Buonasera a tutti, sono nuovo sul forum e volevo condividere la mia esperienza e trovare se possibile qualche consiglio.
A giugno 2011 ho effettuato presso un notaio un preliminare per l'acquisto di un appartamento nuovo (da impresa), versando contestualmente a titolo di caparra circa il 20% del prezzo pattuito.
Il termine per il rogito era fissato al 30 settembre 2011, tempo necessario a noi per ottenere il mutuo e alla proprietà per terminare alcuni piccoli lavori interni.
Ora, il rogito non c'è mai stato perchè, nonostante noi acquirenti fossimo perfettamente pronti nei tempi, uno dei 2 soci della ditta costruttrice ha accusato l'altro di aver sottratto milioni di euro alla società (che per inciso è una snc) senza pertanto presentarsi ai due appuntamenti fissati per il rogito.
Mi meraviglio che con una situazione così allarmante il tuo Notaio o il Tuo Avvocato non ti abbiano consigliato, già dal mancato rogito per ben due volte, di presentare urgentemente in Tribunale il cd "adempimento specifico" ai sensi del 2392 CC, trascrivendo l'azione in Conservatoria dei Registri immobiliari.
Visto che non avevi fatto la trascrizione del preliminare, che avrebbe avuto grande valore non solo per porre una barriera verso le successive aggressioni (pignoramenti, ipoteche legali e giudiziali, ecc) ma anche in base all'art.3 della L. 30 28/02/97 che ha inserito nell'ordinamento un privilegio speciale immobiliare per il promissario acquirente, almeno adesso puoi ottenere un simile privilegio e nel contempo "bloccare" l'immobile in quanto la citata L. 30/97 assegna all'azione ex art. 2392 (dopo la sentenza però) il medesimo privilegio, e la trascrizione della sentenza prevale sulle successive scrizioni e trascrizioni.
Per esperienza (non sono Avvocato ma l'esperienza si fa con gli errori e ne ho commessi molti) queste ituazioni non possono che peggiorare: valuta se non sia il caso di andare da un altro Notaio (questo non ti ha allarmato quando i venditori non si sono presentati per due volte e addirittura un socio ha presentato istanza di fallimento) fatti fare le visure di conservatoria, fai fare le visure di CCIIAA sulla Società e sui Soci (Protesti, pignoramenti ecc) chiedi informazioni riservate tramite la tua banca..
Informati per sapere se l'immobile è ancora fgravato dal mutuo Costruttori e se è stato frazionato e qunto è il debito sull'unità.
Sentiti con la tua Banca per farti confermare l'erogazione del mutuo anche in caso di trasfrimento giudiziale.
Se la situazione lo consente ancora vai da un Avvocato e fai presentare istanza di adempimento art. 2392 e fai trascrivere subito l'istanza stessa a"a margine" in attesa della sentenza.
Vedi con l'avvocato la convenienza e possibilità di un'azione cautelativa d'urgenza (sequestro cautelativo) Dovebbe starci poichè hai il preiminare con i termini ampiamente trascorsi (procurati una dichiarazione del Notaio di ben 2 mancati rogiti per assenza della parte venditrice) produci se possibile eventuali lettere RR di messa in mora e diffida ad adempiere, procurati l'istanza d fallimento. Devi dimostrare sia il "fumus" del tuo buon diritto sia il "periculum in mora" cioè non puoi attendere i tempi della sentenza perchè corri il rischio di perdere tutto.
Mi sembra che da settembre 2011 tu abbia decisamente aspettato troppo, scegli accuratamente i professionisti, in questo caso ormai soprattutto l'Avvocato ma anche Notaio per le visure e Commercialista per valutare la situazione della Società (si distinguono vedendo se sono in grado di "prendere in mano" la situazione con energia)
Se la cosa va bene come ti auguro i costi causati dall'inadempienza potranno essere dedotti dal prezzo.
