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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La superficie può essere misurata utilizzando regole metodologiche condivise dagli operatori e dai contraenti.
    · Superficie Esterna Lorda (SEL): è l’area dell’edificio delimitata da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori o entro terra, all’altezza convenzionale di 1,5 m dal pavimento;
    · Superficie Interna Lorda (SIL): è l’area dell’edificio delimitata da elementi perimetrali verticali, misurata internamente su ciascun piano fuori o entro terra, all’altezza convenzionale di 1,5 m dal pavimento;
    · Superficie Interna Netta (SIN): è l’area dell’edificio determinata dalla sommatoria delle superci dei singoli vani, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori o entro terra, all’altezza convenzionale di 1,5 m dal pavimento

    ... ce ne sono altre, ma per il momento fermiamoci qua ;)
    queste sono le misurazioni delle superfici maggiormente utilizzate :ok:


    Nel rapporto di valutazione va indicato
    chiaramente :fico:
    le modalità di calcolo della superficie, :ok:
    la natura e la provenienza dell’elaborato grafico utilizzato, :ok:
    e se il metodo di misura utilizzato è stato richiesto dalla committenza; :ok:




    · Superficie reale: è l’area misurata con lo standard di rilevazione metrico;
    · Superficie principale: è la tipologia di area dell’immobile che viene misurata e ritenuta di imortanza primaria, di riferimento nella determinazione del valore dell’immobile in base agli usi, accordi, convenzioni delle parti;
    · Superficie secondaria: è la tipologia di area dell’immobile che non viene misurata bensì rapportata alla superficie principale utilizzando indici mercantili rilevati dal mercato;
    · Superficie commerciale: è un’area teorica, fittizzia data dalla somma delle superfici principale e secondarie. Nella superficie commerciale vanno comprese le superfici riguardanti la proprietà o l’uso esclusivo dell’immobile escudendo le superfici delle parti di proprietà o uso comune. Le parti comuni possono essere misurate e considerate quando possono incidere in maniera rilevante nel prezzo e nella valutazione quando non ci sono altre caratteristiche distintive fra gli immobili in esame. Lo standard di misurazione può pertanto riguardare solo le misure fisiche e tecniche ai fini della valutazione e della trattazione commerciale degli immobili.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non so a che scopo fai questa indagine, ma c'è anche la superficie catastale, su cui ci sono state altre discussioni.
    Ciao
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    lo scopo è quello di condividere un linguaggio e un metodo
    nello specifico è collegato a queste due nuove discussioni

    http://www.immobilio.it/threads/utenti-del-forum-si-confrontano-sulle-stime-caso-studio-1.22115/

    http://www.immobilio.it/threads/utenti-del-forum-si-confrontano-sulle-stime-caso-studio-2.22116/

    misurazioni della superficie ce ne sono tante ... pure quella catastale ... c'è chi su questo tema ha fatto un libro
    http://www.bambagioni.it/pubblicazioni01.htm
     
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  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono fuori tema se chiedo: nelle compravendite immobiliari quale tipologia di misurazione vi sembra più giusto utilizzare?
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non ha importanza quale ma che tu dichiari
    come hai proceduto spiegando chiaramente la metodologia utilizzata :ok:

    per il confronto con altri immobili è fondamentale che vengano utilizzati gli stessi criteri ;)
     
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  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sì ma non mi riferivo ai fini di una valutazione, bensì nel proporre l'immobile in vendita.
    Quando vediamo un annuncio di un appartamento di 80 mq. come dovremmo considerarla questa misurazione?
    Normalmente vedo che chi vende intende sempre i mq. lordi mentre chi compra li considera netti (calpestabili). Ovviamente, dato che gli immobili si valutano (entro certi limiti) un tot. al mq., anche il prezzo che ne viene fuori sarà condizionato da questa scelta.

    Quindi, nelle compravendite immobiliari, quando si parla di metri quadrati, quale sistema di misurazione sarebbe più giusto (più trasparente) utilizzare: S.E.L., S.I.L., o S.I.N.?
     
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  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è più trasparente e corretto dichiarare come si è misurato ...
    nella vendita, nella valutazione ... in tutto
    altrimenti:
    nella trattativa di vendita non è possibile fare alcun confronto:confuso:
    nella valutazione non è possibile utilizzare €/mq perchè non si può essere sicuri (in questo caso) di come l'immobile è stato misurato :confuso:

    nella valutazione a €/mq la misurazione della superficie è fondamentale e ogni differenza di misurazione si ripercuote nel prezzo :pollice_verso:
    con il metodo del confronto con dati reale questo non accade :ok: e la superficie diventa una caratteristica immobiliare alla pari di tutte le altre, misurabili ;)
     
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  8. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    D'accordo, allora mi sbilancio io: sono un fautore dei mq. calpestabili (SIN); lo dico perchè sono quelli che alla fine interessano realmente, e poi perchè il netto è sempre netto.
    Mentre il lordo di un appartamento moderno è molto diverso da quello di una colonica, il netto è sempre netto... e non ci sono sorprese.
    Perciò io do ragione agli acquirenti :fico: e dico che nelle compravendite sarebbe più trasparente indicare sempre la superfice netta.
     
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  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io invece credo sia giusto dare la superficie lorda, al netto dei muri, perchè paghi anche quella, che è molto importante.

    Se no, tra l'altro, avresti un costo a mq sproporzionato....
     
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  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non c'è una misurazione migliore, più giusta, più corretta ... vanno tutte bene ...quella che si usa va dichiarata altrimenti ... vedi sopra ;)
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Sono d'accordo. Rispondevo a Enrikon.
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    concordo pienamente sulla necissità di indicare subito di che superficie si parla.
    In Francia indicano di che superficie si tratta con riferimento ad una imposizione fiscale che hanno simile alle nostre ICI/IMU.
    In pratica uno sa di cosa si sta parlando.
    Perfetta notazione la tua Garbuio.
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Nel caso, perchè non entrambe specificando come sono computate? :) Troppo scrivere?
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    puoi fare come vuoi, non c'è alcun limite/vincolo quando si è chiari ;)
    importante è usare la stessa metodologia quando si fanno confronti :ok:
     
  15. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    E' cos' ovvio che................secondo me................a Qualcuno potrebbe anche venir da piangere..............................:triste:

    Ma (chiedo) c'era bisogno di un 3d per ....affermare questo concett.in.ino? :shock:
     
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  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Infatti, se ci fosse vera professionalità, il dato tecnico e/o commerciale andrebbe indicato completo. Se si parla di superifice si indica di cosa si parla : 100 mq così e così. Anche per fare capire all'interlocutore che sta parlando con un professionista immobiliare e non con il tabaccaio dell'angolo ( esperto in tabacchi, enalotto, totocalcio, grattaevinci,.... ma non, forse, in immobili ).
     
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  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
    :ok:
    questa è la risposta corretta all'ovvio

    :confuso:
     
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  18. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Nella pratica estimativa corrente ho sempre assunto e visto assumere i seguenti riferimenti:

    - nelle stime dei cannoni di locazione è stato fatto riferimento ai mq netti (N) , perchè prevale il solo utilizzo temporaneo dei locali e perchè così allora diceva la L. 392/78 sull'equo canone (anche se da tempo del tutto abrogata eccetto qualche residuo riferimento)

    - nelle stime dei valori di compravendita è stato fatto riferimento ai mq lordi (L)
    perchè uno compra anche i muri interni, metà di quelli divisori con altre proprietà e quelli perimetrali (anche se poi risultano beni comuni condominiali). L'OMI Osservatorio del Mercarto Immobiliare edito dall'Agenzia del Territorio prevede sia la possibilità delle superficie nette sia di quelle lorde (N/L), ma non segue poi nella pratica esattamente il criterio anzidetto: non so bene per quale motivo. Le "Superifici catastali" sono computate al lordo (D.P.R. 138/98)

    Non credo sia un argomento del tutto banale

    Un saluto
     
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  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    difatti non lo è :ok:
    c'è sempre da imparare ;) ma molti non vogliono, non importa, si va avanti lo stesso
     
  20. Samuele Brignone

    Samuele Brignone Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io ho sempre parlato di superficie commerciale, preparandomi già a sapere anche la netta perchè nel 99% dei casi è la domanda successiva del cliente. Il calcolo Euro/mq lo faccio sul commerciale, o almeno, qua si vende e si compra il commerciale.

    A me sorge un ulteriore dubbio (se sono fuori tema togliete pure il post): al momento la misurazione fiscale e cioè quella del catasto in vani è piuttosto vaga. L'idea di passare ai famosi "metri quadri catastali" è ottima, uniformare, si parla la stessa lingua, si vende e si compra sulla base di quello, acquirenti e venditori hanno un unico dato. A quanto ne saranno ancora diversi saranno dai normali metri quadri, ma non ci si ritrova a dover misurare uno per uno tutti gli immobili d'Italia?? Ovviamente impensabile. Si andrà di nuovo a casaccio: 4 vani corrisponderanno a circa 90 mq catastali? 100? 85? Siamo da capo...o mi sono perso io qualche passaggio?
     

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