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  1. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    chiedo consigli... grazie in anticipo.
    Posseggo questo immobile che ha interessato un costruttore.
    L'immobile allo stato rustico si presterebbe alla realizzazione di numerosi appartamenti e pertinenze.
    L'agente che mi segue io debbo dire che mi ha trovato il cliente ma non mi sta dando valide risposte sulla tutela dei pagamenti che riceverò .
    spiego meglio.
    Ho stabilito con l'agente un prezzo, parliamo di una cifra bella importante ...
    ricevo una proposta su foglio della ditta costruttrice tramite l'agente, col prezzo , le modalità di pagamento e la validità di 30 giorni. Il prezzo mi va benissimo.
    Ovviamente anche se non su carta intestata dell'agente , ho tutta l'intenzione , se accettassi la proposta, di saldare il mediatore, lo specifico anche se è sottinteso.
    Il problema sta nei pagamenti : il costruttore mi offre un tot alla firma del rogito dal notaio , un tot ogni semestre e il saldo in un biennio.
    Non so come tutelarmi dai pagamenti dilazionati.
    Ho proposto la fideiussione ma ho capito che non me la concedono. Ho detto ipotecami qualcosa di pari valore a garanzia e mi sono sentita dire che l'ipoteca ha costi alti. Suggerimenti?
    di qualsiasi tipo .
    non trovo risposte convincenti da parte del mio mediatore , purtroppo.
    grazie a tutti.[DOUBLEPOST=1395666611,1395666473][/DOUBLEPOST](questo è il mese in cui ricevo proposte immobiliari in pratica... solo che l'altra è una vendita di una villetta con normale saldo al rogito (ne parlavo in altri post), qui c'è questa situazione grossa e ..dilazionata!)
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cambiali ???

    P.S. Beato te che hai addirittura due proposte per due cose diverse nello stesso mese... scardini la media...!
     
  3. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    la parte acquirente ha detto si circa il mettere un ipoteca di 1 grado su un bene di valore superiore (il notaio verificherà se ci sono già su eventuali altre ipoteche taciute e se vale davvero quel che dicono , immagino) . Ma vorrei chiedere : mi garantisce piu' un'ipoteca di 1 grado su un bene della parte acquirente o una cambiale ipotecaria con l'ipoteca sempre su questo bene dell'acquirente?
    intendo nel caso ci fossero rogne , meglio x me contare su un'ipoteca di 1 grado o su una cambiale ipotecaria? grazie a chiunque possa aiutarmi
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La prima cosa che mi viene in mente è di consigliarti con il TUO Notaio (che non deve avere nessuna relazione nè con l'acquirente nè con l'agente).
    La seconda è che ... NON MI FIDEREI!! :confuso:
    L'unica cosa certa in tutta questa storia è che il costruttore acquisirebbe SUBITO la piena proprietà dell'immobile (e quindi la facoltà di frazionarlo, venderlo, cederlo in pegno ecc. ecc. ) mentre tu dovresti aspettare parecchio per avere i tuoi soldi. .... e se nel frattempo il costruttore fallisce (e sicuramente, come persona fisica, non avrà nulla intestato)? :disappunto:
    L'unica cosa che forse, ripeto FORSE, potrebbe tutelarti è la fideiussione BANCARIA, che guarda caso non vogliono concederti.
    .. come diceva Gigi Proietiti ... STATECE ATTENTIIII ! :fico:
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tutte le cose al di fuori di schemi normali che danno maggior guadagno hanno un margine di rischio maggiore.

    Le forme contrattuali sono molteplici , mi viene in mente un Thread di qualche giorno fà postato da un utente. una forma contrattuale potrebbe essere una vendita con "patto di riservato dominio"
    ti posto il link del significato per non dover scrivere troppo grazie q wikipedia
    http://it.wikipedia.org/wiki/Patto_di_riservato_dominio
    Questa potrebbe essere una delle forme contrattuali che potresti prendere in considerazione anche se credo che questa tipologia di vendita, visto che l'effetto traslativo della proprietà si otterrebbe a favore del costruttore solo una volta saldato il prezzo (che solitamente e successivamente dovrà essere annotato a margine della nota di trascrizione del primo atto ) , questa tipologia di vendita potrebbe rappresentare un ostacolo per il costruttore laddove avesse bisogno di un mutuo edilizio per poter costruire. (credo anche che possa esistere una soluzione per baipassare questo problema)

    Queste sono le situazioni che solo un valido professionista può modellare proponendo alle parti la giusta soluzione.

    Cosa primaria sono le verifiche sulla solidità e la storicità della società "costruttore" acquirente

    Dire a priori che un atto non si può fare , o è meglio non fare , di fondo è sbagliato.

    Anche nelle permute su cosa presente per cosa futura , dove si cede subito il terreno e il corrispettivo di tale vendita viene posticipato e consisterà in un X di realizzando immobiliare (o meglio che sarà realizzato).

    Sono atti molto frequenti , l'importante è impostarli bene e limitare al minimo i rischi prendendo giuste precauzioni .
     
  6. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    mi devo fare seguire da un notaio bravo.. si...
    non ci capisco nulla...
     
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  7. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ovviamente questa è solo la mia opinione, motivata appunto dalla scarsa dimestichezza con questa casistica! :occhi_al_cielo:
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    mmh costruttore che paga l' immobile a rate ... avrà i soldi per fare gli appartamenti.....

    Smoker

    PS per tutelare il venditore si iscrive ipoteca legale.....
     
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  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no Maurizio non mi riferivo al tuo post che condivido
    La mia era una frase di rito
    (per abitudine mi piace approfondire sempre tutti gli aspetti di una singola operazione prima di dare risposte , intese come mia idea personale ovviamente)

    Qui si parla accademicamente, chiacchiere da Forum (nei limiti delle nostre conoscenze)
    è ovvio che l'aspetto è molto delicato e la risposta più saggia è di dire al nostro caro amico Incipit di farsi seguire da un professionista ma soprattutto di consultarsi con il Notaio

    Ps. solitamente in questi casi, quando non c'è stato ancora il saldo del prezzo, la prima cosa che chiedono di inserire in atto è la rinuncia all'ipotece legale e di esonerare il Conservatore all'iscrizione della stessa, al fine di permettere l'erogazione di un eventuale mutuo edilizio richiesto dal costruttore.
     
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  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No scusa massimo, ma in questo caso è un controsenso ti pare? E' proprio il legislatore che ha previsto nel caso di pagamenti dilazionati, ovvero per la cifra che il venditore non ha ancora incassato, la tutela d'ufficio di una garanzia reale solo per il saldo prezzo. Il venditore deve avere il diritto di poter agire per avere quella somma e se non lo fa con l'ipoteca sull'immobile da lui venduto su dove lo fa? Il venditore, se non ha incassato il prezzo perché deve rinunciare all'ipoteca?
     
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  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    perchè se non vi rinuncia potrebbe ostacolare un eventuale mutuo richiesto dal costruttore (dico potrebbe)
    Da qui l'importanza delle ulteriori garanzie Fidejussione compresa
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non dico potrebbe, ma deve ostacolare scusa eh
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma non pensi che forse il costruttore ha proposto una parte al rogito ed il resto con pagamenti dilazionati in due anni ,potrebbe avere necessità di farsi finanziare l'intervento magari con un mutuo SAL
    cito quanto ho letto all'inizio der 3d
    Allora ostacoliamolo anziche agevolare l'operazione e trovare ovviamente le dovute giuste garanzie .
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Massimo, qui si parla di garanzie per il saldo di un pagamento. La strada giusta è quella. Che lui voglia bla bla bla a incips non dovrebbe interessare, a meno che non entri in società con il costruttore .....
     
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    bla bla bla
    come al solito sei chiusa, porti i paraocchi :^^:
    Bisogna si essere prudenti ma anche cercare le giuste soluzioni.

    Sai che l'idea di mettersi in società con il costruttore non è mica tanto folle.
    Del resto è molto simile a quello che "più o meno" avviene con le permute di cosa presente per cosa futura.

    Io metto a disposizione il terreno (o il bene che sia ) e tu mi dai il 25% del realizzato (chiaramente stabilendolo prima )
    pensa che una volta qui a Roma le permute si aggiravano anche oltre il 30%
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    massimo bla bla bla bla io sono chiusa?oppure guardo avanti. se lui non tira fuori il saldo e in questo momento storico, bada bene sto parlando di questo momento non di 5 anni fa, spera di fare la costruzione con il sal e di vedere nel mentre ......... hai idea vero dello scenario? se non riesce a vendere può saldare? quindi lui mette ipoteca per il sal e l'acquirente? ci sta ad avere fiducia e aiutare la trattativa ma qui c'e bisogno dell'ambulanza. fideiussione e ipoteca e mi sento di mettere in sicurezza l'acquirente. se non ci sta consapevolezza dei rischi.
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    bla bla bla

    con i se e con i ma , non si và avanti

    Se gli concedono un mutuo edilizio che prevede tranche di pagamenti in base all'avanzamento lavori è comunque segno che una solidità economica del costruttore esiste altrimenti non lo finanzierebbero .

    vedi "bla bla bla" (secondo me ora s'in.caxa :^^: ) il difficile della mediazione almeno su certe tipologie di operazioni, consiste proprio nel trovare le giuste soluzioni a varie problematiche, ovviamente coadiuvati e con l'ausilio e supporto di tecnici e professionisti più preparati di noi.

    Altrimenti , se vogliamo seguire alla lettera il vangelo di quello che sarebbe meglio in assoluto , si rischia di trovarsi tra le mani un pugno di mosche e , riferito al nostro amico che ha iniziato il 3d, di restare con un rustico o rudere invendibile o magari vendibile in cambio di un panino col prosciutto.

    :p

    scusa ma ora ho di meglio da fare
    bla bla bla :^^:
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma no! non hai capito. se non vende gli stati avanzamento li bloccano! da noi é così col piffero va avanti con la costruzione. risultato? no vende no party per venditore chiaro? nessun saldo con l'aggravante la vuoi sapere?
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :confuso:
    e se non finisce la costruzione e ottenere il fine lavori come fà a vendere prima? :occhi_al_cielo:
    se finisce la costruzione e vende a che cavolo gli servono le tranche di finanziamento ad avanzamento lavori?
    No :^^:
     

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