svankmajer

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti,
vorrei chiedervi un consiglio (spero di non sbagliare sezione, nel caso ditemelo e sposterò).
Mia moglie ha sottoscritto un compromesso per acquistare un appartamento, compromesso che poi è stato regolarmente registrato. Per inadempienza del venditore, i termini stabiliti dal compromesso sono scaduti. Il venditore ha risolto la sua inadempienza e intendiamo comunque comprare l’appartamento. Nel frattempo, abbiamo deciso di intestarlo a me (mia moglie ed io siamo in separazione dei beni).
Pensavamo dunque, semplicemente, di sciogliere consensualmente mediante scrittura privata il compromesso, con restituzione a mezzo assegno da parte del venditore della caparra che mia moglie (sempre a mezzo assegno, come prassi) aveva a suo tempo versato. Immediatamente dopo questo, pensavamo di procedere alla compravendita, con un rogito in cui l’acquirente sono io – rogito che non ha nessun rapporto con il precedente compromesso, nel frattempo sciolto, e che prevederà il pagamento a mezzo assegno circolare dell’intera somma pattuita per la compravendita.

L’agente immobiliare sostiene però che siamo obbligati a registrare la risoluzione del compromesso a mezzo F24 pagando 168 euro e consegnarne copia all’Agenzia delle Entrate. Il notaio sostiene invece che non sia necessario. Chi dei due ha ragione?

Ci pare assurdo dover pagare per sciogliere un contratto che nel frattempo è decaduto, e non per causa nostra, e che siamo d’accordo di cancellare consensualmente mediante scrittura privata…
Che ne pensate?
Grazie in anticipo a tutti.
 

svankmajer

Membro Junior
Privato Cittadino
Ti ringrazio per la riposta. Però oggi come oggi io su 168 euro più bolli vari non ci sputerei sopra, specie se non ho capito a cosa serva fare la risoluzione e il notaio mi dice che è inutile...
La domanda dunque è: serve o no questa risoluzione? E, nel caso, a cosa? E' obbligatoria? O almeno è utile? Ha ragione l'agente o il notaio?
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non mi risulta che sia obbligatorio e, d'altra parte, come sempre in Italia c'è tutto e il contrario di tutto...
 

Cppensa

Membro Attivo
Agente Immobiliare
La registrazione del preliminare non produce effetti sulla definizione della compravendita.
Ma adempie esclusivamente ad oneri fiscali.
Inoltre non è indicato l'obbligo di comunicare un'eventuale annullamento.
Se invece si integra un preliminare, li sì che va registrato nuovamente.
Al limite si potrebbe provare a recuperare la somma versata come % su acconto o caparra nell'F23.
Ma non i 168 euro. Nè i bolli.
Il concetto dovrebbe essere:
hai fatto un contratto preliminare? Bene. Paga le tasse. Non compri più? Fatti tuoi.
 

svankmajer

Membro Junior
Privato Cittadino
Il concetto dovrebbe essere:
hai fatto un contratto preliminare? Bene. Paga le tasse. Non compri più? Fatti tuoi.
[...] Al limite si potrebbe provare a recuperare la somma versata come % su acconto o caparra nell'F23.

Grazie mille.
Quindi, se ho capito bene, mi confermi che - come sostiene il mio notaio - non ha alcun senso spendere ora altri 168 euro più bolli per la risoluzione del preliminare... oltretutto dopo averne già buttati via altrettanti per registrarlo (soldi che l'agente ha fatto pagare solo a me, parte acquirente).

Sul fatto di recuperare la percentuale: in questo caso, non era granché (75 euro): come si dovrebbe fare per recuperarli? E' complicato e quindi il gioco non vale la candela, oppure è semplice?
 

Cppensa

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie mille.
Quindi, se ho capito bene, mi confermi che - come sostiene il mio notaio - non ha alcun senso spendere ora altri 168 euro più bolli per la risoluzione del preliminare... oltretutto dopo averne già buttati via altrettanti per registrarlo (soldi che l'agente ha fatto pagare solo a me, parte acquirente).

Esatto. Per quanto riguarda il pagamento a chi compete... Be', si potrebbe dibattere per ore.
Perché:
per il fisco si è obbligati in solido in tre. Il mediatore, il venditore e l'acquirente.
Però quest'ultimo recupera in parte il pagamento effettuato dall'imposta di registro all'atto.
Quindi la logica può indicarci che, avendone un vantaggio, dovrebbe essere compito dell'acquirente pagare.
Inoltre si potrebbe sostenere la tesi che "tutte le spese inerenti l'acquisto sono a carico della parte acquirente".
Ma è una spesa inerente l'acquisto?
Una soluzione che ho adottato è: parte venditrice e parte acquirente dividono i 168 euro di imposta fissa ed i bolli e solo parte acquirente paga la quota di imposta su acconto o caparra.
Ma magari le "quote fisse" dovrebbero essere divise per tre...

Sul fatto di recuperare la percentuale: in questo caso, non era granché (75 euro): come si dovrebbe fare per recuperarli? E' complicato e quindi il gioco non vale la candela, oppure è semplice?

Chiesi ad un operatore dell'agenzia dell'entrate ed era anche in quel caso per 75 euro.
Non ricordo esattamente la risposta per la procedura.
Ma ricordo che mi hanno praticamente riso in faccia...
Più che altro per la cifra esigua.
Diverso se avessi dovuto recuperare cifre più importanti.
 

svankmajer

Membro Junior
Privato Cittadino
Una soluzione che ho adottato è: parte venditrice e parte acquirente dividono i 168 euro di imposta fissa ed i bolli e solo parte acquirente paga la quota di imposta su acconto o caparra. Ma magari le "quote fisse" dovrebbero essere divise per tre...

Grazie mille per la risposta.

Quanto al pagamento: già quella che dici tu è una soluzione razionale ed equilibrata. Quello che a me dà fastidio è che ora l'agente impone in modo arrogante, senza spiegare nemmeno perché e contro il parere del notaio, il fatto che io paghi 168 euro più bolli; così come quando si è registrato il compromesso, ha imposto che pagassi tutto io, come se fosse obbligatorio e previsto dalla legge.
Mi sembra poco trasparente e poco corretto (ma l'agente in questione, del resto, lo è stato anche in tante altre cose).

Grazie ancora per tutti gli interventi.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Io concordo con Bagudi,

Hai registrato quando il venditore ha incassato, per similitudine di ragionamento dovresti anche registrare la risoluzione quando tu ritorni in possesso dei tuoi soldi lasciati come caparra (visto che all'AdE risultano ancora versati al venditore)

Io poi in calce ai compromessi lascio sempre spazio per eventuali decisioni postume alla firma dello stesso.

Nota di risoluzione controfirmata dalle parti sul contratto originale (o su un foglio a parte) e comunicata all'AdE
 

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