A2 tecnicamente nulla osta ad usare le stanze come meglio si crede, lasciando inutilizzata la cucina (..ma almeno un caffè dopo la pausa pranzo non la concedete?....;). )
    Terminerei questa mia divagazione con una constatazione pratica: il cambio di destinazione mi è stato consigliato quando l'immobile è adibito a studio dal proprietario.
    In caso di locazione, ovviamente con contratto per uso diverso (es 6+6), non ho invece mai avuto contestazioni sia da parte del Comune che da parte della AdE.

    Mi sono dato una spiegazione: nel primo caso si eluderebbe parte di ICI e IRPEF dovuta alla differenza di rendita catastale.
    Nel secondo caso, l'IRPEF sarebbe inviariata: inoltre l'uso per quanto duraturo, sarebbe sempre transitorio e reversibile, e non ho mai trovato un Comune che facesse azioni in merito. Nessuno ha vietato targhe ecc, e non ho elementi per dire se il conduttore abbia di fatto detratto bollette e canoni.

    Sulla diversità di atteggiamento tra AdE e AdT, potremmo rilevare la differenza di data, il diverso "piglio" nei confronti del contribuente, e non da ultimo ricorderei le bozze di revisione catastale ormai in circolazione da anni,, dove si parla di revisione anche del quadro generale delle categorie: che mi pare siano più rivolte alle caratteristiche fisiche ed alla prevalente destinazione.

    - gruppo R (di tipo residenziale) in cui troveranno posto le
    U.I. a destinazione abitativa di tipo privato o locali ad esse asserviti,
    così diviso:
    R/l - abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui
    R/2 - abitazioni in ville o villini
    R/3 - abitazioni tipiche dei luoghi
    R/4 - posti auto coperti, posti auto scoperti e locali in genere
    per rimessa dei veicoli

    - gruppo T (di tipo terziario) in cui trovano posto le U.I. destinate
    ad attività artigianali, commerciali, ecc., così diviso:

    T/l - negozi e locali assimilati
    T/2 - magazzini,locali di deposito, laboratori artigiani
    T/3 - fabbricati per esercizi sportiv^
    T/4 - pensioni
    T/5 - auto sili, autorimesse pubbliche, autoparcheggi a raso
    di tipo pubblico
    T/ó - stalle e scuderie e simili
    T/7 - uffici, studi, laboratori professionali
     
    A Plutus piace questo elemento.
  20. Plutus

    Plutus Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti!

    Questo chiaramente riguarda il locatore!

    Insomma, mi pare di capire che le conseguenze sanzionatorie, derivanti dalla locazione di un immobile uso abitativo adibito ad ufficio, riguarderebbero il locatore e non il conduttore.
    A quest'ultimo, invece, potrebbe non essere preclusa né la possibilità di detrarre dalla propria dichiarazione i costi derivanti dalla locazione, né di apporre targhe all'esterno dell'immobile (regolamento contrattuale condominiale permettendo).

    Mi sbaglio?
     

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