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  1. Martag

    Martag Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, mi accingo ad affittare la nostra casa di proprietà di Milano. Con la famiglia (3 bambini piccoli) ci siamo trasferiti in un'altra città dove affitteremo a nostra volta una casa per vivere. Essendo la nostra unica casa di proprietà quella di Milano, desidereremmo poterne tornare in "possesso" eventualmente non sussistessero più i presupposti per noi di vivere altrove o pagare un affitto. Per questo motivo abbiamo pensato di stipulare un contratto di locazione abitativa transitorio (legge 9 dicembre 2012, n 431, art. 5 comma1) della durata di 12 mesi. Il futuro conduttore sarà un coppia di pensionati in trasferta a Milano per motivi famigliari, con la prospettiva di acquistare una casa e di non rimanere a lungo in affitto.
    Detto tutto questo volevo capire come redigere il contratto, o meglio quali giustificazioni alla condizione di transitorietà scrivere. Ed eventualmente tra 12 mesi volessimo rinnovarlo alle stesse persone sarà possibile e cosa dovremmo fare? Grazie!
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel contratto dovrete giustificare la transitorietà: il trasferimento in altra città va benissimo. Allo stesso modo al termine del contratto transitorio potrai rifarlo citando gli stessi motivi (o magari dichiarando che persistono dal contratto precedente)! :ok:
     
  3. Martag

    Martag Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta. Se lo rifacessimo alle stesse persone, avremmo comunque diritto di ri-stipularlo per altri 12 mesi? Perchè leggevo in altre discussioni del vostro sito, che comunque la durata massima dovrebbe essere per questi contratti di 18 mesi complessivi. Se rimanessero gli stessi inquilini passati i 18 mesi dovrebbe diventare un 4+4?
     
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  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono due contratti diversi. Il 4+4 prevede, appunto, una durata di 4 anni rinnovabili. Il transitorio invece prevede una durata massima di 18 mesi, ma si può fare (e rinnovare) solo giustificando la transitorietà (trasferimento per motivi di lavoro, ecc). :occhi_al_cielo:
     
  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non credo che lo possa rinnovare alle stesse persone perché il D.M.30.12.2002 e il protocollo d'intesa del 7 febbraio 2008, specifica che é fatto obbligo al locatore di confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno tre mesi in questo caso.
     
  6. Martag

    Martag Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate, ma le mie motivazioni di transitorietà permangono anche dopo 12, o 18 mesi: la mia casa di Milano è la mia unica casa di proprietà (prima casa) e se non dovessero più verificarsi le condizioni che mi permettono di vivere in un'altra città (es: mancanza di lavoro) la mia necessità resta sempre quella di tornare a Milano e di andare a vivere nella mia casa perchè ho 3 figli piccoli e lì voglio poter tornare se ne dovessi avere la necessità. Il motivo per cui affitto questa casa è che il canone di locazione mi serve per pagarmi a mia volta un'altro affitto nella mia nuova città. In una situazione di questo tipo perché non potrei sempre scegliere di stipulare con i miei locatori un contratto transitorio?
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Per poter fare riferimento al cosiddetto contratto transitorio occorre che il locatore o il conduttore siano in grado di dare una temporalità precisa alla necessità di disporre dell'appartamento. Nel contratto transitorio devono essere specificate (e provate con apposita documentazione da allegare all’atto) le esigenze transitorie del conduttore firmatario del contratto, che devono essere conformi a quelle stabilite dalle organizzazioni della proprietà e dai sindacati degli inquilini nei cosiddetti accordi locali.

    Le condizioni individuate dall’accordo territoriale del comune di Milano che giustificano la transitorietà del conduttore sono:

    - trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
    - separazione o divorzio;
    - assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica o acquisto di abitazione in cooperativa o presso privati entro 18 mesi;
    - vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza.

    e quelle del locatore:

    - quando il locatore abbia l’esigenza di adibire l’immobile ad abitazione propria dei figli, dei genitori o di parenti fino al 2° grado per motivi di:
    - trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
    - matrimonio dei figli;
    - separazione o divorzio;
    - vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza.

    In aggiunta a queste è comunque ammessa qualunque altra motivazione transitoria collegata ad un evento certo, che abbia cioè una data certa di fine, dipendente dalla durata dell’esigenza transitoria stessa.

    Ora, se tu o i conduttori siete portatori di un’esigenza di tale natura, collegata ad un evento certo, a data prefissata, puoi stipulare un contratto a durata ridotta e canone concertato: in difetto – è bene chiarire - un’esigenza transitoria senza una temporalità oggettivamente predeterminabile come limitata alla sottoscrizione del contratto e dipendente da fattori estranei alla mera volontà del locatore o del conduttore stesso, non consente l’utilizzo di questo tipo negoziale.
     
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  8. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Attenzione: contratto transitorio Milano: Comune ad alta densità abitativa = canone concordato. NO canone libero.
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    :ok: Canone “concordato” = canone “convenzionato” = canone “concertato” (fissato, stabilito entro limiti minimi e massimi determinati da appositi accordi definiti in sede locale per calmierare l’affitto).
     
  10. Martag

    Martag Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi è possibile stipulare un primo contratto transitorio di massimo 18 mesi al termine del quale, se non sussistono più le motivazioni della transitorietà il contratto va trasformato in altro tipo di contratto? E l'intervallo di oscillazione del canone di locazione, visto che deve essere concordato, dove si trovano?
     
  11. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Pennylove, lo sottolineavo non in quanto errore ma per permettere a Martag di notare questa sfumatura!
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ops, sorry mf.gestimm.:confuso: Per un attimo ho pensato che anche tu (mi è già capitato) interpretassi canone concertato come canone libero :).



    Ove siano venuti meno i requisiti per la transitorietà (motivo non valido, mancata conferma da parte del locatore della sussistenza delle esigenze transitorie, motivo transitorio decaduto ecc.), il contratto stipulato a norma dell’art. 5, comma 1, della legge n°431/1998, è ricondotto alla tipologia contrattuale di cui all’art. 2, comma 1 della stessa legge, con durata di quattro anni + quattro (cfr. art. 2, commi 4 e 5 del DM 30 dicembre 2002).




    Qui: http://www.unioneinquilini.it/public/doc/Milano.pdf
     
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  13. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Una domanda sul transitorio: sul contratto ci devono essere scritte le motivazioni di entrambi? Sia del locatore che del conduttore? Grazie.
     
  14. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    1 dei 2. Quella del conduttore deve essere provata con apposita documentazione che deve essere allegata al contratto.
     
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  15. Franco62

    Franco62 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti. Premetto che non so se questa è la giusta sezione del forum per porre il mio quesito.
    Gestisco una struttura ricettiva da più di 10 anni. Nell'ultimo periodo, pe motivi che non sto a spiegare e di comune accordo con il locatore, mi è stato fatto un contratto commerciale per uso alberghiero di tipo transitorio della durata di 6 mesi al termine del quale avremmo dovuto fare un contratto regolare di 9 anni. Il locatore ha però cambiato idea e non vuole rinnovare il contratto nonostante la mia condotta regolare. So che il contratto di tipo transitorio non è valido per la mia attività. Vi chiedo quindi se ho la possibilità di una conversione automatica andando all'agenzia delle entrate o se devo necessariamente mettere in piedi una causa e quindi aspettare la decisione di un giudice per farmi convertire il contratto.
    Grazie a tutti per la gentile risposta.
     
  16. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La concessione in uso di un immobile ad un soggetto privato, per un periodo di sei mesi, affinchè questi possa esercitarvi una attività di tipo alberghiero è da configurarsi come locazione transitoria, articolo 27, quinto comma della legge n°392/1978. Si tratta, perciò, di un ulteriore sottotipo di locazione non abitativa, diversa dalla locazione transitoria, articolo 5, comma 1 della legge n°431/1998, oggetto del presente thread, che può essere stipulata per una durata inferiore a quella legale, a patto, però, che l’attività esercitata nell’immobile (ricompresa nei tipi indicati nei primi tre commi dell’art. 27) abbia per sua natura carattere transitorio occasionale e sia espressamente indicata in contratto, specificando le esigenze oggettive che hanno indotto le parti a stipulare un contratto di tale natura.

    Quindi, in sostanza, il conduttore non deve esercitare nell’immobile un’attività che abbia i caratteri di stabilità e continuità (come si verifica nel caso di un periodo di avviamento), ma deve avvalersene per un breve periodo, non necessitandogli una maggiore durata (e, non a caso, a questo tipo di contratti, ai sensi del’art. 35, non è riconosciuta l’indennità di avviamento commerciale).

    Se ti riconosci nelle righe sopra esposte, il tuo contratto è pienamente valido: in caso contrario, si deve ritenere che sussista un contratto simulato che comporta la nullità della relativa clausola ad opera dell’art. 79 della stessa legge n°392/1978, e ciò indipendentemente dal nome utilizzato dalle parti per qualificare formalmente la loro convenzione locativa: l’accertamento della natura transitoria, tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, deve, però, essere effettuato da un magistrato.
     
  17. Franco62

    Franco62 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie a Pennylove per la risposta esaustiva.
    Dal momento che gestisco la stessa struttura in modo continuativo da 10 anni non credo ci siano difficoltà a dimostrare che l'attività abbia i caratteri di stabilità e continuità.
     

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