Durata massima contratto di locazione 4+4

[ab.qualcosa]

A nessuno di voi torna il discorso (fattomi da un operatore dell'agenzia delle entrate) che sia rinnovabile solo per tre volte ?

Mai sentito nulla del genere.

 

[Pennylove]

Ma questo non si riferisce alla lunghezza della singola tranche? Cioè al fatto che non posso fare un contratto 31+31?

Avrei bisogno di un chiarimento.

Un conto è stabilire una durata contrattuale superiore a 30 anni,
Altro è stabilire una durata di 4 anni, prorogabile di ugual periodo alla scadenza naturale.

Nell'ultimo caso per me la durata contrattuale è sempre solo di 4 anni

Il classico 4+4 ha una durata di 4 anni, vincolata ad una proroga automatica allo scadere del primo quadriennio: i successivi rinnovi quadriennali (Proroghe) ritengo siano semplici repliche del contratto originario, senza variazione delle condizioni.

Ma anche secondo me. Questa storia dei trentanni nei contratti abitativi é la prima volta che la sento. Ma...la normativa di riferimento parla chiaro infatti. Questi esulano da tal limite temporale e come tu dici il contratto ha durata 4 anni.ci sono locazioni che durano da tempi memori !

La durata della locazione a livello fiscale

L’Amministrazione finanziaria non si preoccupa che la locazione duri 50, 60, 100 anni: per il Fisco, Tizio può rinnovare tacitamente un contratto di locazione anche dieci volte, purché gli obblighi fiscali siano assolti. Se le parti (ancora in vita) pagano il corrispettivo e lo dichiarano, sotto il profilo fiscale non sussiste problema alcuno. A dire il vero, le Entrate potrebbero denunciare qualche difficoltà a livello di gestione interna dell’atto (a suo tempo individuato dall’ufficio locale con un determinato software) se questo è molto datato, ovvero, dopo quarant’anni (a fronte di nuovi scenari normativi), l’Agenzia delle Entrate di Torino potrebbe domandarsi: “E’ ancora in essere questo contratto registrato da Bastimento nel 1905?”

La durata della locazione a livello civilistico

La legge non si preoccupa che la locazione duri 50, 60, 100 anni, ma vuole soltanto evitare che il vincolo delle parti duri in eterno, ponendo il limite massimo dei 30 anni.

Legislazione: artt, 1571 (Nozione), 1573 (Durata della locazione)

Gli articoli da 1571 a 1583 sono applicabili a ogni tipo di locazione.

Su questa disposizione codicistica, si sono poi innestate numerose disposizioni di legge (legge n°359/1992, legge n°392/1978 ecc.).

La durata della locazioni ad uso diverso dall’abitazione disciplinate dalla legge n°392/1978

Legislazione: art. 27 (Durata della locazione), art. 28 (Rinnovazione del contratto), art. 42 (Destinazione degli immobili a particolari attività)

E’ ammesso che le parti prevedano una durata superiore a quella legale, però nei limiti dei 30 anni di cui all’art. 1573 cod. civ.

La durata della locazioni ad uso abitativo disciplinate dalla legge n°431/1998

Legislazione: art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione), 3 (Disdetta del contratto da parte del locatore), art. 5 (Contratti di locazione di natura transitoria)

E’ ammesso che le parti prevedano una durata superiore a quella legale, però nei limiti dei 30 anni di cui all’art. 1573 cod. civ.

NOTA

Il limite trentennale di legge opera sia quando sia stata pattuita dall’inizio del rapporto una durata eccedente il trentennio (ad es. 35 anni), sia quando il contratto, stipulato per una durata inferiore (come nel caso di specie = 4 anni), preveda una clausola di rinnovo per un numero indeterminato di volte. Questa convenzione di rinnovo è valida ed efficace, però, solo se si mantiene nel limite legale del trentennio. La Suprema Corte (n°2137/2006) ha, infatti, precisato che:

“In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito”.

 

[ab.qualcosa]

anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte,

Con questo intendendo dire che anche se non c'è obbligatorietà nel rinnovo (cioè in presenza di opzione per locatore e conduttore di disdire il contratto alle relative scadenze) comunque non si può andare oltre i 30 anni?
Stiamo ovviamente facendo una questione di lana caprina, perché le parti, se volessero, potrebbero semplicemente stipulare un nuovo contratto, ma mi suona poco logico.

 

[Bastimento]

Con questo intendendo dire che anche se non c'è obbligatorietà nel rinnovo (cioè in presenza di opzione per locatore e conduttore di disdire il contratto alle relative scadenze) comunque non si può andare oltre i 30 anni?
Stiamo ovviamente facendo una questione di lana caprina, perché le parti, se volessero, potrebbero semplicemente stipulare un nuovo contratto, ma mi suona poco logico.

Intanto ringrazio ancora una volta @Pennylove per l'informazione, ma questa volta, pur accettando la conclusione, ritengo sia una emerita cavolata della Suprema Corte.

1-Bisognerebbe aprire il discorso sulle motivazioni che hanno portato a stabilire il limite massimo di 30 anni.
2-E vedere se un rinnovo contrattuale non sia equiparabile ad un nuovo contratto.

Se le motivazioni al punto 1 sono sostanziali, dovrebbe essere vietato rinnovare o stipulare un nuovo contratto al medesimo soggetto allo scadere dei 30 anni, senza prevedere una discontinuità temporale, cosa che non mi risulta essere prevista.

Ne dedurrei quindi che l'obbligo di stipula di nuovo contratto avrebbe solo valenze fiscali sulle imposte di registro: la proroga/rinnovo costa 67€. Il nuovo contratto costa il 2% del canone annuo.

p.s.: @Pennylove , hai anche doti extrasensoriali...?

Recentemente avevo un problema di dati memorizzati su vecchi contratti ereditati (non avevano aggiornato il campo danti ed aventi causa, pur avendo preso atto del subentro successione) che mi impedivano di usare la registrazone telematica.
La prima risposta dell'impiegato (AdE in prov Torino....) è stata: ma dato che questi contratti sono vecchi non le conviene rifarli?

A dire il vero, le Entrate potrebbero denunciare qualche difficoltà a livello di gestione interna dell’atto (a suo tempo individuato dall’ufficio locale con un determinato software) se questo è molto datato, ovvero, dopo quarant’anni (a fronte di nuovi scenari normativi), l’Agenzia delle Entrate di Torino potrebbe domandarsi: “E’ ancora in essere questo contratto registrato da Bastimento nel 1905?”

E' vero che ieri ne ho aggiunto uno in più, ma confermo...: nel 1905 non era nato nemmeno mio padre!
Comunque non è affare del contribuente doversi preoccupare di come erano gestiti contratti in passato: n fondo sono sempre stati identificati con Anno di registrazione, Ufficio, numero e serie: gli stessi dati attualmente attribuiti.
Quindi c'è "solo" un problema di portabilità ed espostazone di database: e se sono così sprovveduti da non averlo previsto e richiesto, non dobbiamo cambiare contratto, ma cambiare le teste che ci amministrano.

 

[Luna_]

Si infatti. Ma ai cari funzionari di sportello che consigliano di fare un nuovo contratto direi di andare a perdere un po' di tempo in back office e di far comparire a Registro il contratto. Solo in rarissimi casi non si puó fare. Perché se si interroga il modello 69 il contratto esiste. Far fare un nuovo contratto,soprattutto a ridosso della scadenza,significa andare a prolungare la data di scadenza... es. Un contratto che ha scadenza naturale 4+4 2010-2018 nel momento in cui vai a farne uno nuovo nel 2017 o stesso 2018 vuol dire che sarai vincolato fino al 2021 2022 quando magari potevi decidere di chiudere tutto alla scadenza naturale 2018. Ovviamente un contratto 2010 é nuovissimo ma metti sia un contratto anni 90 é la stessa cosa. Quindi insistete se dovessero dire allo sportello una cosa del genere

 

[elisabettam]

secondo me, alla fin, la scadenza dei 30 anni tutela il locatore come è giusto che sia

 

[osammot]

Ne dedurrei quindi che l'obbligo di stipula di nuovo contratto avrebbe solo valenze fiscali sulle imposte di registro: la proroga/rinnovo costa 67€. Il nuovo contratto costa il 2% del canone annuo.

anche la proroga/rinnovo costa 2% del canone annuo ( 67€ solo se inferiore a 67 ); semmai ai nuovi contratti sono previsti i bolli oltre l'imposta.

 

[Luna_]

Ma la sentenza parla di rinnovi esplicitati dalle parti in contratto. In genere scrivono "e alla scadenza verrà prorogato di ulteriori x anni salvo disdetta di una delle parti etc etc..." quindi lo vedo come un falso problema. Poi che vada avanti per secoli é un altro discorso

 

[Luna_]

Dove x sta ad indicare o un 4 o un 2 a seconda della tipologia contrattuale...........

 

[Bastimento]

anche la proroga/rinnovo costa 2% del canone annuo ( 67€ solo se inferiore a 67 ); semmai ai nuovi contratti sono previsti i bolli oltre l'imposta.

Hai ragione: mi è preso un colpo e sono andato subito a verificare cosa avevo fatto: per fortuna avevo versato correttamente.