Valutazione Immobile e coefficienti di riduzione

[livietto]

Secondo alcuni periti immobiliari si applicano dei coefficienti di riduzione ai valori di immobili in presenza di vicoli quali ad esempio il diritto di abitazione e quindi quota indisponibile, più proprietari sullo stesso e quindi quote indivisibilioppure bene immobiliare non divisibile fisicamente ad esempio casa unifamiliare catastalmente di proprietà per metà o altra quota di un proprietario e rimanemte di altro.
in questi casi (quote indisponibili e/o indivisibili) che percentuali di riduzione si possono applicare alla stima del fabbricato?

 

[Carlo Garbuio]

Secondo alcuni periti immobiliari

non esistono coefficienti di riduzione validi per tutto il territorio nazionale.
Si parla comunque più correttamente di indici mercantili e appunto devono essere misurati nel mercato, diversamente non hanno alcun fondamento mercantile ma accademico, legale, fiscale ... dipende dallo scopo della valutazione, dal mandato ricevuto ...

 

[livietto]

Non sono convinto della risposta perchè un tanti testi di estimo si parla di deprezzamento per vinvoli quali ad esempio uso, abitazione, usufrutto ecc. ed anche perizie di CTU di tribunali normalmente tengono conto di percentuali di deprezzamento. Condivio l'idea che non ci siano percentuali predeterminate ma siano su base locale anche se un perito comunque ne dovrebbe tenere conto

 

[Carlo Garbuio]

Condivio l'idea che non ci siano percentuali predeterminate ma siano su base locale anche se un perito comunque ne dovrebbe tenere conto

l'importante è che sia ben chiara la fonte e la motivazione dell'uso ... di conseguenza deve essere dimostrata la provenienza in base all'analisi di mercato e non da libri di testo ... altrimenti sono soggettivi e quindi contestabili ... e va a finire che si fa il male a metà: tu dici 10, io 20 e allora facciamo 15 ... soluzione che non trova alcun fondamento, neppure accademico

 

[salvo cervino]

Ciao Carlo e un ciao a tutti;Livietto dice:< in tanti testi di estimo si parla di deprezzamento per vincoli quali ad esempio uso, abitazione, usufrutto ecc. > quindi parla di procedimento ( scienza estimale ) non di dati acquisiti. Mi spiego meglio se un diritto di usufrutto crea un decremento di valore, come da ricerche effettuate su tutto il territorio nazionale, del 10% è chiaro che tale % è applicabile sia ad un abitazione di Roccalumera ( Sicilia) che ad un altro immobile di Sondrio!
Concordi?

 

[Immorome]

Trovo molto interessante tale discussione perchè dovrei "suggerire" ad una cliente (età 46, titolare di diritto di abitazione sulla casa coniugale per effetto di sentenza di separazione, ma allo stesso tempo piena proprietaria dei 4/5 dell'immobile) il prezzo "equo" da proporre in pagamento all'erede dell'ex marito per acquistare 1/5 di proprietà e divenire quindi piena proprietaria dell'appartamento. Attraverso l'utilizzo delle tabelle relative a usufrutto e nudà proprietà si ottiene che il valore di 1/5 da pagare oggi è veramente ridicolo rispetto al valore commerciale dell'intero immobile. Capisco che la mia cliente è giovane ma non mi sento di suggerirle a richiederle una quota troppo esigua. Non trovo pienamente giusto l'utilizzo di tale criterio dal momento che ad acquistare non sono terzi ma un soggetto che già vive l'immobile. Che ne pensate? Avete suggerimenti? grazie

 

[Carlo Garbuio]

Ciao Carlo e un ciao a tutti;Livietto dice:< in tanti testi di estimo si parla di deprezzamento per vincoli quali ad esempio uso, abitazione, usufrutto ecc. > quindi parla di procedimento ( scienza estimale ) non di dati acquisiti. Mi spiego meglio se un diritto di usufrutto crea un decremento di valore, come da ricerche effettuate su tutto il territorio nazionale, del 10% è chiaro che tale % è applicabile sia ad un abitazione di Roccalumera ( Sicilia) che ad un altro immobile di Sondrio!
Concordi?

No
perchè
non ci sono ricerche sul territorio nazionale
non ha senso applicare la stessa percentuale a Sondrio e a Roccalumera
sono semplificazioni che nascondono la scarsa conoscenza del mercato

 

[salvo cervino]

Un ciao a Carlo e a chi ci segue. In ordine rispondo prima Immorome e poi a Carlo ma più che rispondere vorrei intavolare con voi una discussione senza partito preso ma per arrivare ad una logica deduzione. Cominciamo:<Attraverso l'utilizzo delle tabelle relative a usufrutto e nudà proprietà si ottiene che il valore di 1/5 da pagare oggi è veramente ridicolo rispetto al valore commerciale dell'intero immobile > Intanto io distinguerei sempre il valore dell'immobile che dipende dalla consistenza dal valore commerciale che dipende dal mercato; essi valori spesso non coincidono per movimentazioni della domanda e dell'off. per situazioni di disturbo anche transitorie per motivazioni affettive ecc. Dulcis in fundo stabilito il valore del bene si possono estrapolare i due elementi ( uso e proprietà) la cui sommatoria è pari al valore attribuito. Se ho ben capito la consistenza è in 5/5 di cui 1/5 è oggetto della valutazione per la proprietà, l'uso è stato espropriato con sentenza non vedo quale calcolo fare.
Andiamo alle variazioni in % in decremento o in aumento fattore correttivo, tu mi dici non ci sono rilievi statistici, OK. ora cerchiamo di ragionare con gli strumenti che abbiamo e sulle cose reali. Due aree limitrofe nello stesso Comune e identificate nello stesso PRG, identico fattore mc/mq, identico fabb. costruito ecc.. solo che x uno l'area è in proprietà e per l'altro in diritto di superficie per 90 anni. Ammettiamo che la nostra analisi si sviluppa a 20 anni quindi ne rimangono 70 allo spirare dei quali in assenza di riscatto (tra l'altro il riscatto non si verifica motu proprio ma per scelta dell'amm.) il tutto va al patrimonio comunale. Non c'è dubbio che fabb uguali, posizionati uguali ecc abbiano valori diversi, perchè quanto meno per essere eguagliati quello in diritto di sup. deve pagare un riscatto ed è un costo. Ma se l'amm. comunale non decide che il bene possa essere riscattato man mano che ci avviciniamo alla scaadenza il valore del bene tende a 0.
Diciamo anche che a 20 ha esaurito un buon 22% del valore.
IO mi fermo qui e attendo le vostre osservazioni, le vostre proposte le vostre esperienze ecc.. perchè poi c'è una seconda parte di questo discorso ma se espongo tutto in una volta ci incartiamo. Secondo me l'estimo è una scienza di valutazione e non tutto può essere già normato e regolato ma ogni fattispecie va adattata e regolata.

 

[Carlo Garbuio]

la determinazione del'usufrutto come sopra porta al valore si fini fiscali, non al valore di mercato
se si esegue l'analisi di mercato le variazioni percentuali non servono perchè con gli attuali strumenti, teorici e pratici, è possibile misurare tutto. Si incontreranno inevitabili difficoltà perchè non si è abituati a lavorare su dati reali ma la strada è quella. Ora si rischia di venir smentiti da professionisti che invece delle % applicano l'analisi del mercato.
Appunto perchè l'estimo non può essere normato non si possono applicare percentuali medie valevoli su tutto il territorio nazionale ... inoltre il fondamento dell'estimo è l'analisi del mercato non l'applicazione di incidi soggettivi
Vero che ogni immobile ha problemi e caratteristiche proprie.

 

[Immorome]

Preciso che nel caso da me prospettato abbiamo sia l'interesse della persona che è proprietaria dei 4/5 ed è titolare dei diritto di abitazione di diventare proprietaria dell'intero immobile, sia l'interesse della persona che è proprietaria di 1/5 dell'immobile di venderlo e fare cassa senza attendere che cessi il diritto di abitazione....considerato che quest'ultima ha solo 46 anni di età. Posto che il valore commerciale dell'intero immobile sia 1000, 1/5 avrà valore di 200. Utilizzando i coefficienti dell'usufrutto si ottiene che 1/5 a invece valore di 25. Credo che una stima adeguata al caso debba essere quella che prevede un venirsi incontro tra le parti e quindi ipotizzare un prezzo di acquisto per 1/5 di immobile pari a circa 112,5 (la media tra il valore commerciale e il valore della nuda proprietà). Il problema potrebbe sorgere quando chi effettua la stima è anche di parte...... Come giustificare che per diventare pieni proprietari si debba pagare 200? o viceversa come far digerire che per vendere 1/5 lo si debba cedere a 20?