Contratto di locazione ad uso transitorio: motivazioni della transitorietà

[Martag]

Buongiorno, mi accingo ad affittare la nostra casa di proprietà di Milano. Con la famiglia (3 bambini piccoli) ci siamo trasferiti in un'altra città dove affitteremo a nostra volta una casa per vivere. Essendo la nostra unica casa di proprietà quella di Milano, desidereremmo poterne tornare in "possesso" eventualmente non sussistessero più i presupposti per noi di vivere altrove o pagare un affitto. Per questo motivo abbiamo pensato di stipulare un contratto di locazione abitativa transitorio (legge 9 dicembre 2012, n 431, art. 5 comma1) della durata di 12 mesi. Il futuro conduttore sarà un coppia di pensionati in trasferta a Milano per motivi famigliari, con la prospettiva di acquistare una casa e di non rimanere a lungo in affitto.
Detto tutto questo volevo capire come redigere il contratto, o meglio quali giustificazioni alla condizione di transitorietà scrivere. Ed eventualmente tra 12 mesi volessimo rinnovarlo alle stesse persone sarà possibile e cosa dovremmo fare? Grazie!

 

[Maurizio Zucchetti]

Nel contratto dovrete giustificare la transitorietà: il trasferimento in altra città va benissimo. Allo stesso modo al termine del contratto transitorio potrai rifarlo citando gli stessi motivi (o magari dichiarando che persistono dal contratto precedente)!

 

[Martag]

Grazie per la risposta. Se lo rifacessimo alle stesse persone, avremmo comunque diritto di ri-stipularlo per altri 12 mesi? Perchè leggevo in altre discussioni del vostro sito, che comunque la durata massima dovrebbe essere per questi contratti di 18 mesi complessivi. Se rimanessero gli stessi inquilini passati i 18 mesi dovrebbe diventare un 4+4?

 

[Maurizio Zucchetti]

Sono due contratti diversi. Il 4+4 prevede, appunto, una durata di 4 anni rinnovabili. Il transitorio invece prevede una durata massima di 18 mesi, ma si può fare (e rinnovare) solo giustificando la transitorietà (trasferimento per motivi di lavoro, ecc).

 

[Limpida]

Non credo che lo possa rinnovare alle stesse persone perché il D.M.30.12.2002 e il protocollo d'intesa del 7 febbraio 2008, specifica che é fatto obbligo al locatore di confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno tre mesi in questo caso.

 

[Martag]

Scusate, ma le mie motivazioni di transitorietà permangono anche dopo 12, o 18 mesi: la mia casa di Milano è la mia unica casa di proprietà (prima casa) e se non dovessero più verificarsi le condizioni che mi permettono di vivere in un'altra città (es: mancanza di lavoro) la mia necessità resta sempre quella di tornare a Milano e di andare a vivere nella mia casa perchè ho 3 figli piccoli e lì voglio poter tornare se ne dovessi avere la necessità. Il motivo per cui affitto questa casa è che il canone di locazione mi serve per pagarmi a mia volta un'altro affitto nella mia nuova città. In una situazione di questo tipo perché non potrei sempre scegliere di stipulare con i miei locatori un contratto transitorio?

 

[Pennylove]

Essendo la nostra unica casa di proprietà quella di Milano, desidereremmo poterne tornare in "possesso" eventualmente non sussistessero più i presupposti per noi di vivere altrove o pagare un affitto. Per questo motivo abbiamo pensato di stipulare un contratto di locazione abitativa transitorio (legge 9 dicembre 2012, n 431, art. 5 comma1) della durata di 12 mesi. Il futuro conduttore sarà un coppia di pensionati in trasferta a Milano per motivi famigliari, con la prospettiva di acquistare una casa e di non rimanere a lungo in affitto.

Per poter fare riferimento al cosiddetto contratto transitorio occorre che il locatore o il conduttore siano in grado di dare una temporalità precisa alla necessità di disporre dell'appartamento. Nel contratto transitorio devono essere specificate (e provate con apposita documentazione da allegare all’atto) le esigenze transitorie del conduttore firmatario del contratto, che devono essere conformi a quelle stabilite dalle organizzazioni della proprietà e dai sindacati degli inquilini nei cosiddetti accordi locali.

Le condizioni individuate dall’accordo territoriale del comune di Milano che giustificano la transitorietà del conduttore sono:

- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- separazione o divorzio;
- assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica o acquisto di abitazione in cooperativa o presso privati entro 18 mesi;
- vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza.

e quelle del locatore:

- quando il locatore abbia l’esigenza di adibire l’immobile ad abitazione propria dei figli, dei genitori o di parenti fino al 2° grado per motivi di:
- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- matrimonio dei figli;
- separazione o divorzio;
- vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza.

In aggiunta a queste è comunque ammessa qualunque altra motivazione transitoria collegata ad un evento certo, che abbia cioè una data certa di fine, dipendente dalla durata dell’esigenza transitoria stessa.

Ora, se tu o i conduttori siete portatori di un’esigenza di tale natura, collegata ad un evento certo, a data prefissata, puoi stipulare un contratto a durata ridotta e canone concertato: in difetto – è bene chiarire - un’esigenza transitoria senza una temporalità oggettivamente predeterminabile come limitata alla sottoscrizione del contratto e dipendente da fattori estranei alla mera volontà del locatore o del conduttore stesso, non consente l’utilizzo di questo tipo negoziale.

 

[mf.gestimm]

Attenzione: contratto transitorio Milano: Comune ad alta densità abitativa = canone concordato. NO canone libero.

 

[Pennylove]

Attenzione: contratto transitorio Milano: Comune ad alta densità abitativa = canone concordato. NO canone libero.

Canone “concordato” = canone “convenzionato” = canone “concertato” (fissato, stabilito entro limiti minimi e massimi determinati da appositi accordi definiti in sede locale per calmierare l’affitto).

 

[Martag]

Quindi è possibile stipulare un primo contratto transitorio di massimo 18 mesi al termine del quale, se non sussistono più le motivazioni della transitorietà il contratto va trasformato in altro tipo di contratto? E l'intervallo di oscillazione del canone di locazione, visto che deve essere concordato, dove si trovano?