Voltura nuda proprietà in presenza di diritto di abitazione

[thomas]

Ciao, grazie a tutti per i preziosi contributi.

Intanto vi riporto un estratto dall'atto:
"X, Y e Z (per la quota di 1/7 ciascuno) vendono a Thomas, che acquista, i seguenti diritti immobiliari: la nuda proprietà, per la quota di 3/7 – e comunque per l'intera quota spettante alla parte venditrice, sulle unità immobiliari [...], gravate dal diritto di abitazione vitalizio a favore di Thomas"

Studiando da un po' di tempo la questione, sono giunto esattamente alle stesse conclusioni di lil, che ringrazio.
Vi riporto quanto detto nella nota illustrativa sulla procedura di voltura automatica trovata dal sito del MEF del maggio 2006 (lo stesso concetto viene riportato in rete in un documento intitolato "Problematiche ricorrenti riscontrate nella gestione del modello unico", aggiornato al 2008 ma non mi è chiaro chi emetta il documento - e comunque non so esattamente se questi siano gli applicativi in uso ai notai ma penso che si possa generalizzare):
<<Nel confronto dei diritti reali e delle relative quote vengono applicate le seguenti regole convenzionali: nuda proprietà + usufrutto = proprietà [...] I diritti di abitazione, uso e superficie, che di norma vengono indicati senza specificare la quota, si "aggiungono" alla proprietà (quindi una intestazione con diritto di abitazione e nuda proprietà viene considerata incompleta). Questo perché per convenzione adottata si considera l’abitazione e l’uso come diritti “inferiori” all’usufrutto e quindi si può parlare di nuda proprietà solo in presenza di usufrutto. (Es. Se Tizio acquista l’abitazione e Caio la nuda proprietà, affinché si ottenga la voltura si dovrà indicare Tizio per abitazione e Caio per proprietà e non per nuda proprietà)>>.

Da quanto leggo, sembra che la soluzione sia "forzare" il sistema e in effetti precisano due volte che considerare il diritto di abitazione come aggiuntivo alla piena proprietà è una "convenzione". Del resto, immagino che tale convinzione non possa forzare il notaio a scrivere una cosa diversa da quella che dovrebbe; pertanto, la soluzione che peraltro mi sembra suggerita anche sopra sia quella di forzare il sistema indicando "proprietà" come diritto trasferito.

Buona notte a tutti

 

[Bastimento]

Volendo continuare a spaccare il capello in quattro, troverei ancora materia di discussione.....

gravate dal diritto di abitazione vitalizio a favore di Thomas"

Da dove proviene questo diritto vitalizio? Se da atto di donazione lo potrei anche prendere per buono.
Se conseguente ad una precedente successione, direi che sia un errore grave del notaio: tale diritto non sarebbe vitalizio, ma legato all'esercizio.

vendono a Thomas, che acquista, i seguenti diritti immobiliari: la nuda proprietà, per la quota di 3/7 – e comunque per l'intera quota spettante alla parte venditrice,

Va bene che i notai hanno un gergo apparentemente prolisso e ridondante, ma anche qui traspare a parer mio una certa insicurezza nel trattare il caso: cosa significa scrivere "acquista la nuda proprietà, per la quota di 3/7, e comunque per l'intera quota ...."
Allora è nuda o intera questa quota? Evidentemente era incerto.

L'esposizione di Thomas, molto particolareggiata, conferma qual è l'indirizzo fiscalista del MEF, e quindi del Catasto: non ne avevo dubbi, proprio perchè trova conferma nelle procedure note di comunicazione catastale: conoscendo queste procedure, il Notaio avrebbe dovuto non far altro che adeguarsi; più che di una forzatura, parlerei di corretto uso della terminologia e prassi richiesta. Ancora una volta il Notaio ha peccato di inesperienza, o è stato più realista del Re.

Da ultimo....

Del resto, immagino che tale convinzione non possa forzare il notaio a scrivere una cosa diversa da quella che dovrebbe; pertanto,

... secondo me il notaio l'ha scritta, quando aggiunge il comunque l'intera quota,..
... solo che se ne è dimenticato in fase di voltura catastale.

Rosa aveva forse ragione... opportuno rivolgersi a Notaio più determinato.

Con ciò per me rimane irrisolto il problema di diritto: la visone fiscalista (diritto minore, quindi una specie di attributo della proprietà) perchè non dovrebbe essere valida anche in generale?

Non ricordo esattamente il nick o User dei Notai che a volte intervengono qui sul forum: sarebbe interessante leggere un loro commento.
@Notaio85, @massimo dambrosio

 

[CheCasa!]

Vi faccio un simpatico esempio Ot accaduto quanche mese fa.
A e B sono coniugi in regime di comunione su un appartamento

In catasto risulta
A 1/2 proprietà in regime di comunione
B 1/2 proprietà in regime di comunione

A e B fanno un atto di separazione dei beni e B vende il suo 50% ad A.

a voltura effettuata il catasto riporta.
A 1/2 proprietà in regime di comunione
A 1/2 proprietà

Per correggere l'errore A è andato in catasto con l'atto e dopo mezz'ora avevano corretto!

Tecnicamente il diritto di abitazione viene definito vitalizio quando non è a tempo determinato (io potrei cedere un diritto inferiore alla proprietà per un tempo di 10 anni).

Un paio di domande a questo punto (sono caotico ma scrivo col cellulare. ).
Sul medesimo immobile e sulle medesime quote è possibile costituire sia un diritto d'abitazione che un diritto d'usufrutto?
Ed in caso affermativo chi dovrebbe pagare l'IMU?

Se si rispondesse no, non è possibile avremmo già risolto il problema perchè de 3/7 Thomas non avrebbe che potuto acquisire la piena proprietà, disponendo già del diritto di abitazione su quelle quote.

Altra domanda. Come si chiamerebbe il diritto di proprietà privato del diridato d'uso?

 

[PROGETTO_CASA]

Un paio di domande a questo punto (sono caotico ma scrivo col cellulare. ).
Sul medesimo immobile e sulle medesime quote è possibile costituire sia un diritto d'abitazione che un diritto d'usufrutto?
Ed in caso affermativo chi dovrebbe pagare l'IMU?

Bella domanda
Se si rispondesse no, non è possibile avremmo già risolto il problema perchè de 3/7 Thomas non avrebbe che potuto acquisire la piena proprietà, disponendo già del diritto di abitazione su quelle quote.

Altra domanda. Come si chiamerebbe il diritto di proprietà privato del diridato d'uso?
[/FONT]

 

[ingelman]

Come si chiamerebbe il diritto di proprietà privato del diridato d'uso?

Proprietà senza vestiti se tutto a giusto titolo

 

[nuova H&F]

Ma... io solo ho espresso la mia opinione, perché evidentemente di queste cose ne ho una conoscenza diretta, uno poi può pensarla come vuole....
Se ho irritato qualcuno mi scuso...

Sei stato molto chiaro e positivo. non ti preoccupare del resto.

 

[Bastimento]

Indovinello....:

Vi faccio un simpatico esempio Ot accaduto quanche mese fa.
A e B sono coniugi in regime di comunione su un appartamento
In catasto risulta
A 1/2 proprietà in regime di comunione
B 1/2 proprietà in regime di comunione
A e B fanno un atto di separazione dei beni e B vende il suo 50% ad A.
a voltura effettuata il catasto riporta.
A 1/2 proprietà in regime di comunione
A 1/2 proprietà
Per correggere l'errore A è andato in catasto con l'atto e dopo mezz'ora avevano corretto!

Risponderei così:
Indovinello lacunoso.
1) Propenderei anche qui per un errore, soprattutto del catasto se ha preso per buona in 1/2 ora la soluzione finale.
Se per "atto di separazione dei beni" intendi che hanno prima proceduto a cambiare regime coniugale, non so quali siano gli adempimenti tecnici, ma presumo che ciò che è acquistato in precedenza in comunione, resti in comune.
In assenza di un atto di divisione tra i due, o specificazione preliminare delle rispettive quote , che assegni in esclusiva a ciascun coniuge i beni nel nuovo regime di separazione, non mi sorprenderebbe affatto che il 50% di A già in regime di comunione, non oggetto della vendita, rimanga in comune con B.

Mi risulta che ciò che è acquistato solo da A e a lui solo intestato, essendo A in regime di comunione, sia assunto in caso di successione o vendita, al 50% di proprietà del coniuge, anche se ciò non risultasse dal titolo.
Sarà un sofisma, ma a fronte di casi complessi, è bene che il notaio sia ferratissimo sul diritto privato. Cosa che non traspare nell'esempio. Potrebbe riscontrarsi una qualche lacuna nel testo notarile. Idem dovrebbe dirsi del Catasto, che notoriamente invece tende a digerire tutto.

Le altre due domande sono intriganti: ma riformulano la domanda iniziale sotto altre spoglie.

 

[CheCasa!]

Il discorso è questo @Bastimento
(Non è un indovinello, è un caso reale).
A e B modificano il regime patrimoniale. A quel punto se B vende a A le proprie quote (pari al 50%), A diventa proprietario esclusivo dell'immobile.

La voltura corretta savrebbe dovuta essere

A 1/1 proprietà.

Il geometra incaricato dal notaio ha invece volturato solo le quote vendute da B. Così al catasto il 50% residuo è come se fosse rimasto in regime di comunione (ovvero in comproprietà con l'altro coniuge).

ChiEdo scusa per le imprecisioni ma spero se ne comprenda il senso.

Il geometra del notaio ha fatto lo stesso ragionaumento di bastimento: non tocco il 50% che già risultava di A (in regime di comunione) visto che la separazione non ha effetto sul pregresso (e invece, in parte, anche se poco avvertìbile, per la verità ha anche effetto sul pregresso!) e mi limito a volturare ciò che per il catasto risultava intestato a B... da qui il papocchio che ovviamente non andava bene al secondo notaio, quando si è trattato di rivendere l'immobile...

 

[Bastimento]

Avevo capito benissimo il tuo discorso: chiamandolo indovinello, intendevo solo dire che sotto la domanda c'è il punto chiave:

La separazione, ha effetto anche sul pregresso?

Non conosco la risposta sicura: se si. ha sbagliato il geom nella voltura,
altrimenti si è comportato correttamente.

Tu hai più esperienza sul campo: sei sicuro che il cambio di regime automaticamente "separi" i beni?
Non occorre una specificazione e conseguente variazione anche catastale sui dati delle rispettive proprietà? Gli aspetti collaterali non sono irrilevanti: mi sorprenderebbe non fosse richiesta una variazione a catasto a seguito della separazione dei beni pregressi (oltre che del regime prossimo venturo).

 

[ingelman]

il cambio di regime automaticamente "separi" i beni?

Quelli riferiti ad acquisti futuri si, quelli acquistati in precedenza in regime di comunione rimangono in comproprietà se non risulti da atto successivo