eva2008

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Salve a tutti,
vorrei vendere la nuda proprietà di 1/2 appartamento (valore commerciale tenendo conto del momento storico almeno € 300.000) e la mia richiesta è € 85.000 tratt. (me ne voglio liberare assolutamente!!!).
Le mie domande sono le seguenti :
1) il prezzo da me richiesto potrebbe essere interessante?
2) premettendo che non ho e non voglio avere alcun tipo di rapporto con l'usufruttuaria e con il comprrprietario, metto loro al corrente della mia volontà tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno (con la presente informo l'usufruttuaria che la nuda proprietà della mia quota è da oggi inntire vendita.La invito pertanto a consentire l'accesso e la visita all'immobile di mia proprietà,previo preavviso di almeno 24 h,a tutti i possibili acquirenti che verranno accompagnati dagli agenti immobiliari che si presenteranno per mio conto)?
3) nel caso l'usufruttuaria ostacolasse le visite posso rivolgermi alle forze dell'ordine?
Attendo con ansia vostri consigli e suggerimenti!
Grazie
 

topcasa

Membro Storico
Usufrutto a vita

Il diritto di usufrutto permette di mantenere il possesso dell'abitazione per tutta la vita o per un determinato periodo. L'usufruttuario può quindi abitare, dare in affitto e addirittura vendere l'usufrutto della sua abitazione.
L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).

Il valore dell'usufrutto a vita si determina con l'ausilio della sottostante tabella.

Età UsufruttuarioCoefficienteUsufrutto %Nuda proprietà %
da 0 a 20 95,00 95,00 5,00
da 21 a 30 90,00 90,00 10,00
da 31 a 40 85,00 85,00 15,00
da 41 a 45 80,00 80,00 20,00
da 46 a 50 75,00 75,00 25,00
da 51 a 53 70,00 70,00 30,00
da 54 a 56 65,00 65,00 35,00
da 57 a 60 60,00 60,00 40,00
da 61 a 63 55,00 55,00 45,00
da 64 a 66 50,00 50,00 50,00
da 67 a 69 45,00 45,00 55,00
da 70 a 72 40,00 40,00 60,00
da 73 a 75 35,00 35,00 65,00
da 76 a 78 30,00 30,00 70,00
da 79 a 82 25,00 25,00 75,00
da 83 a 86 20,00 20,00 80,00
da 87 a 92 15,00 15,00 85,00
da 93 a 99 10,00 10,00 90,00
Calcolo del valore dell'usufrutto

Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 200.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall'01.01.2010 è del 1,00 %), si ottiene così
  • la rendita annua = euro 200.000 X 1,00 % = euro 2.000.
La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 51 anni)
  • = euro 2.000 X 70 = euro 140.000 (valore dell'usufrutto).


Calcolo del valore della nuda proprietà

Lo si ottiene per differenza. Nell'esempio: euro 200.000 - 140.000 = euro 60.000. Rimanendo nell'esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 200.000) incasserebbe euro 60.000, mantenendo la disponibilità dell'appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell'appartamento, deve aspettare la morte dell'usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 200.000 al prezzo di euro 60.000.

Contratto di vendita della nuda proprietà

Oltre a quanto previsto per la vendita della proprietà intera, questo contratto può prevedere le modalità del pagamento delle spese per il mantenimento dell'immobile (es: le spese straordinarie a carico del nudo proprietario) e le garanzie a tutela del nudo proprietario (mantenimento in buono stato dell'immobile, divieto di cessione del diritto di abitazione a terzi, ecc.). Per questo motivo è necessario farsi consigliare.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
vorrei vendere la nuda proprietà di 1/2 appartamento (valore commerciale tenendo conto del momento storico almeno € 300.000) e la mia richiesta è € 85.000 tratt. (me ne voglio liberare assolutamente!!!). Le mie domande sono le seguenti : 1) il prezzo da me richiesto potrebbe essere interessante?

Il valore del 100% della nuda proprietà lo determini utilizzando i numeri (che come al solito dà Top) in base alla tabella che ti ha riportato sopra

non vedo cosa facile vendere il 50% della nuda proprietà (non credo sia un acquisto appetibile per un acquirente) ovviamente tutto, su base teorica , è possibile.


) nel caso l'usufruttuaria ostacolasse le visite posso rivolgermi alle forze dell'ordine? Attendo con ansia vostri consigli e suggerimenti!

Se l'usufruttuario adotta dei comportamenti che ostacolano la vendita o comunque tali da pregiudicare la vendita stessa, puoi anzi devi rivolgerti all'autotità giudiziaria per ottenere un provvedimento che imponga all'usufruttuario di consentire l'accesso all'immobile per eventuali visite. (strada tutta in salita)

forse ti converrebbe proporre la vendita del tuo 50% al tuo comproprietario, magari offrendolo ad un prezzo vantaggioso per lui (sarebbe la cosa più logica e che ti da piu possibilità di riuscita)
 

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