ma leggo anche questa...
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI MILANO
Sezione Distaccata di Rho
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In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Milano - Sezione Distaccata di Rho, nella persona del Giudice Unico dott. Mauro Gallina, pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 161172/2005 del Ruolo Generale avente per oggetto “contratto preliminare di compravendita”, promossa da
Massimiliano Cardinale, nato a Pietrasanta (LU) il 3 agosto 1973 (c.f. CRDMSM73M03G628W), residente in Magenta (MI), via Lucio Lombardo Radice n. 10, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Ezio Lo Savio, che lo rappresenta e difende unitamente agli avv.ti Daniele Calloni e Marco Ruggeti per procura a margine dell'atto di citazione;
- ATTORE-
contro
Maria Antonia Valenti, nata a Magenta (MI) il 15 agosto 1954 (c.f. VLNMNT54M55E801M), ivi residente, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Anna Tarricone, rappresentata e difesa dagli avv.ti Carlo Maria Muscolo e Roberta Villa per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
Roberto Valenti, nato a Magenta (MI) il 18 aprile 1965 (c.f. VLNMRS70L59D968Q), ivi residente in via Guglielmo Oberdan n. 23, elettivamente domiciliato presso lo studio degli avv.ti Giancarlo Coduti e Valentina Resta, che lo rappresentano e difendono per procura in calce alla copia notificata dell’atto di citazione;
- CONVENUTI -
e contro
Gruppocasa s.r.l., con sede in Magenta (MI), via Roma n. 17 (c.f. 05089230154), in persona del legale rappresentante Edoardo Baronchelli, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Riccardo Piga, che la rappresenta e difende per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
Vittoria Assicurazioni S.p.a., con sede in Milano, via Caldera n. 21 (c.f. 01329510158), in persona del procuratore Roberto Nonno, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. Roberto Cerrato, che la rappresenta e difende per procura a margine dell'atto di citazione notificatole;
- TERZI CHIAMATI -
All’udienza del 21/1/2009 la causa è stata spedita a sentenza sulle seguenti
CONCLUSIONI
per
l’attore:
piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza di merito e istruttoria, così pronunciarsi:
nel merito
- disporre ex art. 2932 c.c., per le ragioni suesposte, il trasferimento del diritto di proprietà superficiaria sull’immobile sito in Magenta, Via Maddalena di Canossa n. 14/a posto al piano secondo di tre locali, come meglio descritto in narrativa e negli atti ivi richiamati, dai Signori Maria Antonia Valenti e Roberto Valenti in favore del Signor Massimiliano Cardinale, con sostituzione coattiva del prezzo ex artt. 1139 e 1419 c.c. con quello di € 66.818,65 ovvero con quello diverso, maggiore o minore, che il Tribunale riterrà conforme a legge, valutando altresì, ai fini delle richiesta riduzione del prezzo, anche la minor durata residua del diritto reale trasferito rispetto a quella indicata nel contratto preliminare e disponendo, ove del caso, apposita CTU;
- accertare e dichiarare la responsabilità dei Signori Maria Antonia Valenti e Roberto Valenti per inadempimento contrattuale e, per l’effetto, condannarli al risarcimento di ogni danno, patrimoniale e non patrimoniale, nessuno escluso, subito e subendo dal Signor Cardinale per un importo pari ad € 50.000,00 ovvero al diverso importo che sarà accertato come dovuto all’esito del giudizio ovvero mediante liquidazione in via equitativa e, in ogni caso, pronunziando separata condanna in punto di
an debeatur e con riserva di promuovere separato giudizio per la determinazione del
quantum debeataur in relazione agli ulteriori danni che dovessero verificarsi successivamente all’instaurazione del presente giudizio.
Con riserva di ogni deduzione e produzione, sia di merito, sia istruttoria.
Con vittoria di spese diritti ed onorari, oltre IVA, CPA ed al 12,5% di rimborso delle spese generali e con ogni più ampia riserva di merito ed istruttoria.
per
la terza chiamata Gruppocasa s.r.l.:
Voglia l’Ill.mo Tribunale adito,
contrariis reiectis, così giudicare:
NEL MERITO:
· in via principale, respingere ogni domanda formulata dai convenuti Valenti Roberto e Valenti Maria Antonia nei confronti di Gruppocasa s.r.l. in quanto infondata in fatto e in diritto;
· in subordine, in caso di accoglimento anche solo parziale delle domande formulate dai convenuti Valenti Roberto e Valenti Maria Antonia nei confronti di Gruppocasa s.r.l., condannare Vittoria Assicurazioni S.p.A. a tenere indenne Gruppocasa s.r.l. a termini di polizza da eventuali pagamenti di somme che questa dovesse essere a qualsivoglia titolo condannata a versare in favore dei convenuti Valenti Roberto e Valenti Maria Antonia;
· condannare i convenuti Valenti Roberto e Valenti Maria Antonia ovvero Vittoria Assicurazioni S.p.A. alla rifusione delle spese di lite in favore della s.r.l. Gruppocasa;
IN VIA ISTRUTTORIA:
disporsi CTU volta all’accertamento tecnico del valore dell’immobile in argomento, tenendo conto dell’eventuale riscatto dell’area sul quale lo stesso immobile è edificato;
per la
terza chiamata Vittoria Assicurazioni S.p.a.:
Voglia l’Ill.mo Tribunale adito:
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in via preliminare, dichiarare l’inoperatività al caso
de quo della polizza n. E02/14/524657 stipulata dalla F.I.A.I.P. – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali – con la Vittoria Assicurazioni S.p.a.;
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in subordine, nel merito, rigettare le domande rivolte nei confronti di Gruppocasa s.r.l. perché infondate in fatto e in diritto;
- respingere, comunque, ogni richiesta di risarcimento rivolta da una qualsiasi delle parti in causa nei confronti della Vittoria Assicurazioni S.p.a.;
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in stretto subordine, e salvo gravame, nel deprecato caso di accoglimento della domanda di indennizzo nei confronti della Vittoria Assicurazioni S.p.a., limitare il risarcimento a norma della polizza n. E02/14/524657, prestata con uno scoperto del 10% dell’importo di ogni sinistro, con il minimo assoluto di €. 387,34;
-
con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 12 maggio 2005 Massimiliano Cardinale conveniva in giudizio dinanzi a questa sezione distaccata di Tribunale Roberto e Maria Antonia Valenti chiedendo pronunciarsi sentenza costitutiva di trasferimento del diritto di superficie dell’appartamento sito in Magenta, via Maddalena di Canossa n. 14/a, oggetto di contratto preliminare di vendita intervenuto tra le parti, al prezzo di €. 66.818,65 imposto dalla normativa vigente in luogo del prezzo pattuito di €. 145.000.
L’attore riferiva che nell’autunno del 2004, deciso ad acquistare un’abitazione per la propria famiglia, aveva contattato l’agenzia Gruppocasa, la quale gli aveva prospettato l’acquisto dell’unità immobiliare di cui sopra al prezzo di €. 145.000.
Sottoscritta la proposta di acquisto e versate nelle mani dell’agente la somma di €. 10.000, da imputarsi a caparra confirmatoria nel caso di accettazione da parte dei venditori, seguiva appunto l’accettazione da parte dei comproprietari, Roberto e Maria Antonia Valenti, e la conseguente sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, previa integrazione della caparra confirmatoria con ulteriori €. 10.000.
Nel preliminare si specificava che oggetto della vendita era il diritto di superficie dell’appartamento, e veniva fissato il termine del 28 febbraio 2005 per la conclusione del contratto definitivo.
Fiducioso nel buon esito dell’affare, Massimiliano Cardinale aveva quindi concordato con il locatore dell’immobile condotto in locazione il recesso anticipato alla data del 30 marzo 2005.
Dai contatti avuti con il notaio incaricato della redazione del contratto definitivo veniva tuttavia a conoscenza della previsione, contenuta nella convenzione conclusa tra il Comune di Magenta e la cooperativa costruttrice dell’immobile e nel successivo atto di prima assegnazione del diritto di superficie a Ludovico Valenti e Pierina Calcaterra, danti causa dei promittenti venditori, del divieto di alienazione dell’immobile a soggetti diversi da quelli aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare, nonché del vincolo di determinazione del corrispettivo pari a £. 700.000 m/q, rivalutato secondo indici specificamente indicati nella convenzione, prescrizioni valevoli anche per gli aventi causa dai primi assegnatari.
Interessatosi presso l’amministrazione comunale di Magenta, l’attore aveva ottenuto l’attestazione di possesso dei requisiti soggettivi previsti dall’art. 9 della convenzione e la determinazione del prezzo imposto nella misura di €. 66.818,65, oltre ad apprendere che il diritto di superficie aveva durata di 90 anni decorrenti dal 24 maggio 1984, limitata quindi a 79 anni al momento della stipula del preliminare in ragione del tempo già trascorso.
Valutando comunque vantaggioso l’affare, l’attore aveva convocato i promittenti venditori dinanzi al notaio Bellezza di Magenta per il 24 febbraio 2005, offrendo al stipulazione del contratto definitivo avente ad oggetto il diritto di superficie al prezzo imposto dalla legge, subendo tuttavia il rifiuto dei promittenti venditori, i quali pretendevano il maggior prezzo pattuito.
L’attore agiva pertanto per ottenere il trasferimento coattivo del diritto reale allegando la nullità del prezzo pattuito e la sua sostituzione con quello previsto dalla legge ai sensi dell’art. 35 comma ottavo sub e) della L. 865/71, dell’art. 8 della convenzione perfezionata tra il comune di Magenta e la cooperativa realizzatrice del progetto di edilizia economica e popolare e degli artt. 1339 e 1419 cod. civ., chiedendo altresì la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni derivati dal rifiuto di adempiere all’obbligazione di vendita, corrispondenti ai canoni di locazione versati dal 28 febbraio 2005 sino all’immissione in possesso dell’appartamento, oltre alle spese di ulteriore trasloco e ai disagi psicologici subiti.
Costituitasi in giudizio, Maria Antonia Valenti eccepiva preliminarmente l’inosservanza del termine minimo a comparire ex art. 163 bis c.p.c. e la conseguente nullità dell’atto di citazione ex art. 164 c.p.c.
Costituitosi pure in giudizio, Roberto Valenti eccepiva invece nel merito la propria buona fede, poiché al momento della promessa di vendita era all’oscuro dei vincoli gravanti sull’immobile ai sensi della L. 865/71, divenuto di sua proprietà per successione dei genitori Ludovico Valenti e Pierina Calcaterra.
Aggiungeva che l’incarico di vendita era stato affidato ad un operatore professionale del settore, Gruppocasa s.r.l., cui era stata corrisposta la provvigione al momento del perfezionamento del preliminare: l’incarico comprendeva la stima del valore dell’immobile, e a tal fine era stata consegnata tutta la documentazione utile, compresi l’atto di acquisto e la dichiarazione di successione. Legittimamente pertanto aveva prestato affidamento nella congruità del prezzo offerto e nell’individuazione dell’acquirente quale soggetto in possesso dei requisiti necessari per il perfezionamento della compravendita.
Precisava che nessuna trattativa era mai intercorso direttamente con Massimiliano Cardinale ed eccepiva la nullità del contratto per disaccordo tra le parti circa il prezzo, elemento essenziale del contratto, ai sensi degli artt. 1418 secondo comma e 1325 cod. civ.
Chiedeva inoltre pronunciarsi l’annullamento del contratto preliminare di compravendita per errore ex art. 1427 e ss. cod. civ., contestando l’asserita operatività della sostituzione automatica del prezzo imposto per difetto di espressa disposizione di legge.
Da ultimo evidenziava come già nella proposta d’acquisto e nel contratto preliminare fosse stato espressamente specificato che oggetto del trasferimento era il diritto di superficie per anni 90 con decorrenza dal 22 giugno 1984 e di aver correttamente restituito all’attore quanto ricevuto a titolo di caparra, negando ogni responsabilità per gli asseriti danni da questi invocati, responsabilità da individuarsi invece in capo a Gruppocasa s.r.l., in quanto operatore professionale, per l’omessa comunicazione di circostanze conoscibili con l’ordinaria diligenza, ai sensi dell’art. 1759 cod. civ.
Proponeva quindi istanza di chiamata in causa per la manleva della società intermediaria per l’importo pari al 50% del minor prezzo in caso di accoglimento domanda attorea, pari ad €. 39.090,66, oltre all’eventuale maggior somma liquidata a titolo di danno a favore dell’attore.
Il giudice istruttore, accogliendo l’istanza del convenuto, disponeva il differimento dell’udienza di prima comparizione per consentire la chiamata in causa di Gruppocasa s.r.l.
Questa si costituiva in giudizio contestando la legittimità della pretesa di Roberto Valenti di vedersi riconosciuto a titolo di risarcimento il 50% della differenza tra il prezzo pattuito e quello eventualmente imposto, dal momento che ciò avrebbe comportato un ingiustificato arricchimento a suo favore, frustrando la disposizione imperativa di legge, oltre che del preteso accollo a suo carico dei danni da ritardata stipula del rogito e consegna dell’immobile, imputabili alla sola volontà dei promittenti venditori. Sosteneva che la provvigione era stata legittimamente corrisposta in virtù del perfezionamento dell’accordo tra le parti ed, essendo comunque assicurato per la responsabilità professionale con Vittoria Assicurazioni S.p.a., chiedeva a sua volta di essere autorizzato alla chiamata in causa.
Concludeva pertanto per il rigetto di ogni domanda e comunque per la manleva da parte di Vittoria Assicurazioni S.p.a.
All’udienza prima comparizione del 16 novembre 2005 il giudice istruttore, preso atto dell’eccezione di nullità dell’atto di citazione sollevata dalla difesa di Maria Antonia Valenti, ordine la sua rinnovazione e autorizzava la chiamata in giudizio di Vittoria Assicurazioni S.p.a.
Veniva quindi rinnovato dall’attore l’atto di citazione di Maria Antonia Valenti.
Questa depositava nuova comparsa di costituzione e risposta eccependo che il prezzo di €. 145.000 era stato suggerito da Gruppocasa s.r.l., operatore professionale del settore, sulla base della documentazione messa a sua disposizione, e che la proposta d’acquisto già precisava dall’origine che l’oggetto della vendita era rappresentato dal diritto di superficie di durata anni 90 dal 22 giugno 1984., così come il contratto preliminare.
Evidenziava di aver corrisposto alla Gruppocasa s.r.l. la provvigione di €. 1740 alla stipula del preliminare e stigmatizzava come la volontà del promissario acquirente di ridurre il prezzo ad €. 66.818,65 era emersa per la prima volta solo il 24.2.2005, dinanzi al notaio, in sede di rogito, suscitando il proprio legittimo rifiuto alla conclusione dell’affare a condizione diverse da quelle sin lì convenute, dal momento che a tale prezzo la promissaria venditrice avrebbe preferito non vendere e locare a terzi, ovvero adibire a propria abitazione, ovvero ancora trattenere l’immobile per le future esigenze abitative del figlio.
Lo stesso notaio aveva suggerito il differimento del rogito per consentire ai promittenti venditori le verifiche del caso, e il differimento era stato concordato tra tutti i presenti.
Il 15 marzo 2005 la convenuta ed il fratello avevano quindi inviato al promissario acquirente una lettera raccomandata in cui comunicavano l’indisponibilità a vendere al prezzo offerto, manifestando la disponibilità a restituire la caparra ricevuta.
La convenuta evidenziava come l’unico contratto perfezionato fosse stato il preliminare che prevedeva il prezzo di €. 145.000, e come l’unico inadempiente fosse proprio Massimiliano Cardinale, che aveva rifiutato la stipula del contratto definitivo per tale prezzo.
Conseguentemente il contratto preliminare doveva ritenersi nullo per difetto di accordo sul prezzo ex artt. 1418 secondo comma e 1325 cod. civ., stante l’inoperatività della sostituzione della clausola relativa al presso ex art. 1419 cod. civ. sostenuta dall’attore, non prevista né dalla convenzione né dalla legge, ovvero annullabile per errore circa un elemento essenziale del negozio, ovvero il prezzo: errore di fatto sulla valutazione di un elemento essenziale e di diritto sulle conseguenze giuridiche del dettato normativo e convezionale, comune e riconoscibile dal preponente.
Maria Antonia Valenti contestava inoltre la ricorrenza in capo al promissario acquirente dei requisiti previsti dalla convenzione per l’acquisto del diritto reale, ovvero la disponibilità di un reddito annuo complessivo, per nucleo familiare, non superiore a quello massimo determinabile ai sensi di legge, e la propria responsabilità per danni, comunque limitati a ciò che era prevedibile ex art. 1225 cod. civ.
Da ultimo evidenziava come Gruppocasa s.r.l. avesse già assistito altri venditori di unità immobiliari comprese nel medesimo complesso convenzionato, e ne invocava la responsabilità per omessa informazione di dati rilevanti, con conseguente obbligo al risarcimento dei danni danni e manleva, oltre alla restituzione della provvigione, pari ad €. 39.090,66 o della diversa somma derivata dal mancato guadagno per omessa locazione dell’immobile compromesso ovvero del suo utilizzo quale abitazione principale.
Si costituiva in giudizio anche Vittoria Assicurazioni S.p.a. eccependo come la garanzia assicurativa, prestata per danni, non fosse operante con riguardo alla domanda di restituzione della provvigione, nonché l’esistenza di un massimale di polizza pari ad €. 1.550.000, con scopertura del 10% dell’importo per ogni sinistro, con minimo €. 387,34 e massimo €. 10.329,14., e lamentando la violazione da parte dell’assicurato del patto di gestione della lite ex art. 21 polizza, avendo avuto comunicazione del sinistro solo con la chiamata in causa. Per il rimanente prestava adesione alle tesi difensive già espresse dalla difesa di Gruppocasa s.r.l., chiedendo dichiararsi l’inoperatività della polizza e, in subordine, il rigetto della domande condannatorie proposte nei confronti di Gruppocasa e Vittoria.
Nella memoria autorizzata depositata il 31 marzo 2006, la difesa di Gruppocasa s.r.l. estendeva la domanda di manleva da parte di Vittoria Assicurazioni S.p.a. alla pretesa risarcimetoria avanzata da Maria Antonia Valenti.
La causa veniva istruita attraverso l’interrogatorio formale del legale rappresentante di Gruppocasa s.r.l. e l’esame dei testi indicati dalle parti.
Sulle conclusioni delle parti costituite - come riportate in epigrafe - la causa veniva infine trattenuta dal Giudice Unico per la decisione, previa assegnazione di termine per il deposito e scambio di comparse conclusionali e di memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
E’ pacifico in causa e confermato dai testi escussi Ivano Valenti ed Emilia Criscuolo, che Roberto e Maria Antonia Valenti, essendo intenzionati ad alienare a terzi l’unità abitativa del cui diritto di superficie novantennale erano cointestatari per successione per successione dei genitori Ludovico Valenti e Pierina Calcaterra, si rivolsero a Gruppocasa s.r.l., società operante nel settore della intermediazione immobiliare.
A seguito dell’intervento di questa, il 23 novembre 2004 Massimiliano Cardinale sottoscriveva una proposta di acquisto avente ad oggetto il “diritto di superficie per anni 90 dal 22.6.1984”, con offerta del prezzo di €. 145.000 (docc. 1 att., 3 A.M. Valenti e 7 R. Valenti).
La proposta veniva sottoscritta in calce per accettazione dai convenuti venditori il successivo 25 novembre, e le parti sottoscrivevano poi una scrittura privata, avente natura di contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto sempre “appartamento in diritto di superficie per anni 90, posto al piano secondo di tre locali, cucina e servizi, con annesso vano di cantina e box auto al piano terreno, il tutto distinto al N.C.E.U. al foglio 8 mappale 275 sub 32 e meglio individuate nell’atto di provenienza redatto in data 20.10.1987 n. 52945 rep. a firma del notaio G. Mandelli e denuncie di successione per la morte dei signori Valenti Lodovico e Calcaterra Pierina” (docc. 2 att., 4 A.M. Valenti e 8 R. Valenti), al prezzo pattuito di €. 145.000.
Ora, come si apprende dalla lettura dell’atto di assegnazione dell’unità immobiliare in questione da parte ella Cooperativa Lombarda 82 s.r.l. in favore dei soci Lodovico Valenti e Pierina Calcaterra, danti causa degli odierni convenuti (docc. 5 att. e 1 A.M. Valenti), l’immobile era stato realizzato dalla cooperativa nell’ambito di un programma di edilizia economica e popolare; il comune di Magenta aveva conferito alla cooperativa il diritto di superficie per anni 90 sull’area di costruzione dal 24 maggio 1984, ai sensi dell’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865 e rilasciato la concessione edilizia, e le singole unità abitative erano state assegnate ai soci liberi da vincoli con eccezione, tra gli altri, di quelli “portati dal citato atto di concessione del diritto di superficie sul terreno, derivanti dalla legge 22 ottobre 1971, n. 865” (patti e condizioni, art. 2 punto b). L’atto poi espressamente prevedeva all’art. 5 dei patti e condizioni che “gli alloggi assegnati dalla Cooperativa non possono essere alienati a nessun titolo, né su di essi può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di 10 anni dalla data di prima assegnazione. Trascorsi i 10 anni di cui al 1° comma, la cessione degli alloggi potrà avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare. I trasferimenti in proprietà degli alloggi successivi al primo dovranno avvenire ad un prezzo determinato come segue: - al prezzo di prima assegnazione sarà aggiunta una quota corrispondente all’incremento percentuale medio degli indici mensili ISTAT del costo di costruzione di un fabbricato residenziale e dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati: tale nuovo prezzo sarà diminuito di una percentuale di deprezzamento determinata dall’età dell’edificio, secondo la seguente tabella: - da 10 a 20 anni fino al 10%; da 20 a 30 anni fino al 20%; oltre 30 anni fino al 30%. In casi di ulteriore trasferimento, la determinazione del prezzo di cessione avverrà in analogia al secondo. La mancata osservanza delle sovraestese pattuizioni da parte della cooperativa e dei suoi aventi causa comporterà l’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 10 della convenzione”.
Tale regolamentazione recepiva espressamente quanto disposto nell’art. 8 della convenzione perfezionatasi tra il comune di Magenta e la cooperativa Lombarda 82 s.r.l. il 7 aprile 2003 (docc. 4 att. e 2 A.M. Valenti).
Si verte all’evidenza in ipotesi di intervento di edilizia convenzionata, disciplinata dall’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865, c.d. legge sulla casa, che ha novellato l’art. 10 della L. 18 aprile 1962, n. 167, il quale, oltre a prevedere il divieto di alienazione dall’unità abitava da parte dei primi assegnatari nel corso del decennio dall’assegnazione, al comma quindicesimo prevedeva che “
decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale”.
Tale disposizione è stata tuttavia abrogata dall’art. 23 comma secondo della L. 17 febbraio 1992, n. 179, e una nuova modifica della normativa è stata successivamente apportata dall'
art. 3, comma 63, della L. 23 dicembre 1996, n. 662, che, intervenendo additivamente sul disposto del comma tredicesimo dell’art. 35 L. 865/71, ha introdotto, tra l’altro, l’esplicito richiamo all'
articolo 8, comma quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10.
Tale disposizione espressamente prevede che “ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione (…) è nulla per la parte eccedente”.
Ora, non essendovi contestazione in causa in ordine alla conformità della somma di €. 66.818,65 al prezzo di cessione determinato conformemente ai criteri e agli indici previsti dalla convenzione intervenuta tra comune e cooperativa cessionaria (doc. 6 att.), legittimamente, seppur in forza di diversa ricostruzione normativa, l’attore allega la nullità della pattuizione del prezzo di €. 145.000, contenuta nel contratto preliminare, limitatamente alla parte eccedente il prezzo di cessione convenzionalmente stabilito, e il proprio diritto ad ottenere il trasferimento del diritto di superficie dell’immobile al prezzo valido residuo.
A questo punto, tuttavia, deve essere presa in considerazione e apprezzata la domanda di annullamento del contratto preliminare proposta in via riconvenzionale da entrambi i convenuti, che allagano l’errore di diritto in cui sono incorsi nel ritenere valido il prezzo convenuto di €. 145.000.
Nessun dubbio può sussistere circa l’effettiva errorea rappresentazione in capo ai promittenti venditori della validità del prezzo convenuto.
Trattasi infatti di ipotesi di invalidità derivante da normativa tecnica di settore, ignota anche ai soggetti più esperti, e gli attori hanno fornito la prova di aver fatto legittimo affidamento sulla stima condotta dall’agenzia di intermediazione immobiliare cui si erano rivolti. Il teste Ivano Valenti, dipendente di Gruppocasa s.r.l., ha infatti confermato di avere lui stesso indicato alle parti il prezzo pattuito come congruente al caso di specie, inducendo in errore anche lo stesso promissario acquirente, Massimiliano Cardinale, che a sua volta si era obbligato ad acquistare a tale prezzo.
Ora, non può negarsi che l’erronea valutazione circa la validità del prezzo di €. 145.000, in luogo di quello imposto di €. 66.818,65, abbia costituito la ragione principale della conclusione del preliminare da parte di Roberto e Maria Antonia Valenti, i quali, ragionevolmente, ove avessero avuto reale conoscenza dell’entità del vincolo, difficilmente si sarebbero determinati a contrarre. La sproporzione tra il valore di mercato dell’immobile e quello imposto è tale infatti da far ritenere sconveniente l’alienazione, ove non imposta da necessità contingenti che nel caso di specie non risultano ricorrenti.
Si verte quindi, a parere di questo giudice, in ipotesi di errore essenziale di diritto, comune ad entrambe le parti contraenti, tale da giustificare l’accoglimento della domanda di annullamento avanzata dalle difese dei convenuti ai sensi dell’art. 1429 n. 4) cod. civ.
Non si ignora che in ipotesi analoga la Suprema Corte ha negato la rilevanza
dell'errore del contraente che conclude il contratto ignorando l'esistenza delle norme imperative da cui deriva l'integrazione del negozio a norma dell'art. 1339 cod. civ. e quindi la modifica del regolamento contrattuale, attesa la mancanza del carattere negoziale delle clausole rispetto alle quali si è verificata una sostituzione legale (Cass. 21 dicembre 2004, n. 11032), ma nel caso di specie non vi è ragione per sottrarre a tutela la genuinità della volontà delle parti, che hanno fatto concorde ed erroneo affidamento sulla legittimità di un intento difforme dalla volontà legislativa ignorata.
Pertanto il contratto preliminare deve essere annullato.
A ciò consegue il rigetto della domanda di adempimento coattivo dell’obbligo di contrarre e di risarcimento dei danni avanzata dall’attore, e l’accoglimento della domanda di restituzione delle provvigioni avanzata dai convenuti nei confronti di Gruppocasa s.r.l.
Roberto Valenti ha infatti prodotto fattura quietanzata dell’avvenuto pagamento in favore di Gruppocasa s.r.l. della provvigione di €. 1.740,00 (doc. 2) mentre il ricevimento di identica cifra a titolo di provvigione da parte di Maria Antonia Valenti è oggetto di esplicito riconoscimento da parte della difesa dell’agenzia nella memoria depositata il 31 marzo 2006.
Ora, ai sensi dell’art. 1757 terzo comma cod. civ., il diritto alla provvigione viene meno ove il mediatore sia a conoscenza della causa dell’invalidità, e nel caso di specie i testimoni Valenti e Criscuolo hanno concordemente riferito che l’agenzia formulò le condizioni di vendita sulla base della documentazione fornitale dai venditori, comprensiva dell’atto di prima assegnazione da cui risultava espressamente l’esistenza del vincolo.
Pertanto Gruppocasa s.r.l. deve essere condannata alla restituzione in favore di Roberto e Maria Antonia Valenti della somma di €. 1.740 ciascuno, oltre agli interessi di mora al tasso legale dalla domanda al saldo.
Non vertendosi in ipotedi di danno da responsabilità professionale, non opera in relazione a tale condanna la copertura assicurativa prestata dalla Vittoria Assicurazioni S
.a. per i soli sinistri previsti dagli artt. 13 e 14 di polizza (doc. 5 Gruppocasa).
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita dalle superiori pronunce.
La difficoltà della controversia giustifica l’integrale compensazione delle spese di lite fra le parti ai sensi dell’art. 92 c.p.c.
P. Q. M.
Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta,
1. annulla il contratto preliminare di vendita del diritto di proprietà superficiaria per anni 90 sull’immobile sito in Magenta, Via Maddalena di Canossa n. 14/a, posto al piano secondo di tre locali, cucina e servizi, con annesso vano di cantina e box auto al piano terreno, il tutto distinto al N.C.E.U. al foglio 8 mappale 275 sub 32, concluso da Maria Antonia Valenti e Roberto Valenti in favore di Massimiliano Cardinale;
2. condanna Gruppocasa s.r.l. alla restituzione in favore di Maria Antonia Valenti e Roberto Valenti della somma di €. 1.740,00, oltre agli interessi di mora al tasso legale dalla domanda al saldo;
3. compensa integralmente le spese di lite fra le parti.
Rho, lì 17 aprile 2009
Il Giudice
(dott. Mauro Gallina)
