Compravendita in edilizia convenzionata "occulta"

[Artus]

Buongiorno vi espongo il mio caso. Mesi fa ho firmato un preliminare dove intendevo acquistare un immobile come prima casa. A pochi mesi dal rogito la banca a cui ho chiesto il mutuo evidenzia il fatto che su questa casa grava una convenzione ancora attiva e chiede delucidazioni al notaio. Vengo così a sapere che la convenzione prevede una serie di parametri per il calcolo del prezzo di vendita e che la differenza col prezzo pattuito nel preliminare a libero mercato è tanta. Nel contempo il comune, contattato dal notaio, fa pervenire un atto in cui detta il prezzo di vendita, di molto inferiore a quello stabilito nel preliminare. Ora io intenderei acquistare al prezzo dettato dal comune, il notaio redige l'atto solo a quel prezzo e la banca mi elargirebbe il mutuo solo al prezzo convenzionato. Il venditore, ovviamente, vuole vendere al prezzo scritto nel preliminare, non vuole restituire la caparra e asserisce che il rispetto della convenzione è affar suo e che io devo pagare quanto pattuito. Ho spulciato un po' fra le leggi e ho notato questo vuoto legislativo a cui la cassazione più volte ha risposto in maniera discordante. Sembrerebbe che il D.P.R. del 6 giugno 2001 stabilisca all'art. 18 che "Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione sia nulla per la parte eccedente". Quindi, appellandomi all'art 1339 c.c. si dovrebbe applicare il meccanismo di sostituzione automatica delle clausole difformi rispetto alla legge, con la conseguenza che il prezzo al rogito deve essere sostituito con quello convenzionato, d'autorità. Ovviamente la questione è in mano agli avvocati ma un aiuto è sempre ben accetto...

 

[andrea boschini]

se sulla proposta non era menzionato nulla in riferimento alla convenzione la puoi considerare nulla....avvocati? di gia'

 

[Artus]

Non c'era riferimento della convenzione sulla proposta. La posso considerare nulla per... dolo? Grazie per l'attenzione. Sì, avvocati di già, il venditore si è rivoltato in malo modo.

 

[andrea boschini]

se non per dolo ( che devi comunque dimostrare ). per incongruita' stato di fatto dell'immobile con quanto dichiarato

 

[Artus]

Io pensavo la nullità in quanto il contratto al di fuori del prezzo convenzionato costituirebbe il mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa.

 

[andrea boschini]

ti giro un mio vecchio post...ma essendo in italia , ognuno fa a se'...

che tutti i comuni facciano come il comune di milano:
Comune: case convenzionate in vendita a prezzo di mercato
Diciottomila famiglie che potranno vendere la casa, comprata venti o trent' anni fa, quasi a prezzo di mercato. La vicenda è questa. Si parla di edilizia convenzionata e di una legge che per anni ha bloccato la rivalutazione degli immobili, ancorandola ai parametri Istat. In pratica quelle abitazioni comprate a canone agevolato (poco meno dei prezzi di mercato d' allora) ora valgono trenta volte di meno rispetto ai borsini immobiliari. Ieri è arrivata la delibera che sblocca la situazione. I proprietari potranno vendere a un prezzo, fatte le dovute rivalutazioni, in linea con quello d' acquisto. «Abbiamo sanato una situazione inaccettabile», dice l' assessore all' Urbanistica del Comune, Carlo Masseroli che batte soprattutto su un tasto: «Dare la possibilità a queste famiglie di vendere casa a un prezzo accettabile consente di contrastare anche il nero e il sommerso».

Per il resto...il prezzo imposto esiste...alcuni Notai lo stanno contestando anche in sede giudiziaria in quanto non piu' conforme alle vigenti norme...anche le banche si stanno adeguando ( qualcuna eroga mutui anche in edilizia convenz., ma periziate al prezzo di mercato.

[DOUBLEPOST=1375716381,1375716288][/DOUBLEPOST]leggiti tutta la discussione

http://www.immobilio.it/threads/un-consiglio-per-le-vendite-dei-peep.3066/

 

[Artus]

Interessante, grazie. Anch'io sono giunto al fatto che se non c'è la liberatoria del comune il prezzo imposto dalla convenzione è attivo per tutta la durata della convenzione.

 

[Rosa1968]

Interessante, grazie. Anch'io sono giunto al fatto che se non c'è la liberatoria del comune il prezzo imposto dalla convenzione è attivo per tutta la durata della convenzione.

Più che liberatoria é il riscatto.

 

[salvocervino]

Dopo i primi 5 anni dal primo acquisto, la casa può essere rivenduta al prezzo di n effetti oggi il prezzo stabilito non ha un senso poichè l'area va pagata al prezzo di mercato, l'unico agevolo è dato dall'IVA al 4% ma questo vale per tutte le prime case, e dal mutuo se c'è a tasso agevolato; resta da vedere se l'area è ceduta in proprietà o in diritto di superficie. Guarda le carte e mi fai sapere

 

[Rosa1968]

Dopo i primi 5 anni dal primo acquisto, la casa può essere rivenduta al prezzo di n effetti oggi il prezzo stabilito non ha un senso poichè l'area va pagata al prezzo di mercato, l'unico agevolo è dato dall'IVA al 4% ma questo vale per tutte le prime case, e dal mutuo se c'è a tasso agevolato; resta da vedere se l'area è ceduta in proprietà o in diritto di superficie. Guarda le carte e mi fai sapere

Bisogna leggere la convenzione e da li valutare.