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  1. thomas

    thomas Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao, vi espongo un problema a cui non riesco a trovare soluzione.

    Anni fa ricevo in eredità i 4/7 di un immobile e il diritto di abitazione (sull'intero ovviamente). L'anno scorso decido di acquistare dagli altri coeredi le loro quote in modo da avere la piena proprietà. Trovato l'accordo, mi rivolgo ad un notaio il quale prepara l'atto dove acquisto la nuda proprietà sui 3/7.

    Faccio poi una visura catastale e scopro che risulto intestatario di: 4/7 proprietà + 3/7 nuda proprietà + abitazione, mentre gli altri coeredi hanno i 3/7 dell'usufrutto. Il notaio sostiene di aver operato correttamente e che si tratta di un problema del catasto, il catasto sostiene che le loro procedure impongano di effettuare la voltura in questo modo. Fatto sta che non risulto il pieno proprietario...

    Qualcuno si è trovato in una situazione simile? Idee per risolvere? Grazie a tutti.
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Non è il catasto ad attribuire la proprietà dei beni, se il notaio ritiene erronea la visura puo' farla modificare in base alle risultanze degli atti. Ma hai realmente acquistato la piena proprietà o solo la nuda proprietà per 3/7 (tu hai scritto che hai comprato la nuda proprietà per 3/7, quindi si desume che sia rimasto usufrutto ai parenti).
    Bisogna leggere l'atto.
     
  3. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma come potrebbero esserci diritto di abitazione e usufrutto ?
     
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  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Enzo devo dire che il 3d è piuttosto ambiguo nel senso che mette in moto la fantasia cercando di interpretare ..

    immaginiamo che thomas si chiami Maria

    se la nuda proprietà rappresenta una casa su cui grava un diritto reale che può essere (diritto d'uso, usufrutto o diritto d'abitazione etc)..

    se Maria volesse vendere la nuda proprietà mantenendosi l'uso/o altro diritto reale ... la conseguenza è che chi acquista si troverebbe ad acquistare una proprietà spogliata dalla disponibilità dell'immobile o meglio privata del diritto di usufruire dell'immobile.

    Il problema è che Maria in realtà si chiama Thomas e da qui escono le sorprese inaspettate che ci mandano in confusione :^^: ....

    tagliate la premessa sto giocando sui termini.

    scherzi a parte anche se la premessa seppur ironica ha un senso.

    Secondo il mio pensiero è un problema che ha generato il Notaio nelle volture telematiche riferite alla compravendita inviate in catasto

    mi riallaccio a
    potrebbero esistere solo per l'usufrutto in quanto di per se racchiude implicitamente l'altro .... ma distinti e rivolti a soggetti diversi in un unica ui è incomprensibile e improbabile.

    come hanno fatto?
    le cose sono due lo hanno acquistato ???
    (l'usufrutto è alienabile ma segue la vita dell'avente diritto originario)
    non credo in questo caso ...

    hanno ceduto solo la nuda proprietà mantenendosi un diritto reale di godimento?
    non credo sia nemmeno questo il caso inquanto l'immobile già gravato di un diritto di godimento a favore di un altro soggetto "Thomas" che preclude loro l'uso. (diritto d'abitazione)

    Quindi i coeredi in qualità di venditori non potevano che cedere la nuda proprietà ma è impossibile che ad essi possa essere attribuito un diritto reale di godimento che in realtà non posseggono (usufrutto).

    "gli altri coeredi hanno i 3/7 dell'usufrutto"

    Mi piacerebbe molto leggere come il Notaio ha impostato l'atto ...

    da dire anche che spesso nelle visure catastali (che non sono probanti) davanti a volture catastali derivanti da successione mi sono trovato in visura
    mario proprietario per 1/3
    Gino proprietario per 1/3
    Thomas proprietario per 1/3
    diritto d'abitazione 100% Thomas ....

    Per me Thomas 100% piena proprietà o meglio proprietario 1/1
     
    Ultima modifica: 13 Novembre 2014
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  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono ovviamente esperto, ma questa volta ritengo che non abbia sbagliato nè il catasto, ne il notaio, e forse la disamina di Massimo non è esatta.

    1) Se prendiamo in senso letterale l'esposizione del nostro, lui dice di aver acquistato la nuda propriatà dei 3/7, e questo è ciò che si riflette sulla visura.

    La sostanza allora verte su come considerare il diritto di abitazione e l'usufrutto.

    Sono due diritti distinti: il primo è personale, non cedibile, e condizionato all'uso effettivo di tale diritto. Quindi soggetto ad estinguersi in determinate situazioni
    Il secondo è un diritto maggiore , alienabile, locabile, vitalizio, senza condizioni.

    Per esperienza diretta, molti geometri (sono loro che spesso svolgono le pratiche catastali) so che convengono nel non indicare a catasto il diritto di abitazione, che comunque rimane in capo al titolare, proprio per non generare strascichi spiacevoli come quello qui descritto. Con il risultato non sempre positivo di trovare accidentalmente un acquirente che crede di aver acquistato la piena proprietà (a catasto il diritto non dichiarato non appariva) e trovarsi quindi in situazione imbarazzante. Io ho provveduto a presentare personalmente la voltura ed ho ritenuto di specificare il diritto di abitazione: come risultato c'è appunto una quota di piena proprietà 3/4 in capo a me, 1/4 di piena propriatà a mio figlio, e 1/1 di diritto di abitazione in capo a me.

    Mi pare quindi corretto l'esito descritto da Thomas: ammettiamo che questo nella situazione attuale decida di trasferirsi in locali più ampi con la sua famiglia, e decida di mettere a reddito questa abitazione in questione.

    Se dai cugini ha acquistato solo la nuda proprietà, questi potranno riprendere a vantare il diritto sui 3/7 di usufrutto: e non vedo nulla di strano.

    Magari senza volerlo Thomas ha adottato un percorso che potrebbe essere interpretato come un espediente per raggiungere a minor prezzo il suo scopo.

    Semmai a non essere propriamente corretto è chiamare "piena proprietà" una quota gravata da diritti altrui.

    Non sparate al pianista dilettante ...
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Devo dire che la cosa ha messo gli stessi dubbi che hai postato tu anche a me
    (appunto ha scritto che è un 3D ambiguo)
    poi ho provato a ragionarci sopra ....
    Bastimento ti faccio una domanda
    di cosa erano titolari i coeredi al momento della vendita?
    una percentuale di piena proprietà o una nuda proprietà ?
     
    Ultima modifica: 13 Novembre 2014
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    in base a questo concetto che ti riguarda
    immaginando che tuo figlio volesse vendere il suo 1/4 di piena proprietà
    (ma come fa ad essere piena proprietà se priva e spogliata del diritto di utilizzare l'immobile?)
    immaginando che tu non volessi esercitare il tuo diritto di prelazione e comunque immagina che ci fosse un pazzo che decida di acquistare tale quota ...
    cosa potrebbe vendere tuo figlio? 1/4 di piena proprietà?
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Parto un pò da lontano.
    Credo , visto come risponde sistematicamente il catasto (cioè cosa poi risulta in visura) , che il diritto di abitazione non sia propriamente contemplato nelle tipologie previste: quando ho compilato le schede di Voltura1.1. mi sono trovato nell'impossibilità di indicare contemporaneamente la mia quota di piena proprietà, ed in parallelo l'ulteriore diritto di abitazione.
    Analogamente anche per mio figlio come differenza non potevo far altro che indicare la frazione di piena proprietà.
    l diritto di abitazione l'ho quindi inserito, evidentemente con successo, in un campo di ulteriori annotazioni e specificazioni del titolo, il quale ammette una sola opzione da un elenco fisso.

    E' consequenziale alla impostazione data che a catasto compaia per il coerede una percentuale di piena proprietà.
    Ma poche non scaturisce alcuna segnalazione di errore, penso che ciò porti a rispondere così:

    al momento della vendita i coeredi sono titolari di una percentuale piena (quasi piena) proprietà: molto di più di una nuda proprietà.

    Dirai: ma questa distinzione non esiste ed è assurda: io mi son dato la risposta di cui sopra: il coerede avrebbe potuto riacquistare la sua piena proprietà effettiva nel momento in cui Thomas abbandonasse ... il presidio sul diritto d'abitazione, che è appunto definito diritto minore.[DOUBLEPOST=1415918731,1415918457][/DOUBLEPOST]
    Teoricamente si: salvo essere accusato di truffa se non evidenzia l'esistenza del mio diritto di abitazione. Dirai: ma allora non può vendere. Appunto

    Su questo tema ho riflettuto all'epoca, ed agito di conseguenza, dopo aver letto in rete proprio una trattazione di un legale o notaio, che evidenziava questi casi limite: per altro non ho alcun problema con mio figlio. Ma in queste cose preferisco la massima correttezza e chiarezza.
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    o è zuppa o è pan bagnato.
    Il problema secondo me nasce proprio dall'impostazione del catasto che non è probatorio

    ma in un atto traslativo di un Notaio i dubbi non dovrebbero sorgere ...
    non a caso ho scritto
    Il problema nasce anche per il fatto che i diritto d'abitazione seppur considerato un diritto minore è eguagliato all'usufrutto anche ai fini del calcolo delle imposte di registro.

    (il diritto d'abitazione non è alienabile e non può essere ceduto anche a titolo d'uso a terzi ma la proprietà "nuda" si)

    ma l'imponibile sul quale conteggiare l'imposta di registro per un immobile gravato da tale diritto reale di godimento è uguagliabile allo stesso immobile gravato dal fratello maggiore "usufrutto" ... e non di una piena proprietà perchè di fatto non lo è ....

    Se al momento della vendità dispongo solo della nuda proprietà quella è l'unica cosa che posso alienare .... e nessun altro diritto che non mi appartiene mi posso riservare.

    (questo sempre a mio dire)
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Stavo pensando allo stesso problema , ma giungendo a conclusioni opposte.

    Thomas ha comprato la nuda proprietà: come tale credo abbia pagato una imposta di registro decurtata dal valore attribuito secondo le tabelle all'usufrotto.

    Adesso ritiene di essere pieno proprietario: mette a reddito la casa, perde il diritto di abitazione , ma ritiene di aver diritto pieno sulla rendita ottenuta.
    Con un certo risparmio sulla IR versata.

    Ti pare che allo stato sfugga questa geniale via di elusione? Se voleva la piena proprietà, avrebbe dovuto versare l'intera quota di imposta di registro.
     
  11. thomas

    thomas Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Intanto grazie a tutti per le risposte, che cercherò di meditare a fondo.

    Fin qui l'idea che mi sono fatto, anche in seguito ai ricorsi che il notaio ha presentato presso il catasto senza successo, è che vi siano due piani diversi:
    - un piano giuridico (la giurisprudenza) dove la nuda proprietà indica la proprietà gravata da un diritto reale di godimento qualsiasi (abitazione, usufrutto, etc.), cosa peraltro che mi è stata confermata anche da diversi avvocati
    - un piano "tecnico" (il catasto) dove la piena proprietà è uguale a nuda proprietà + usufrutto. Il diritto di abitazione semmai si somma alla piena proprietà (ed in effetti, sulla visura catastale prima della compravendita era così)

    Il notaio nell'atto fa riferimento alla compravendita della nuda proprietà e sostiene di non poter fare diversamente. Il catasto dal canto suo sostiene di applicare le circolari che impongono che la dizione di "nuda proprietà" sia riferibile solo all'usufrutto (vedi ad es. l'allegato alla nota prot. n. 23646 del 12/06/2013, pag. 22).

    Ciao a tutti.[DOUBLEPOST=1415920376,1415920200][/DOUBLEPOST]
    Ammetto di non ricordare precisamente e dovrei andare a scartabellare un po', ma dato che ad un certo punto il diritto di abitazione è stato trascritto e registrato, credo che le imposte di registro sullo stesso siano state pagate (e mi pare siano equiparate a quelle sull'usufrutto), no?
     
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  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Intanto ringrazio Thomas per i riferimenti dati che andrò a consultare: in sostanza però conferma ciò che sostenevo: e cerco di rispondere anche alla domanda pervenuta mentre scrivevo.
    invertiamo un pò gli attori .

    Se io e mio figlio decidessimo di vendere l'abitazione, oltre ai nostri titoli credo che dovrei esplicitamente citare la mia rinuncia al diritto di abitazione.
    In caso contrario potrei continuare a risiedere nella casa altrui con il mio diritto (paradossale ma non impossibile)

    Forse il tuo notaio non doveva parlare di acquisto di nuda proprietà, soprattutto in sede di voltura.ma di quota piena, sia pur gravata di usufrutto: tieni anche presente che, come dicevo poc'anzi, ciò che compare sulla attuale visura è pari pari ciò che ha imputato il tuo notaio: si da colpa al catasto, ma gli esiti con l'attuale meccanismo telematico sono la diretta conseguenza della modalità di compilazione dei prospetti di voltura, che se non presentano conflitti logici sulla ripartizione delle quote, entrano quasi in automatico nella pancia del Catasto.

    Non è stato il Catasto a "sfociare" nella singolare posizione: è il notaio ad aver descritto la voltura nei termini da te indicati.

    Dimenticavo il tuo ultimo quesito: non mi riferivo alle imposte di registro per il tuo diritto di abitazione: non mi risulta che per questo diritto siano dovute imposte. E' un diritto che si acquisisce per legge. Le imposte ipocatastali sono calcolate per gli eredi come se questo diritto non esistesse.

    Mi riferivo al momento del tuo acquisto: li tu hai pagato solo sulla quota di "usufrutto" dei cugini. Per vantare la piena proprietà ne manca un pezzo.
     
    Ultima modifica: 14 Novembre 2014
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  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non perde il diritto d'abitazione in quanto ha acquisito con l'acquisto un diritto maggiore "la piena Vera e Giuridica Proprietà e libera disponibilità dell'immobile"

    (sempre a mio dire)

    tra i due propendo per il piano giuridico ;)
    sempre a mio dire[DOUBLEPOST=1415921359,1415921101][/DOUBLEPOST]
    None ... semmai avrebbe dovuto indicare che lui acquistava i restanti 3/7 di proprietà diventando pieno proprietario di un immobile del quale aveva il diritto d'abitazione ..... (l'imponibile per l'imposta di registro è quello che genera confusione)
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In caso di vendita sono d'accordo con bastimento. Ma qui chi ha il diritto di abitazione ha acquistato le quote della nuda proprietà quindi dovrebbe risultare il pieno. Ha fatto l'errore il notaio ne sono certa ed ora non riesce a sistemare il catasto perché l'errore é nell'atto.
    A parer mio.[DOUBLEPOST=1415921678,1415921623][/DOUBLEPOST]E smettila di aggiungere post che sembra che copio!!!!
     
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  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non è paradossale .... è proprio cosi come hai scritto ;)
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non insisto: tu hai più competenza di me. Io vado ad orecchio, forse cercando una giustificazione a posteriori di quanto successo
    Ma doveva acqusire appunto la piena proprietà, senza se e senza ma: leggo adesso la risposta di Rosa: ecco , forse ha proprio ragione lei.
    Il Notaio si sta arrampicando sugli specchi. Riassumendo.

    1)Ciò che appare sulla attuale visura non è ne più ne meno ciò che ha volturato il notaio.
    2) Il notaio ha così fatto la voltura perchè così ha impostato l'atto (nuda proprietà)
    3) Il caso era sicuramente singolare, ma il notaio non ha pensato al paradosso generato?
    4) Rimango della mia che per assurdo, così facendo, il notaio potrebeb aver involontariamente dato ai coeredi la possibilità di rivendicare il loro usufrutto residuo.

    Non penso ciò accada solo perchè forse l'esito è involontario e non volut da nessuno: resta il fatto: chi e come corregge adesso il casxxx?[DOUBLEPOST=1415922141,1415922039][/DOUBLEPOST]
    ... appunto, grazie. Allora credo tu venga un pò a condividere il mio ragionamento. ;)
     
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  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come risolvere? Con lo stesso notaio non ne esce deve chiedere consulto ad un altro notaio solo così scopre che l'errore è nell'atto é evidente.
     
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  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    io condivido sempre i tuoi ragionamenti inquanto sempre sensati ....
    i problemi ce li creano gli altri che ci spingono sempre ad interpretare ..
    abbiamo il Comune, Il catasto, la conservatoria, la giurisprudenza ... l'Agenzia delle Entrate ..... la mano destra che non sà cosa fa la sinistra ....
    questo è il problema.
    Bastimento io parlo sempre per come vedo io le cose ma non è detto che alla fine il ragionamento giusto sia il tuo ...

    Il bello del Forum è proprio questo (il ragionamento e la condivisione del proprio pensiero ed esperienze)

    nel limite delle nostre conoscenze
     
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Comunque questa discussione é stata veramente all'altezza.
    Bravi e grazie.
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per il momento... buona notte. Questa discussione mi la appunto: ... adesso capisco pechè i geom evitano di indicare a catasto questo benedetto diritto ....
    .... trascurando l'ulteriore particolare di doversi sobbarcare l'onere della consulenza, e successivo atto di rettifica. Sempre che i venditori siano tuttora vivi e vegeti ...

    Ci siamo sovrapposti scrivendo: si anche a me è piaciuto il confronto di idee; certamente non ho mai detto che la mia interpretazione dei fatti sia quella giusta; ma ragionando assieme ci si avvicina alla ipotesi più probabile.

    Vedo che continuano notifiche.... ne leggo ancora una (sarà la vostra) po vado a nanna..
     
    A Rosa1968 e ingelman piace questo messaggio.

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