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  1. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.

    Pur essendo supportato da un legale, mi piacerebbe esporre una vicenda nella quale sono coinvolto, e raccogliere eventuali utili suggerimenti.

    In data 26 marzo 2009 sono stati stipulati dei preliminari di compravendita di immobili e d'azienda, rispettivamente per una struttura alberghiera che il "A" ha ceduto a "B".
    Per arrivare ad un accordo, "A" ha inoltre acconsentito ad acquistare da "B" un immobile di valore inferiore all'albergo. La differenza, come da accordi, è da versarsi con liquidi.

    Ora, l'accordo iniziale redatto da un commercialista "collegava " (senza per questo essere un contratto di permuta) i due immobili, citando che in caso di inadempimento nessun danno sarebbe stato dovuto dalle una delle due parti all'altra.

    Tuttavia sono state esplicitamente incluse nei preliminari 2 somme a titolo di "caparra confirmatoria" (cito testualmente): una di €120.000(albergo) ed una di €100.000(immobile residenziale a contropartita).
    Vista la mancanza di liquidità in quel momento, "B" ha versato, diciamo a conguaglio, €20.000 ad "A", anche se, come da contratto, gli importi sono da considerarsi "interamente versati".

    Glia atti definitivi di compravendita dovevano essere fissati entro e non oltre il 31/01/2010, ma la controparte "B" ha chiesto di posticipare per mancanza di finanziamento all'acquisto dell albergo (dopo 10 MESI!!!!:shock:).
    "A" ha acconsentito facendo firmare una atto di integrazione e modifica nella quale "B" si accolla anche tutti gli oneri bancari ed assicurativi dell'albergo fino alla data del rogito, da fissare entro e non oltre il 28/02/2010....

    Una volta arrivati alla fine di febbraio, "B" si presenta chiedendo un'ulteriore proroga per gli stessi motivi addotti a fine gennaio.
    A quel punto "A" dice di poter accordare una proroga solo se una data del rogito viene fissata in un ulteriore atto scritto ad integrazione e modifica. Cosa che avviene e la data prescelta è il 07/04/2010.

    Tenete presente che "A" è, in tutto e per tutto, pronto all'atto ed il notaio (peraltro nominato da "B"!!!) è in possesso di tutti i documenti necessari da parte di "A" per andare a rogito... mentre da parte di "B" c'è stata completa latitanza ed il notaio si trova in difficoltà perchè non ha elementi per preparare l'atto riguardante la proprietà di "B".

    Il 02 aprile 2010, il consulente di "B" ha chiesto ad una nuova proroga ad "A" poichè non c'è ancora il finanziamento in essere!!!!!:shock:
    Ovviamente "A" ha detto a al portavoce di "B" che egli si troverà regolarmente davanti al notaio, con o senza "B", nella data e nell'ora concordate, così da poter essere tutelato legalmente.

    Ora io chiedo quanto di seguito:
    1) le caparre confirmatorie da recuperare eventualmente in sede legale sono €120.000 (-€20.000 già versati) + il doppio di €100.000?
    2) può esserci colpa grave o trattativa maliziosa da parte di "B"? (tenete presente che non c'è nessuna clausola sospensiva legata a mutui o finanziamenti, e che la situazione patrimoniale di "B" non è particolarmente variata nell'ultimo anno...)
    3) è assolutamente necessario essere presenti davanti al notaio, ed è meglio farsi firmare un "foglio presenze" da tutti gli intervenuti?

    Scusate la prolissità, ma è un argomento che mi sta particolarmente a cuore ed è sempre meglio sentire più di una campana.

    Cordialmente
     
  2. elio

    elio Membro Junior

    Privato Cittadino
    certo che per finire in tribunale se ne inventano di tutte, se uno scrive un contratto deve essere veritiero, altrimenti è meglio lasciare tutto in parola e fare direttamente l'atto pubblico, il tuo mi sembra un contratto molto ingarbugliato, ma se sei stato asistito da un legale non metto bocca. aguri e saluti
     
  3. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Purtroppo è la realtà dei fatti: oggi non esiste più etica e molti personaggi sono negligenti in maniera esponenziale...

    Cmq, se qualcuno ha dei consigli utili, sono tutt'orecchi.

    Saluti e Buona Pasquetta
     
  4. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao. Mi meraviglia abbastanza la poca consapevolezza che hai ancora della vicenda pur essendo assistito da un legale.
    Sei soddisfatto di come ti assiste? Queste domande le hai rivolte anche a lui o no?
    La situazione è civilisticamente veramente molto complessa e troppi sono i collegamenti e le conseguenze di qualsiasi mossa ed azione che tu possa fare.
    Affidati a lui solamente...non si può in poche righe e senza aver letto bene tutti gli atti dare un suggerimento.
    Se non ti piace come ti assiste: cambialo. Ma non cercare pareri che potrebbero solo confonderti e portarti a forzare la sua azione in modo non corretto.
    Ale
     
  5. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Ale,

    grazie per la dritta.
    Non voglio essere frainteso: ho PIENA fiducia nel mio legale, e mi ci trovo anche molto bene. E' solo che, come dici tu, la situazione è assai complessa e magari c'era qualcuno che si è trovato ancora a fronteggiare una o tutte le problematiche da me esposte.

    Detto questo, io mi sto muovendo solo ed esclusivamente dietro consiglio legale, poichè la probabilità e possibilità di sbagliare agendo da solo è molto alta.

    Un cordiale Saluto
     
  6. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao F.
    Grazie della tua cortesia.
    Mi toglieresti una curiosità: il commercialista era il tuo o quello della controparte?
    Un cordiale saluto a te!
    Ale
     
  7. elio

    elio Membro Junior

    Privato Cittadino
    a questo punto non so come potresti venirne fuori, aspetta e vedi come agisce la controparte, anche se una mezza me la sono fatta, ma è meglio che aspetti l'evolversi dei fatti.
    saluti
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La questione sembra molto complessa, ma in effetti, se esaminata con attenzione, diventa una normale inadempienza contrattuale. E' accertato che esiste una clausola che non consente, in caso di inadempienza, la richiesta di danni.
    Quindi, se B non si presenta all'atto, il tuo legale potrà richiedere gli oneri bancari ed assicurativi fino alla data fissata per il rogito. Per quanto riguarda le rispettive caparre confirmatorie B dovrà versare ad A, con moneta sonante, la somma di euro 200.000
     
  9. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quello della controparte, ma il tutto è stato esaminato anche dal mio.

    In effetti da vs commenti sembra che siate in linea con quello che pensavo.

    Un'ultima domanda: visto che il notaio è stato nominato dalla controparte, sarà lei a dovresi accollare gli oneri per il "disturbo", anche se non venisse stipulato nulla?

    Cordiali Saluti
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il notaio a questo punti mi sembra davvero il minore dei mali, auguri per la compravendita che penso non sia di "piccoli" importi.
     
  11. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hai detto bene.... le caparre non sono manco del 10%...
     
  12. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare

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