Il metodo che usate per calcolare la superficie di un immobile

[enzo6]

Personalmente uso il metodo tedesco denominato "spannerman", quando ho usato il laser per poco il cliente mi accusava che falsava le misure.

 

[Daniele Rossi]

un "professionista" che si preoccupa maniacalmente a determinare la più corretta superficie commerciale è un professionista che sta diventando sempre più privato e sempre meno professionista e sempre meno valutatore

Se vado da un altro professionista, un medico ad esempio, preferisco che mi faccia una radiografia, una TAC o una ecografia prima di operarmi anche per una semplice appendicite.
Restando in campo immobiliare, preferisco che il notaio, o il suo incaricato, facciano una visura piuttosto che fidarmi del fatto che dalla sua esperienza per immobili simili tutto era a posto.
Mi rendo conto che i parametri per valutare correttamente un immobile sono molti e la superficie è solo uno dei principali.
Ma questo vuol solo dire che il lavoro è più complesso della semplice misura dei mq. (che per inciso si valuta come da norma UNI in pubblicazione)
Io ad esempio valuto, con un mio file excel, oltre a parametri fisici dell'immobile (impianti, piano, servizi, parti comuni, localizzazione, finitura esterna, esposizione, vetustà, ecc.) anche vicinato, mezzi pubblici, parcheggi, reputazione del quartiere, verde pubblico, servizi, esercizi commerciali.
Ma io, come giustamente dice Carlo, me lo posso permettere perchè nelle compravendite non rivesto il ruolo di agente immobiliare

 

[enrikon]

Sì ma qui non si parla di valutazioni, ma del metodo che si usa per calcolare la superficie di un immobile.

 

[Carlo Garbuio]

Sì ma qui non si parla di valutazioni, ma del metodo che si usa per calcolare la superficie di un immobile.

ti è sfuggita l'introduzione?

Ora, quando vi chiamano per una stima del valore commerciale di un immobile, presumo che, come prima cosa, dovete calcolare l'estensione in metri quadri della casa. Come procedete nel conteggio?

lo scopo della misurazione è la valutazione ... in questo caso ... quindi non si è fuori tema
certo poi la misurazione più avere molte altre finalità, catastale, vendita ... ad ognuno il suo
Quello che non cambia mai è la superficie reale
poi tutti gli altri tipi di misurazione dovranno avere i propri fondamenti :
la superficie catastale seguirà regole catastali,
la superficie commerciale seguirà regole mercantili
...
il problema, nella superficie commerciale, è che il mercato non si esprime con i parametri che vengono utilizzati per la "trasformazione" della superficie e si utilizzano impropriamente parametri/indici/rapporti di tipo normativo, scolastico/accademica ... e questo porterà al calcolo della superficie commerciale UNI (tanto per fare un esempio), della superficie commerciale scolastica o accademica ...
ma il mercato si esprime, attualmente, a corpo e non a misura e quindi l'errore di misurazione si può contenere solo misurando con lo stesso modo tutti gli immobili considerati ... diversamente non si esegue alcuna attività professionale ma una attività di larga massima, indicativa, a grandi linee ... niente di oggettivo, certo e verificabile
i valutatori queste cose le hanno molto ben chiare[DOUBLEPOST=1371738268,1371738164][/DOUBLEPOST]

Se vado da un altro professionista, un medico ad esempio, preferisco che mi faccia una radiografia, una TAC o una ecografia prima di operarmi anche per una semplice appendicite. Restando in campo immobiliare, preferisco che il notaio, o il suo incaricato, facciano una visura piuttosto che fidarmi del fatto che dalla sua esperienza per immobili simili tutto era a posto.

 

[enrikon]

ti è sfuggita l'introduzione?

ok, sì mi era sfuggita. E dire che l'avevo anche letta con molta attenzione...

 

[ludovica83]

il cliente comprerà/venderà sempre e comunque una superficie reale, non una superficie commerciale. La compravendita avviene sempre a corpo e non a misura.

Ho passato due settimane a cercare di farlo capire ad un geometra ma la risposta è stata "Io sono geometra" chi ha sbagliato sono gli AI che hanno fatto gli altri due rilievi.

un qualsiasi privato moltiplicherà la superficie reale per i vari indici disponibili in rete o sui libri di testo

Questa cosa l'ha fatta il professionista... peccato che a distanza di mesi non è dato ancora sapere a quale libro abbia fatto riferimento...

un "professionista" che si preoccupa maniacalmente a determinare la più corretta superficie commerciale è un professionista che sta diventando sempre più privato e sempre meno professionista e sempre meno valutatore

Ma come? Va che questo signore si è presentato dicendo io SONO perchè ho calcolato.

un valutatore rileva le compravendite reali, le confronta con l'immobile da stimare, utilizzando e considerando la superficie come tutte le altre caratteristiche immobiliari. Misurando con lo stesso sistema (qualsiasi esso sia) tutti gli immobili non commette alcun errore.

Ihihih sai che ha fatto? Ha preso 3 immobili da Immobiliare.it... che non avevano nemmeno le stesse caratteristiche... (immobile anni 80 paragonato ad immobile del 2009 con riscaldamento pavimento, impianto geotermico e pannelli solari...) senza considerare che i mq degli annunci non erano stati calcolati con lo stesso sistema...
Bravo no?

con le compravendite a corpo e non a misura, come sono stati determinati TUTTI i coefficienti esposti?

Ho 3 stime davanti. Una di un ai a corpo, l'altra sempre di un altro AI applicando altre metodologie di calcolo... La differenza tra queste due è di 10.000€
Poi ho la stime del sommo geometra... la differenza è il 40% in +.
Che fare?

usa gli stessi strumenti e metodologie di misura per tutti gli immobili: comparabili e immobile oggetto di stima.
alla faccia di qualsiasi software

Ihihi sicuro che sia così nel caso di quel geometra?


A fronte di questo... come tutelarsi?
Visto che ho nome, cognome e iscrizione all'albo che fare?

 

[Carlo Garbuio]

Ho passato due settimane a cercare di farlo capire ad un geometra ma la risposta è stata "Io sono geometra" chi ha sbagliato sono gli AI che hanno fatto gli altri due rilievi

beh, sulla superficie reale non dovrebbero esserci grosse differenze se tutti usiamo lo stesso strumento di misura: il metro
Lui sarà geometra, tu sarai AI e l'immobile sarà sempre della stessa dimensione

Questa cosa l'ha fatta il professionista... peccato che a distanza di mesi non è dato ancora sapere a quale libro abbia fatto riferimento...

il problema non è tanto il libro usato ma il fatto che non li abbia rilevati dal mercato. Quanto riportato sui testi è di fonte scolastica, accademica che nulla ha a che vedere con il mercato . sui testi sono riportati esempi e metodologie di calcolo, non si devono utilizzare quindi i risultati ma applicare il metodo e quindi, come detto sopra, rilevare tutto dal mercato ... diversamente si inventa

Ma come? Va che questo signore si è presentato dicendo io SONO perchè ho calcolato.

problema suo, le metodologie condivise sono disponibili a tutti e sono state condivise da tutte le associazioni, ordini, collegi, enti ... se lui non li conosce e vuole procedere con idee sue è solo un problema suo. Chi conosce può far presente queste cose a questi "misuratori"

Ihihih sai che ha fatto? Ha preso 3 immobili da Immobiliare.it... che non avevano nemmeno le stesse caratteristiche... (immobile anni 80 paragonato ad immobile del 2009 con riscaldamento pavimento, impianto geotermico e pannelli solari...) senza considerare che i mq degli annunci non erano stati calcolati con lo stesso sistema... Bravo no?

certo che è stato bravo, bisogna vedere cosa gli è stato commissionato e cosa ha dichiarato in perizia. Se committente gli ha chiesto il prezzo massimo di possibile vendita (pia illusione) il tecnico ha operato correttamente diversamente, e credo questo sia il caso reale, se il committente gli ha chiesto il valore di mercato e il tecnico ha utilizzato offerte in vendita e ha dichiarato di aver eseguito l'indagine di mercato ... ha sbagliato ed ha dichiarato il FALSO ... il committente avrà sbagliato a pagarlo e potrebbe ...

Ho 3 stime davanti. Una di un ai a corpo, l'altra sempre di un altro AI applicando altre metodologie di calcolo... La differenza tra queste due è di 10.000€ Poi ho la stime del sommo geometra... la differenza è il 40% in +. Che fare?

le stime non si misurano sul risultato finale ma su come sono state realizzate quindi potrebbero essere sbagliate tutte al 100% (oltre che false come al punto precedente)

Ihihi sicuro che sia così nel caso di quel geometra?

non conosco nè il caso in esame nè il geometra ma, da quanto scrivi, nè lui nè te siete aggiornati in materia di estimo

A fronte di questo... come tutelarsi? Visto che ho nome, cognome e iscrizione all'albo che fare?

aggiornarsi e applicare correttamente le migliori metodologie estimative, dimostrare con i fatti la propria preparazione, competenza e professionalità

 

[ludovica83]

beh, sulla superficie reale non dovrebbero esserci grosse differenze se tutti usiamo lo stesso strumento di misura: il metro
Lui sarà geometra, tu sarai AI e l'immobile sarà sempre della stessa dimensione


il problema non è tanto il libro usato ma il fatto che non li abbia rilevati dal mercato. Quanto riportato sui testi è di fonte scolastica, accademica che nulla ha a che vedere con il mercato . sui testi sono riportati esempi e metodologie di calcolo, non si devono utilizzare quindi i risultati ma applicare il metodo e quindi, come detto sopra, rilevare tutto dal mercato ... diversamente si inventa


problema suo, le metodologie condivise sono disponibili a tutti e sono state condivise da tutte le associazioni, ordini, collegi, enti ... se lui non li conosce e vuole procedere con idee sue è solo un problema suo. Chi conosce può far presente queste cose a questi "misuratori"



certo che è stato bravo, bisogna vedere cosa gli è stato commissionato e cosa ha dichiarato in perizia. Se committente gli ha chiesto il prezzo massimo di possibile vendita (pia illusione) il tecnico ha operato correttamente diversamente, e credo questo sia il caso reale, se il committente gli ha chiesto il valore di mercato e il tecnico ha utilizzato offerte in vendita e ha dichiarato di aver eseguito l'indagine di mercato ... ha sbagliato ed ha dichiarato il FALSO ... il committente avrà sbagliato a pagarlo e potrebbe ...




le stime non si misurano sul risultato finale ma su come sono state realizzate quindi potrebbero essere sbagliate tutte al 100% (oltre che false come al punto precedente)



non conosco nè il caso in esame nè il geometra ma, da quanto scrivi, nè lui nè te siete aggiornati in materia di estimo




aggiornarsi e applicare correttamente le migliori metodologie estimative, dimostrare con i fatti la propria preparazione, competenza e professionalità

Non sono un AI ma Privato cittadino con altra professione, che, da privato cittadino si trova a leggere 3 perizie degli stessi immobili... e dove, chiedendo spiegazioni si ottiene solo come risposta... che essendo fatte da geometra sono giuste solo le sue...
le altre fatte dalle agenzie sono sbagliate (i coefficienti, le somme e le divisioni...) ...ho chiesto i dettagli dell'indagine... son passati 7 mesi ancora non sono stati inviati.

Non avessi in mano il rogito di una persona al piano inferiore dello stesso stabile... per di + di 3 anni fa, del medesimo identico appartamento (nei millesimi, è leggermente + grande) in stato di manutenzione migliore... non so...
Parliamo di differenza dal suo rogito e quella stima da geometra di 50.000€ (siamo al 40% in +).
Ora se mi dici però che il geometra per rispondere alla richiesta del "committente gli ha chiesto il prezzo massimo di possibile vendita (pia illusione)" è lecito che aumenti a dismisura i metri quadri... non so... penso che sia abbastanza semplice capire se si tratta di un appartamento di 70 - 90 o 100mq... Non puoi includermi il box nella superficie casa e poi me lo ricalcoli a parte...

 

[Carlo Garbuio]

Non sono un AI ma Privato cittadino con altra professione, che, da privato cittadino si trova a leggere 3 perizie degli stessi immobili... e dove, chiedendo spiegazioni si ottiene solo come risposta... che essendo fatte da geometra sono giuste solo le sue... le altre fatte dalle agenzie sono sbagliate (i coefficienti, le somme e le divisioni...) ...ho chiesto i dettagli dell'indagine... son passati 7 mesi ancora non sono stati inviati.

in quanto scrivi è riportato lo stato reale delle valutazioni immobiliari in Italia, purtroppo è così.

non avevo guardato alla tua qualifica, da come scrivevi avevo capito, sbagliando , che eri un AI o un professionista parte in causa.

Ance la mia svista comunque conferma come molto spesso i privati dimostrino di saperne di più dei professionisti che, è bene inizino quanto prima a farsi una bella serie di esami di coscienza, sono sempre meno professionisti veri e sempre più ... fate voi
tempo fa è venuto da me un privato dicendomi "carlo, ma questo geometra mi ha stimato questo immobile utilizzando questo prezzo medio quando io ho appena comprato il terreno vicino a questo prezzo ... ho ragione io o lui?" "Hai ragione te, il tuo è un prezzo vero, quello del geometra è ... " ... e per queste "prestazioni" si fanno pure pagare, e non poco, e non sono assolutamente fondate ... anzi, il provato ne sa più del professionista che si differenzia SOLO per il timbro, non per la competenza ... siamo messi proprio male

rogito

ecco vedi, questi sono i dati che dovrebbero fornirti tutti i periti: AI, geom, arch ... lo sai te che sei privato, non vogliono capirlo loro che si definiscono professionisti

è lecito che aumenti a dismisura i metri quadri

no, questo mai ... l'immobile lasciamo al suo stato reale altrimenti non ci capiamo più. il perito già utilizzando le offerte in vendita (quelle in internet) fa un bella cavolata, non serve aggiungere altro

Non puoi includermi il box nella superficie casa e poi me lo ricalcoli a parte...

te ne dico un'altra, capitatami ieri, verificando una perizia:
la superficie netta è superiore della superficie lorda

ma ci rendiamo conto in quali condizioni versa il mondo professionale?

 

[ludovica83]

te ne dico un'altra, capitatami ieri, verificando una perizia:
la superficie netta è superiore della superficie lorda

ma ci rendiamo conto in quali condizioni versa il mondo professionale?

Humm grazie, Carlo, non sai quanto mi sei stato di aiuto!


Va bene "pompare" le perizie... ma non è un po' troppo?
Se io prendo le misure per fare un mobile e sbaglio... oltre a rischiare di perdere il cliente devo rifare il tutto a gratis (scusandomi per il mio errore, del tempo fatto perdere etc...)... questa gente invece?
Il metro è una misura standard di tutti, se lo è per me lo deve essere per chiunque.... indipendentemente da chi mi chiede di aggiungere o togliere mq... altrimenti non sono + un professionista... tanto vale che i dati tecnici me li faccio trascrivere dal Divino Otelma.