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  1. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    vorrei chiedervi un consiglio (spero di non sbagliare sezione, nel caso ditemelo e sposterò).
    Mia moglie ha sottoscritto un compromesso per acquistare un appartamento, compromesso che poi è stato regolarmente registrato. Per inadempienza del venditore, i termini stabiliti dal compromesso sono scaduti. Il venditore ha risolto la sua inadempienza e intendiamo comunque comprare l’appartamento. Nel frattempo, abbiamo deciso di intestarlo a me (mia moglie ed io siamo in separazione dei beni).
    Pensavamo dunque, semplicemente, di sciogliere consensualmente mediante scrittura privata il compromesso, con restituzione a mezzo assegno da parte del venditore della caparra che mia moglie (sempre a mezzo assegno, come prassi) aveva a suo tempo versato. Immediatamente dopo questo, pensavamo di procedere alla compravendita, con un rogito in cui l’acquirente sono io – rogito che non ha nessun rapporto con il precedente compromesso, nel frattempo sciolto, e che prevederà il pagamento a mezzo assegno circolare dell’intera somma pattuita per la compravendita.

    L’agente immobiliare sostiene però che siamo obbligati a registrare la risoluzione del compromesso a mezzo F24 pagando 168 euro e consegnarne copia all’Agenzia delle Entrate. Il notaio sostiene invece che non sia necessario. Chi dei due ha ragione?

    Ci pare assurdo dover pagare per sciogliere un contratto che nel frattempo è decaduto, e non per causa nostra, e che siamo d’accordo di cancellare consensualmente mediante scrittura privata…
    Che ne pensate?
    Grazie in anticipo a tutti.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi chiedo sempre: che fine faranno tutti questi compromessi registrati e non andati a buon fine ?

    Costa così poco fare una risoluzione....
     
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  3. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per la riposta. Però oggi come oggi io su 168 euro più bolli vari non ci sputerei sopra, specie se non ho capito a cosa serva fare la risoluzione e il notaio mi dice che è inutile...
    La domanda dunque è: serve o no questa risoluzione? E, nel caso, a cosa? E' obbligatoria? O almeno è utile? Ha ragione l'agente o il notaio?
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta che sia obbligatorio e, d'altra parte, come sempre in Italia c'è tutto e il contrario di tutto...
     
  5. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi sembra un argomento molto interessante, un tassello che manca alla mia conoscenza
     
  6. Cppensa

    Cppensa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La registrazione del preliminare non produce effetti sulla definizione della compravendita.
    Ma adempie esclusivamente ad oneri fiscali.
    Inoltre non è indicato l'obbligo di comunicare un'eventuale annullamento.
    Se invece si integra un preliminare, li sì che va registrato nuovamente.
    Al limite si potrebbe provare a recuperare la somma versata come % su acconto o caparra nell'F23.
    Ma non i 168 euro. Nè i bolli.
    Il concetto dovrebbe essere:
    hai fatto un contratto preliminare? Bene. Paga le tasse. Non compri più? Fatti tuoi.
     
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  7. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille.
    Quindi, se ho capito bene, mi confermi che - come sostiene il mio notaio - non ha alcun senso spendere ora altri 168 euro più bolli per la risoluzione del preliminare... oltretutto dopo averne già buttati via altrettanti per registrarlo (soldi che l'agente ha fatto pagare solo a me, parte acquirente).

    Sul fatto di recuperare la percentuale: in questo caso, non era granché (75 euro): come si dovrebbe fare per recuperarli? E' complicato e quindi il gioco non vale la candela, oppure è semplice?
     
  8. Cppensa

    Cppensa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esatto. Per quanto riguarda il pagamento a chi compete... Be', si potrebbe dibattere per ore.
    Perché:
    per il fisco si è obbligati in solido in tre. Il mediatore, il venditore e l'acquirente.
    Però quest'ultimo recupera in parte il pagamento effettuato dall'imposta di registro all'atto.
    Quindi la logica può indicarci che, avendone un vantaggio, dovrebbe essere compito dell'acquirente pagare.
    Inoltre si potrebbe sostenere la tesi che "tutte le spese inerenti l'acquisto sono a carico della parte acquirente".
    Ma è una spesa inerente l'acquisto?
    Una soluzione che ho adottato è: parte venditrice e parte acquirente dividono i 168 euro di imposta fissa ed i bolli e solo parte acquirente paga la quota di imposta su acconto o caparra.
    Ma magari le "quote fisse" dovrebbero essere divise per tre...

    Chiesi ad un operatore dell'agenzia dell'entrate ed era anche in quel caso per 75 euro.
    Non ricordo esattamente la risposta per la procedura.
    Ma ricordo che mi hanno praticamente riso in faccia...
    Più che altro per la cifra esigua.
    Diverso se avessi dovuto recuperare cifre più importanti.
     
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  9. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per la risposta.

    Quanto al pagamento: già quella che dici tu è una soluzione razionale ed equilibrata. Quello che a me dà fastidio è che ora l'agente impone in modo arrogante, senza spiegare nemmeno perché e contro il parere del notaio, il fatto che io paghi 168 euro più bolli; così come quando si è registrato il compromesso, ha imposto che pagassi tutto io, come se fosse obbligatorio e previsto dalla legge.
    Mi sembra poco trasparente e poco corretto (ma l'agente in questione, del resto, lo è stato anche in tante altre cose).

    Grazie ancora per tutti gli interventi.
     
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io concordo con Bagudi,

    Hai registrato quando il venditore ha incassato, per similitudine di ragionamento dovresti anche registrare la risoluzione quando tu ritorni in possesso dei tuoi soldi lasciati come caparra (visto che all'AdE risultano ancora versati al venditore)

    Io poi in calce ai compromessi lascio sempre spazio per eventuali decisioni postume alla firma dello stesso.

    Nota di risoluzione controfirmata dalle parti sul contratto originale (o su un foglio a parte) e comunicata all'AdE
     
  11. Cppensa

    Cppensa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Parli di "comunicazione".
    Quindi una semplice raccomandata A/R?
    Comunque, per chiarezza, non comunicando nulla circa la risoluzione non si viola alcuna norma.
     
  12. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusa, ma io non capisco: ho pagato 168 euro e rotti per registrare un compromesso. La compravendita salta per colpa dell'inadempienza del venditore, e ora dovrei (anche se nessuna legge lo prevede) pagare altri 168 euro e rotti...

    Risultato: io che sono perfettamente in regola, per via dell'indadempienza altrui, devo buttare via più di 340 euro... ma perché? Con che vantaggio? A cosa mi serve?
    Continuo a chiederlo ma nessuno mi risponde... non capisco...

    Se mai dovesse farsi viva l'AdE, non basterebbe mostrare che il mio assegno di caparra è stato restituito? Sono rientrato in possesso dei miei soldi, non un centesimo di più né uno di meno, tutto tracciato e controfirmato... e ora questo è reato? Devo dimostrare qualcosa a qualcuno?
     
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  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Forse non siamo stati abbastanza chiari, perchè noi abbiamo dimestichezza con l'ADE e tu no...

    Nessuno di noi credo ti possa dare una risposta definitiva, perchè dipende da come la pensa il direttore dell'ADE che ti compete... Purtoppo, ogni agenzia ragiona a modo suo, interpretando le norme come le pare, e, tranne dove vengono emanate circolari esplicative chiare dal ministero, continueranno a fare così, persino nella stessa città...
     
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  14. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per la risposta. Inutile commentare che pare una situazione indegna di un paese civile.

    Quello che però chiedevo è: poniamo che il direttore dell'ADE che mi compete (per la cronaca, la città è Udine) ritenga, nonostante non esistano leggi in merito a quanto pare, che ci voleva la registrazione della risoluzione. A quel punto, che succede?
     
  15. Cppensa

    Cppensa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Solo a mero titolo d'esempio a conferma di ciò che scrive Bagudi:
    L'ufficio AdE di Saronno (ufficio provinciale di Varese), ritira ancora i 3.72 euro di tributi speciali (codice 964t) per ogni copia da rilasciare a chi registra un contratto od un preliminare.
    L'ufficio provinciale di Milano 2, via Ugo Bassi in Milano, no. Su specifica istruzione del suo direttore.
    Oppure ancora: se i bolli li prendi in ritardo (dal giorno dopo la stipula di un qualsiasi contratto), in quel di Saronno ti fanno applicare un'ulteriore marca da bollo da 1,46 euro (10% della marca da apporre).
    In quel di Milano assolutamente non ti accettano la marca da bollo aggiuntiva ma esigono il pagamento su F23 della sanzione (che comunque rimane del 10%) col suo codice (che se non ricordo male è 671t)...
    Mi si dice che sia effetto del federalismo fiscale.
    E' proprio vero. Paese che vai...

    L'unica certezza te la può fornire solo l'ufficio dell'AdE in cui hai registrato il preliminare.
    Puoi fissare un appuntamento e cercare di parlare col direttore stesso.
    Magari se ti illustra una circolare ufficiale, meglio ancora.
     
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  16. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ma scusate dov'è il problema? andate al rogito intestando chi volete come sarà previsto in preliminare.
     
  17. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    No, il problema è che il preliminare è scaduto e il venditore propone di fare un rogito ex-novo, senza citare quel preliminare, restituendo la caparra e facendo il rogito sull'intera cifra...
     
  18. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Scusa eh, ma perchè non vai direttamente all'ufficio delle entrate della tua città e ti fai dire se per loro è obbligatoria o no la registrazione, e se nel caso lo fosse, ti fai dire quanto e come devi pagare. Faresti prima no? Quel che dicono loro sarà sicuro al 100% e ti toglierà ogni dubbio e paura di possibili successive problematiche :)
     
  19. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Scusa ma se il contratto è già stato registrato, con marche ecc, come fa poi a far firmare una risoluzione dopo? Riporti il contratto in agenzia e che succede? Paghi altre tasse su lo stesso? Forse è meglio fare una scrittura a parte:occhi_al_cielo:
     

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