Incipit

Membro Attivo
Privato Cittadino
Salve a tutti,
chiedo consigli... grazie in anticipo.
Posseggo questo immobile che ha interessato un costruttore.
L'immobile allo stato rustico si presterebbe alla realizzazione di numerosi appartamenti e pertinenze.
L'agente che mi segue io debbo dire che mi ha trovato il cliente ma non mi sta dando valide risposte sulla tutela dei pagamenti che riceverò .
spiego meglio.
Ho stabilito con l'agente un prezzo, parliamo di una cifra bella importante ...
ricevo una proposta su foglio della ditta costruttrice tramite l'agente, col prezzo , le modalità di pagamento e la validità di 30 giorni. Il prezzo mi va benissimo.
Ovviamente anche se non su carta intestata dell'agente , ho tutta l'intenzione , se accettassi la proposta, di saldare il mediatore, lo specifico anche se è sottinteso.
Il problema sta nei pagamenti : il costruttore mi offre un tot alla firma del rogito dal notaio , un tot ogni semestre e il saldo in un biennio.
Non so come tutelarmi dai pagamenti dilazionati.
Ho proposto la fideiussione ma ho capito che non me la concedono. Ho detto ipotecami qualcosa di pari valore a garanzia e mi sono sentita dire che l'ipoteca ha costi alti. Suggerimenti?
di qualsiasi tipo .
non trovo risposte convincenti da parte del mio mediatore , purtroppo.
grazie a tutti.[DOUBLEPOST=1395666611,1395666473][/DOUBLEPOST](questo è il mese in cui ricevo proposte immobiliari in pratica... solo che l'altra è una vendita di una villetta con normale saldo al rogito (ne parlavo in altri post), qui c'è questa situazione grossa e ..dilazionata!)
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Cambiali ???

P.S. Beato te che hai addirittura due proposte per due cose diverse nello stesso mese... scardini la media...!
 

Incipit

Membro Attivo
Privato Cittadino
la parte acquirente ha detto si circa il mettere un ipoteca di 1 grado su un bene di valore superiore (il notaio verificherà se ci sono già su eventuali altre ipoteche taciute e se vale davvero quel che dicono , immagino) . Ma vorrei chiedere : mi garantisce piu' un'ipoteca di 1 grado su un bene della parte acquirente o una cambiale ipotecaria con l'ipoteca sempre su questo bene dell'acquirente?
intendo nel caso ci fossero rogne , meglio x me contare su un'ipoteca di 1 grado o su una cambiale ipotecaria? grazie a chiunque possa aiutarmi
 

Maurizio Zucchetti

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
La prima cosa che mi viene in mente è di consigliarti con il TUO Notaio (che non deve avere nessuna relazione nè con l'acquirente nè con l'agente).
La seconda è che ... NON MI FIDEREI!! :confuso:
L'unica cosa certa in tutta questa storia è che il costruttore acquisirebbe SUBITO la piena proprietà dell'immobile (e quindi la facoltà di frazionarlo, venderlo, cederlo in pegno ecc. ecc. ) mentre tu dovresti aspettare parecchio per avere i tuoi soldi. .... e se nel frattempo il costruttore fallisce (e sicuramente, come persona fisica, non avrà nulla intestato)? :disappunto:
L'unica cosa che forse, ripeto FORSE, potrebbe tutelarti è la fideiussione BANCARIA, che guarda caso non vogliono concederti.
.. come diceva Gigi Proietiti ... STATECE ATTENTIIII ! :fico:
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Il problema sta nei pagamenti : il costruttore mi offre un tot alla firma del rogito dal notaio , un tot ogni semestre e il saldo in un biennio.
Non so come tutelarmi dai pagamenti dilazionati.
Tutte le cose al di fuori di schemi normali che danno maggior guadagno hanno un margine di rischio maggiore.

Le forme contrattuali sono molteplici , mi viene in mente un Thread di qualche giorno fà postato da un utente. una forma contrattuale potrebbe essere una vendita con "patto di riservato dominio"
ti posto il link del significato per non dover scrivere troppo grazie q wikipedia
http://it.wikipedia.org/wiki/Patto_di_riservato_dominio
Questa potrebbe essere una delle forme contrattuali che potresti prendere in considerazione anche se credo che questa tipologia di vendita, visto che l'effetto traslativo della proprietà si otterrebbe a favore del costruttore solo una volta saldato il prezzo (che solitamente e successivamente dovrà essere annotato a margine della nota di trascrizione del primo atto ) , questa tipologia di vendita potrebbe rappresentare un ostacolo per il costruttore laddove avesse bisogno di un mutuo edilizio per poter costruire. (credo anche che possa esistere una soluzione per baipassare questo problema)

Queste sono le situazioni che solo un valido professionista può modellare proponendo alle parti la giusta soluzione.

Cosa primaria sono le verifiche sulla solidità e la storicità della società "costruttore" acquirente

Dire a priori che un atto non si può fare , o è meglio non fare , di fondo è sbagliato.

Anche nelle permute su cosa presente per cosa futura , dove si cede subito il terreno e il corrispettivo di tale vendita viene posticipato e consisterà in un X di realizzando immobiliare (o meglio che sarà realizzato).

Sono atti molto frequenti , l'importante è impostarli bene e limitare al minimo i rischi prendendo giuste precauzioni .
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Ovviamente questa è solo la mia opinione, motivata appunto dalla scarsa dimestichezza con questa casistica! :occhi_al_cielo:
no Maurizio non mi riferivo al tuo post che condivido
La mia era una frase di rito
(per abitudine mi piace approfondire sempre tutti gli aspetti di una singola operazione prima di dare risposte , intese come mia idea personale ovviamente)

Qui si parla accademicamente, chiacchiere da Forum (nei limiti delle nostre conoscenze)
è ovvio che l'aspetto è molto delicato e la risposta più saggia è di dire al nostro caro amico Incipit di farsi seguire da un professionista ma soprattutto di consultarsi con il Notaio

PS per tutelare il venditore si iscrive ipoteca legale.....
Ps. solitamente in questi casi, quando non c'è stato ancora il saldo del prezzo, la prima cosa che chiedono di inserire in atto è la rinuncia all'ipotece legale e di esonerare il Conservatore all'iscrizione della stessa, al fine di permettere l'erogazione di un eventuale mutuo edilizio richiesto dal costruttore.
 

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