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  1. gianx

    gianx Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, sono nuovo sul forum e volevo condividere la mia esperienza e trovare se possibile qualche consiglio.
    A giugno 2011 ho effettuato presso un notaio un preliminare per l'acquisto di un appartamento nuovo (da impresa), versando contestualmente a titolo di caparra circa il 20% del prezzo pattuito.
    Il termine per il rogito era fissato al 30 settembre 2011, tempo necessario a noi per ottenere il mutuo e alla proprietà per terminare alcuni piccoli lavori interni.
    Ora, il rogito non c'è mai stato perchè, nonostante noi acquirenti fossimo perfettamente pronti nei tempi, uno dei 2 soci della ditta costruttrice ha accusato l'altro di aver sottratto milioni di euro alla società (che per inciso è una snc) senza pertanto presentarsi ai due appuntamenti fissati per il rogito. Questa a tutti è sembrata una manovra per trattenere i soldi della caparra (ci sono altri due appartamenti nella mia stessa situazione).
    Nel frattempo il socio a suo dire "derubato" ha presentato istanza di fallimento, che però è stata respinta dal tribunale, ma la società è stata messa comunque in liquidazione.
    Ovviamente noi abbiamo iscritto causa.
    Volevo chiedere, se qualcuno può aiutarmi, cosa potrebbe succedere se io decidessi di occupare l'immobile per cui ho già pagato una cifra che corrisponde circa a 7-8 anni di affitto, considerando che avevamo già dato delle caparre anche per diversi mobili e che sono mesi che vaghiamo appoggiati da parenti perchè avevamo già lasciato la casa che avevamo in affitto e in questa situazione di indeterminatezza non sappiamo cosa fare?
    Rischio qualcosa di più di quello che rischio adesso, cioè di perdere casa e soldi perchè questi anche se sono una snc non hanno nulla di intestato (probabilmente sono riusciti a portare i soldi a San Marino o comunque a nasconderli in qualche modo)?
     
  2. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Gianx, se hai trascritto il preliminare sicuramente sarai più tutelato nel recuperare le somme, a che titolo occupi la casa ? soltanto perché hai versato delle somme a titolo di caparra ? Attenzione dalla ragione puoi passare al torto e rispondere nei confronti della procedura, diverso sarebbe stato se il costruttore ti avesse dato il possesso. Il Tuo avvocato dovrebbe darti delle indicazioni più precise sui probabili scenari che si configureranno affinché tu possa giustamente prendere delle decisioni.
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Condivido.
     
  4. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quanti di Voi ad oggi comprerebbero casa da un'impresa costruttrice che non ha terminato TUTTI I LAVORI? Con la crisi attuale, coi prezzi folli che i venditori continuano a richiedere, se ancora le imprese fanno (deliberatamente!) così, il mercato si blocca del tutto! Perchè all'ultimo anello della catena di Sant'Antonio di un cliente che vende casa per entrare in un'altra che a sua volta è di un venditore che ha già acquistato un'altra casa che però deve essere finita, c'è molto sovente un'impresa costruttrice! A me spiace per l'amico che ha scritto il post, ma purtroppo lo vedo stare dai parenti ancora per parecchi anni e purtroppo dei soldi versati (se andrà bene) ne rivedrà ben pochi (e cmq tra parecchi anni!): capitano queste cose solo perchè siamo in Italia, in cui un'azienda qualsiasi, può pianificare un fallimento, riscuotere soldi da terzi e poi riaprire con un altro nome per continuare a fare così!
    Avviso ai furbetti che hanno questi atteggiamenti (prendi la caparra e non rogiti e dichiari fallimento); occhio, perchè anche l'italiano medio (di carattere mite) si è rotto! e se ha fatto sacrifici una vita per comprare casa, tu lo freghi deliberatamente e coi suoi soldi continui a fare la bella vita, non escludere che tio possano arrivare anche 2 belle pistolettate! perchè ormai la gente è esasperata su tutti i fronti!
     
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  5. gianx

    gianx Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo,ma nel mio caso l'appartamento fa parte di un complesso di circa 25 appartamenti,quasi tutti venduti e già abitati,e i lavori interni da finire erano soltanto il completamento dei bagni per permettere agli acquirenti di scegliere i rivestimenti,cosa che abbiamo fatto (e avevano anche cominciato a posarli)... Non abbiamo comprato sulla carta.
    In più come dicevo, fortunatamente l'impresa non è fallita perché il tribunale ha respinto l'istanza.
    Grazie dei commenti,vi terrò aggiornati
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, se ti hanno consegnato le chiavi ti hanno dato il possesso e potresti anche occuparlo, sentire avvocato
     
  7. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vista la situazione è opportuno non perdere tempo con i consigli ma affidarsi subito ad un collega avvocato del luogo ove si trova l'immobile il quale verificherà innanzitutto l'eventuale pendenza non solo di procedimenti fallimentari ma anche esecutivi a carico del costruttore.
    Certamente l'occupazione abusiva che proponi non è consigliabile se proprio vuoi il solito... consiglio salvo che tu non sia stato immesso nel possesso.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  8. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo con Luigi.
    A questo punto è opportuno l' affiancamento di un legale che ti consigli per il meglio.Massimo
     
  9. tella66

    tella66 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
     
  10. tella66

    tella66 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, io sono nuova del forum e volevo chiedere un consiglio se mi è concesso,
    l'ex moglie del mio compagno ha messo un pignoramento in un capannone di esclusiva proprietà del marito....
    noi abbiamo venduto e fatto già il preliminare, lei avanza i soldi del mantenimento e noi abbiamo anche quelli ma lei non viene a firmare il rogito, cosa posssiamo fare a chi ci dobbiamo rivolgere?
    Premetto che anche l'avvocato di lei non si è presentata per ben 2 volte al rogito.
    Qualcuno mi sa consigliare, c'è una soluzione baipassando l'avvocato, magari andando in tribunale.
    GRAZIE
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa , premesso che è preferibile se apri una discussione ex novo perchè la tua domanda non è inerente il post, quindi fuorviamo i lettori... se il capannone è di esclusiva proprietà del tuo compagno perchè la ex moglie deve venire a firmare ?
    Apri una discussione e spiega quanto più dettagliatamente possibile. Fabrizio
     
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  12. ilragno

    ilragno Ospite

    Condivido la parte della richiesta di aprire una discussione separata, oltrettutto rischia che nessuno la legga, a parte la Staff.

    Non condivido la parte che riguarda la moglie.
    Tella66 dice che la moglie ha messo un pignoramento per alimenti non pagati.
    Deve, quindi, attivarsi una procedura liberatoria. Bisogna vedere cosa hanno fatto gli avvocati per attuarla. Ma va completata.
     
  13. Cucci49

    Cucci49 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi meraviglio che con una situazione così allarmante il tuo Notaio o il Tuo Avvocato non ti abbiano consigliato, già dal mancato rogito per ben due volte, di presentare urgentemente in Tribunale il cd "adempimento specifico" ai sensi del 2392 CC, trascrivendo l'azione in Conservatoria dei Registri immobiliari.

    Visto che non avevi fatto la trascrizione del preliminare, che avrebbe avuto grande valore non solo per porre una barriera verso le successive aggressioni (pignoramenti, ipoteche legali e giudiziali, ecc) ma anche in base all'art.3 della L. 30 28/02/97 che ha inserito nell'ordinamento un privilegio speciale immobiliare per il promissario acquirente, almeno adesso puoi ottenere un simile privilegio e nel contempo "bloccare" l'immobile in quanto la citata L. 30/97 assegna all'azione ex art. 2392 (dopo la sentenza però) il medesimo privilegio, e la trascrizione della sentenza prevale sulle successive scrizioni e trascrizioni.

    Per esperienza (non sono Avvocato ma l'esperienza si fa con gli errori e ne ho commessi molti) queste ituazioni non possono che peggiorare: valuta se non sia il caso di andare da un altro Notaio (questo non ti ha allarmato quando i venditori non si sono presentati per due volte e addirittura un socio ha presentato istanza di fallimento) fatti fare le visure di conservatoria, fai fare le visure di CCIIAA sulla Società e sui Soci (Protesti, pignoramenti ecc) chiedi informazioni riservate tramite la tua banca..

    Informati per sapere se l'immobile è ancora fgravato dal mutuo Costruttori e se è stato frazionato e qunto è il debito sull'unità.

    Sentiti con la tua Banca per farti confermare l'erogazione del mutuo anche in caso di trasfrimento giudiziale.

    Se la situazione lo consente ancora vai da un Avvocato e fai presentare istanza di adempimento art. 2392 e fai trascrivere subito l'istanza stessa a"a margine" in attesa della sentenza.

    Vedi con l'avvocato la convenienza e possibilità di un'azione cautelativa d'urgenza (sequestro cautelativo) Dovebbe starci poichè hai il preiminare con i termini ampiamente trascorsi (procurati una dichiarazione del Notaio di ben 2 mancati rogiti per assenza della parte venditrice) produci se possibile eventuali lettere RR di messa in mora e diffida ad adempiere, procurati l'istanza d fallimento. Devi dimostrare sia il "fumus" del tuo buon diritto sia il "periculum in mora" cioè non puoi attendere i tempi della sentenza perchè corri il rischio di perdere tutto.

    Mi sembra che da settembre 2011 tu abbia decisamente aspettato troppo, scegli accuratamente i professionisti, in questo caso ormai soprattutto l'Avvocato ma anche Notaio per le visure e Commercialista per valutare la situazione della Società (si distinguono vedendo se sono in grado di "prendere in mano" la situazione con energia)

    Se la cosa va bene come ti auguro i costi causati dall'inadempienza potranno essere dedotti dal prezzo.
     
    A Bagudi e ccc1956 piace questo messaggio.
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciò non toglie che la moglie non deve firmare niente a meno che non è una comproprietaria del capannone.
     
  15. ilragno

    ilragno Ospite

    Riferimento tella 66

    Mi spiace contraddirti e, per cortesia, speravo di evitarlo.

    Il pignoramento è l'atto iniziale dell'espropriazione forzata.
    Cioè perdita della proprietà.
    Nel caso immobiliare, il pignoramento si espleta attraverso 3 fasi :
    -la notificazione del pignoramento al debitore
    -la successiva trascrizione di un atto nel quale vengono indicati i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione
    -l'ingiunzione al debitore , con la quale l'ufficiale giudiziario comunica al debitore stesso di non copiere atti per sottrarre i beni individuati all'esecuzione.

    Da un punto di vista temporale :
    -la notificazione fa scattare l'inizio dei termini di decorrenza degli effetti del pignoramento.
    -la trascrizione rende l'esecuzione vincolante nei confronti dei terzi. ( Ci sono alcune divergenze di dottrina, ma in senso ancora peggiorativo per l'esecutato).

    Se prendo per completo e vero quanto dichiarato dalla proponete la discussione, (pignoramento già ottenuto dall'ex-moglie), le situazione è più che grave per l'ex-marito ed anch'io mi stupisco che non sia stata sottolineata all'ex marito ed alla scrivente.

    Non posso infatti credere che un avvocato ed un notaio non sappiano cosa vuol dire il termine "pignoramento" ed i suoi effetti sull'immobile : inefficacia delle alienazioni del bene pignorato.

    Quanto sopra citato è dedotto e chiaramente spiegato negli appositi articoli del Codice Civile e del Codice di Procedura Civile, attualmente in vigore nella Repubblica Italiana.

    Graditi i commenti
     
  16. ilragno

    ilragno Ospite

    C'è un errore di discussione casuale ? Comunque ti ho risposto.
    Se vuoi la sposti tu.
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Conosciamo le regole e le leggi sui pignoramenti... oggi sono diventate il pane quotidian, ma ai fini della vendita, se per firmare intendiamo andare dal notaio e mettere la firma sotto al rogito ( quello che intendo io ) la moglie a meno che non sia cointestataria del bene non deve firmare ne autorizzare la vendita.
     

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