Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
A settembre, insieme ad altri due amici, ho preso un appartamento in affitto. Il contratto di locazione ha durata di 4 anni. Dal primo aprile sarò senza lavoro per cui, onde evitare di non poter pagare l'affitto, ho deciso di lasciare casa e trovare un sostituto.

Come prima cosa ho contattato la proprietaria di casa che mi ha subito dato il suo consenso chiedendomi, però, di occuparmi di tutto. Pertanto ho dapprima trovato chi mi sostituirà, dopo di che mi sono informato sulle varie procedure per il subentro e, se non ho capito male, l'operazione prevede tre fasi:
- pagamento modello F23 che deve essere compilato con i miei dati e quelli del nuovo conduttore;
- Compilazione modelli 69 e RLI e consegna alla agenzia delle entrate;
- Scrittura privata tra noi conduttori (3 vecchi+1nuovo) e locatore in cui, in sintesi, si dice che tutte le parti accettano il subentro.

Se non ho commesso errori, fin qui tutto bene. Adesso, però, spunta fuori l'inghippo.
Oggi chiamo la proprietaria per spiegarle tutto e chiederle un appuntamento per poter firmare le varie carte (se non ricordo male anche i modelli 69 e RLI, oltre che dai conduttori, vanno firmati dal locatore; stessa cosa, ovviamente, dicasi per la scrittura privata). Poi, come consigliatomi da un amico che aveva avuto a che fare con una situazione analoga, dico alla signora che, se lei è d'accordo, possiamo inserire nella scrittura privata un riferimento alla restituzione del deposito cauzionale, cioè: piuttosto che restituire i soldi a me e prenderli dal nuovo inquilino, il nuovo inquilino li gira direttamente a me ed amen.
Il buonsenso farebbe pensare che è tutto perfetto. Ed invece no. La proprietaria sostiene che, secondo lei, io non avrei diritto alla restituzione della caparra (due mensilità alias 600€) perché non ho dato i 6 mesi di preavviso e perché nel contratto non è previsto il subentro.

Sono rimasto senza parole. Siamo rimasti che ci sentiremo più tardi così nel frattempo lei si informa meglio. Io ho riletto il contratto: effettivamente non si parla da nessuna parte di subentro ed, in più, è fatto espresso divieto di sublocazione totale o parziale dell'immobile e di cessione in comodato (casi che, comunque, mi pare abbiano poco a che fare con il nostro). La cosa, però, che mi conforta è che il deposito cauzionale nel contratto è espressamente dichiarato: 1800€, pari a due mensilità che "sarà restituita dal locatore al conduttore al momento della riconsegna della cosa locata, quando tutti i patti del presente contratto saranno adempiuti".
A parte la mancanza di logica del tutto, mi pare di capire che il locatore non può ricevere una eventuale terza mensilità di deposito cauzionale dal nuovo inquilino (posto che questo possa entrare a casa prima che ne sia uscito io...e senza restituzione dei MIEI soldi io non esco...).



Nel caso prospettato, se a colui che esce subentra un altro conduttore in corso di contratto, occorre formalizzare in una scrittura transattiva di subentro parziale, l’accordo raggiunto, firmato da tutte le parti in causa (locatore compreso che deve acconsentire a tale operazione (solo il contratto per studenti, art 5, co. 2 legge n°431/1998, sotto questo profilo (recesso parziale), non è soggetto al benestare del locatore), in quanto, in un contratto in solido, i coinquilini non hanno potestà di azione autonoma, come quella di recedere dal contratto singolarmente (il recesso di uno vale anche per gli altri): la scrittura privata, che puoi portare in registrazione per dare data certa all’atto, serve, infatti, per liberarti, ai fini civilistici, anche ai fini dell’obbligazione gravante su di te del termine legale di preavviso.

Eventuali modificazioni contrattuali (come il subentro di un conduttore) vanno fatte esclusivamente per iscritto (il tuo contratto dovrebbe contenere una clausola di questo tipo: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto”). Mettere tutto nero su bianco è utile non solo sotto l’aspetto economico (in tale frangente, è sempre bene ribadire canone di locazione, spese condominiali, deposito cauzionale ecc.), ma serve anche a prevenire il contenzioso strumentale. Provare in giudizio che a Tizio si è sostituito Caio, in genere, non è difficile. Molto più difficile può essere dimostrare quali sono gli obblighi contrattuali che si è sobbarcato Caio, specie se le parti (non so che cosa preveda la tua convenzione locativa) abbiano in precedenza concluso pattuizioni in deroga a norme di legge.

La semplice presentazione del modello RLI (indicando, nel quadro B, solo chi va via come cedente e solo chi subentra come cessionario (la cessione è 1 a 1: sarà lo sportellista a verificare che il subentrante non è l’unico soggetto rimasto in contratto, aggiornando l’Anagrafica) unitamente al pagamento dell’imposta di registro mediante mod. F24 ELIDE (cod. trib. 1502; € 67,00, anche in cedolare secca) serve solo ai fini tributari. Diverso sarebbe il caso se il recedente non venisse sostituito da un subentrante: questa fattispecie si inquadrerebbe non come cessione, ma come cambio di titolarità (non a caso la fornitura verrebbe scartata telematicamente se i conduttori da 3 si riducessero a 2) che, come tale (modifica/variazione contrattuale), necessita, ora, non del mod. RLI, ma del modello 69 unitamente al pagamento dell’imposta di registro mediante non mod. F24 ELIDE, ma mod. F23 (cod. trib. 109T; € 67,00).

E’ evidente che in un caso del genere, gli obblighi del conduttore recedente devono essere assunti dai conduttori che restano e dal subentrante. Costoro dovranno farsi carico del rispetto delle clausole contrattuali, come ad esempio il canone d’affitto o la costituzione del deposito cauzionale a seguito della intervenuta cessione. Riguardo a questo aspetto - regolato dal codice civile (artt. 1406 e seguenti) - il cedente perde tutti i diritti (compreso la restituzione del deposito) nel momento in cui cede il contratto. Il locatore dovrà restituire il deposito al conduttore o ai conduttori in essere solo al termine della locazione, se la controparte (cioè gli ultimi conduttori rimasti) ha adempiuto tutte le obbligazioni derivanti dal contratto. Ovviamente, il locatore non deve restituire la somma due volte. Con la cessione del contratto il rapporto non si scioglie, ma continua: semplicemente cambia uno dei conduttori. Non essendo risolto il contratto, il suo dovere di restituzione non sorge ora. In conclusione: sarà il nuovo conduttore – nella trattativa che tu instaurerai con lui - a “restituirti” la tua quota di deposito che, poi, riceverà dal locatore a fine locazione.

Il locatore non ha nessun titolo (diritto) a richiedere al nuovo conduttore il versamento di una quota del deposito cauzionale. Ciò non toglie che il locatore, in questa nuova fase contrattuale, potrebbe svolgere un ruolo di intermediario (prende da uno per dare all’altro). In che modo? Il locatore potrebbe richiedere (all’interno della scrittura modificativa) una nuova quota di deposito al nuovo subentrante e restituire la vecchia quota di deposito al conduttore recedente, a patto, però, che tutte le parti (il locatore, il conduttore recedente, i due conduttori che rimangono e il subentrante) siano d’accordo ad agire così. Se uno dei cinque non è d’accordo (ad esempio il nuovo conduttore non vuole versargli niente, in quanto si è accordato diversamente con il conduttore uscente) il patto dei 5 salta.

Non è indispensabile un termine di preavviso verso i coinquilini (è un obbligo verso il locatore), salvo ovviamente che non sia funzionale ad una transazione. Se gli inquilini che restano non hanno nulla da eccepire al fatto che al tuo posto subentri un altro conduttore (in sostanza, tu non recedi contro la loro volontà), mi stupisce il comportamento del proprietario, per il quale, se capisco bene, non cambia niente per la contestualità della sostituzione di un inquilino (salvo che non gli sia gradito).
 

cotekinho

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti, grazie mille per le delucidazioni: oltre che confortanti nell'immediato sono state anche utili nell'incontro con la locatrice perché mi hanno permesso di argomentare con cognizione. Alla fine, comunque, si sarà informata anche lei ed avrà capito che la strada era quella: per quanto concerne il deposito cauzionale faremo come detto, il nuovo inquilino girerà a me le due mensilità e scriveremo tutto quanto nella scrittura privata.

Approfitto della discussione per chiedervi qualche ulteriore chiarimento circa i passaggi burocratici per concretizzare il subentro. Vi dico quello che ho capito, se sbaglio spero abbiate voglia di correggermi.

1) La scrittura privata, in cui sostanzialmente si dice che tutte le parti accettano il subentro e che ogni pendenza economica è già stata regolata fra le parti: ne stampo due copie; le firmiamo entrambe tutti (io conduttore uscente, due vecchi conduttori che rimangono, nuovo conduttore, locatore); appongo marche da bollo (quali? da 16€ o da 1,81€); una copia la conserviamo noi, un'altra la consegnamo all'agenzia delle entrate in modo che venga allegata al contratto.

2) Modello F23, compilato dall'inqulino subentrante, da pagare in banca (67€) e consegnare sempre all'Agezia delle entrate.

3) Modello 69, da compilare, firmare dal locatore e consegnare all'agenzia delle entrate.

E' corretta la procedura?
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
La doppia copia va portata in Agenzia per l'apposizione del timbro. f23,modello 69,e due marche da bollo da 16 euro,una per ogni copia,con data antecedente o contestuale la data di sottoscrizione. Altrimenti va apposta ulteriore marca da 1,60
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Ciao a tutti, grazie mille per le delucidazioni: oltre che confortanti nell'immediato sono state anche utili nell'incontro con la locatrice perché mi hanno permesso di argomentare con cognizione. Alla fine, comunque, si sarà informata anche lei ed avrà capito che la strada era quella: per quanto concerne il deposito cauzionale faremo come detto, il nuovo inquilino girerà a me le due mensilità e scriveremo tutto quanto nella scrittura privata.

Approfitto della discussione per chiedervi qualche ulteriore chiarimento circa i passaggi burocratici per concretizzare il subentro. Vi dico quello che ho capito, se sbaglio spero abbiate voglia di correggermi.

1) La scrittura privata, in cui sostanzialmente si dice che tutte le parti accettano il subentro e che ogni pendenza economica è già stata regolata fra le parti: ne stampo due copie; le firmiamo entrambe tutti (io conduttore uscente, due vecchi conduttori che rimangono, nuovo conduttore, locatore); appongo marche da bollo (quali? da 16€ o da 1,81€); una copia la conserviamo noi, un'altra la consegnamo all'agenzia delle entrate in modo che venga allegata al contratto.

2) Modello F23, compilato dall'inqulino subentrante, da pagare in banca (67€) e consegnare sempre all'Agezia delle entrate.

3) Modello 69, da compilare, firmare dal locatore e consegnare all'agenzia delle entrate.

E' corretta la procedura?


LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

La scrivente, prendendo spunto dal caso di specie, esamina, in un ambito prettamente operativo, la procedura fiscale della cessione, alla luce della prassi invalsa negli ultimi tempi da parte degli uffici dell’Amministrazione finanziaria (introduzione nuovo mod. RLI e utilizzo mod. F24 ELIDE), mettendone in risalto limiti e criticità.

Ai fini dell’imposta di registro, la cessione del contratto è disciplinata da due norme del TUR (DPR n°131/1986) che riguardano il principio generale (art. 31, co. 1) e la base imponibile (art. 43, co. 1, lettera d). Con la circolare n°36/E/2003, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta al fine di uniformare i criteri di tassazione da parte degli uffici, chiarendo che la tassazione in misura fissa pari a € 67,00 è da riferirsi esclusivamente alle cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e di affitto di immobili urbani di durata pluriennale.

Nel caso prospettato, le parti devono provvedere a registrare presso lo stesso ufficio dove è stato registrato l’atto, la cessione (parziale) del contratto di locazione. Se la cessione (come sembra) è senza corrispettivo, vale a dire che a contratto (da verificare) non è stata pattuita alcuna somma di denaro per la cessione a soggetti terzi (alcuni locatori indicano una somma per farsi “rifondere” del disagio conseguente la cessione del contratto da parte del conduttore originario: in tal caso, su questa somma, oltre all'imposta dovuta sul contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale, va versata l’imposta di registro nella misura del 2%, con minimo di € 67,00), vanno presentati (entro 30 giorni dalla data di cessione) i seguenti documenti:

a) Mod. RLI

Vanno compilati i soli quadri A e B (salvo compilazione quadro C, in presenza di campo “CDC nel quadro A, ossia se i dati catastali non sono stati precedentemente comunicati):

QUADRO A – DATI GENERALI

SEZIONE II – Adempimento successivo

Va indicato il cod. 3 nella casella “Adempimento successivo”, non valorizzando la casella “Cedolare secca” anche se il contratto è cedolarizzato (tale casella va barrata solo in caso di cessione per atto tra vivi o mortis causa), la data della cessione, gli estremi del contratto registrato o il codice identificativo del medesimo.

SEZIONE III – Richiedente

Va indicato il codice “1” (parte del contratto) nel campo “Tipo soggetto”, i dati del soggetto che richiede la registrazione, senza flaggare la casella “Soggetto subentrato” (la casella va barrata solo in caso di pagamento annualità, proroga e risoluzione in presenza di soggetto subentrato ad una delle parti del contratto) e riportare “1” nella casella “Numero moduli compilati”.

ATTENZIONE

In caso di adempimento successivo registrato allo sportello, secondo il (condivisibile) parere di alcune Agenzie fiscali, il richiedente, in sede di cessione, può essere solo il proprietario o uno dei conduttori originari (soggetti giuridici del contratto), in quanto il soggetto subentrato può comparire solo come “Delegato”, non come “Richiedente”, essendo , in quel momento, soggetto estraneo al contratto (non a caso, il modello RLI telematico richiede che il richiedente debba coincidere con una delle parti del contratto precedentemente registrato, pena scarto), tuttavia alcuni uffici locali delle Entrate accettano, allo sportello, come richiedente anche il soggetto subentrato.

QUADRO B – SOGGETTI

SEZIONE II – Dati del conduttore

Va indicato “001” nella casella “Numero conduttore”, i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore uscente, flaggando la casella “Cedente” e indicando “002” nella casella “Numero conduttore”, i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore subentrante, flaggando la casella “Cessionario”.

b) Pagamento imposta di registro conseguente alla cessione:

1. Addebito diretto in conto corrente (resta incerto l’utilizzo):

mediante presentazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate del modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale delle imposte connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, selezionando dall’home page COSA DEVI FARE / REGISTRARE / REGISTRAZIONE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI FABBRICATI / cliccare le parole “regole generali” / REGISTRAZIONE CONTRATTI BENI IMMOBLI - REGOLE GENERALI / MODELLI E ISTRUZIONI / RICHIESTA ADDEBITO IMPOSTE SU C/C).

ATTENZIONE

Solo pochi uffici delle Entrate accettano il succitato modello in sede di adempimento successivo (la maggior parte degli uffici lo ritiene utilizzabile solo in prima registrazione): è, pertanto, sconsigliabile “tentare il colpo” senza prima aver preventivamente verificato, in sede, la posizione dell’ufficio.

2. Mod. F24 ELIDE (la via più semplice e praticabile):

Nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il pagante, ossia chi effettua il pagamento (in sostanza il “Richiedente” della Sezione III del mod. RLI, ossia una delle parti del contratto, ovvero il delegante) che deve essere uguale al soggetto che firma il modello nel campo “FIRMA” a sinistra del campo “SALDO FINALE”.

Nel caso in cui il pagamento venisse effettuato dal proprietario-locatore, nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del proprietario locatore, il codice fiscale del coobbligato, ossia il soggetto subentrato e il codice “63” (denominato “controparte”) nel campo “Codice identificativo”, che indica la relazione tra il contribuente e il coobbligato (la relazione, ossia il codice “63” va indicato solo se il contribuente e il coobbligato non coincidono).

Nel caso in cui il pagamento venisse effettuato dal conduttore uscente, nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del cedente del quadro B del mod. RLI e il codice fiscale del coobbligato, ossia il cessionario del quadro B del mod. RLI e il codice “63” (denominato “controparte”) nel campo “Codice identificativo” che indica la relazione tra il contribuente e il coobbligato.

Nella sezione ERARIO ED ALTRO va indicata la lettera “F” nel campo “Tipo”, il codice identificativo del contratto, composto da 17 caratteri fornito dall’ufficio o reperibile sulla ricevuta di registrazione per i contratti registrati in via telematica (nel caso non si disponga del suddetto codice, va indicato un codice, composto da 16 caratteri, secondo le indicazioni fornite dalla risoluzione n°14/E/2014 a cui rimando), il codice “1502” (cessione) e il codice “1505”(imposta di bollo), se si desidera pagare l’imposta di bollo relativo all’atto di subentro, non applicando i contrassegni telematici (ex marche da bollo) direttamente sull’atto di subentro, ma utilizzando tale modello di pagamento (vedi, però, precisazione seguente) nel campo “codice”, l’anno “2015” nel campo “anno di riferimento” e gli importi da versare nel campo”importi a debito versati”.

c) Atto di subentro: in duplice copia (ciò che viene presentato deve corrispondere a ciò che viene restituito: una copia verrà trattenuta dall’ufficio, l’altra verrà restituita datata, timbrata e protocollata (l’atto non prenderà lo stesso numero di protocollo del contratto di locazione, ma un numero di protocollo degli atti variati: il numero di protocollo è un numero univoco che identifica quell’atto) bollata (l’imposta di bollo prevista è la stessa del contratto di locazione: € 16,00 per ogni quattro facciate o cento righe di testo). In alternativa – come sopra precisato - è possibile assolvere l’imposta di bollo, mediante l’utilizzo del mod. F24 ELIDE (cod. trib. 1505), salvo che l’ufficio non qualifichi la scrittura privata come variazione contrattuale (vedi precisazione seguente): in questo caso, l’imposta di bollo può essere versata con il mod. F23 (cod. trib. 456T).

ATTENZIONE

Anche in merito alla registrazione di tale atto, ad oggi si assiste alle prassi più disparate. Alcuni uffici assoggettano questa scrittura privata all’imposta di registro; a complicare ulteriormente le cose, alcuni uffici territoriali non fanno transitare l’atto direttamente a mezzo dei modelli RLI e F24 ELIDE, in sostanza, gli stessi modelli utilizzati per la comunicazione di subentro (utilizzabili per la registrazione delle locazioni), ma qualificano l’atto come variazione contrattuale (atto non locativo), facendolo transitare attraverso la via residuale dei modelli F23 (cod,. trib. 109T) e 69 (utilizzabili per la registrazione dei soli atti di modifica contrattuale), tuttavia non sempre viene richiesto il pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di € 67,00 (essendo la cessione già formalizzata con il mod. F24 ELIDE, l‘imposta di registro è già stata assolta e l’ufficio fa pagare solo l’imposta di bollo sull’atto).

Eventuale ulteriore documentazione

° Dichiarazione di ospitalità: è un modello di comunicazione diverso dalla “Comunicazione di cessione di fabbricato”: se il cessionario è uno straniero (cittadino extracomunitario) o apolide, anche se l’atto è sottoposto a registrazione, va presentata o spedita a mezzo lettera raccomandata AR (fa fede la data di spedizione), entro 48 ore dalla consegna dell’immobile al subentrante, all’autorità di pubblica sicurezza.

° Comunicazione aggiornamento dati occupanti: se un inquilino sostituisce a sé stesso un altro soggetto, i dati del nuovo inquilino devono essere comunicati (se l’unità immobiliare fa parte di un condominio) all’amministratore condominiale ai fini dell’aggiornamento del “Registro di anagrafe”.

Non conclusione:

Come si è visto, mancano regole uniformi e precise per tutti gli uffici. Rileggendo queste note (relative ad un adempimento abbastanza comune come la cessione), c’è da rimanere allibiti. :shock: :triste: Poi uno si chiede come ci vedono all’estero. Così. Il Paese dei distinguo, di regole mai omogenee, dove non esiste una regola, ma infinite versioni, dove non c’è un ufficio dell’Amministrazione finanziaria che si uniformi all’altro, dove, a più di un anno dall’entrata in vigore del nuovo mod. RLI, nessuno ha una soluzione appagante (e condivisa) per un ridicolo e banale adempimento, dove ogni ufficio (competente?) si perde nella sua “personalizzazione” dell’atto (da qui la deriva interpretativa sulla distinzione tra cessione e variazione contrattuale) ed emblematico, casuale accesso ad un modello cartaceo di registrazione e di pagamento piuttosto che un altro, determinato dall’opinione dell’impiegato di turno che il destino, quel giorno, ci ha riservato, tanto (chi se ne importa), alla fine è sempre il contribuente (bene o male) a farne le spese, in dispregio di principi basilari di ogni ordinamento che voglia aspirare ad un minimo di civiltà tributaria: l’affidamento del cittadino (contribuente) nella certezza di situazioni fiscali che presuppongono la certezza della norma e degli atti conseguenti.
 
Ultima modifica:

Studio Roversi

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Professionista
LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

La scrivente, prendendo spunto dal caso di specie, esamina, in un ambito prettamente operativo, la procedura fiscale della cessione, alla luce della prassi invalsa negli ultimi tempi da parte degli uffici dell’Amministrazione finanziaria (introduzione nuovo mod. RLI e utilizzo mod. F24 ELIDE), mettendone in risalto limiti e criticità.

Ai fini dell’imposta di registro, la cessione del contratto è disciplinata da due norme del TUR (DPR n°131/1986) che riguardano il principio generale (art. 31, co. 1) e la base imponibile (art. 43, co. 1, lettera d). Con la circolare n°36/E/2003, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta al fine di uniformare i criteri di tassazione da parte degli uffici, chiarendo che la tassazione in misura fissa pari a € 67,00 è da riferirsi esclusivamente alle cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e di affitto di immobili urbani di durata pluriennale.

Nel caso prospettato, le parti devono provvedere a registrare presso lo stesso ufficio dove è stato registrato l’atto, la cessione (parziale) del contratto di locazione. Se la cessione (come sembra) è senza corrispettivo, vale a dire che a contratto (da verificare) non è stata pattuita alcuna somma di denaro per la cessione a soggetti terzi (alcuni locatori indicano una somma per farsi “rifondere” del disagio conseguente la cessione del contratto da parte del conduttore originario: in tal caso, su questa somma, oltre all'imposta dovuta sul contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale, va versata l’imposta di registro nella misura del 2%, con minimo di € 67,00), vanno presentati (entro 30 giorni dalla data di cessione) i seguenti documenti:

a) Mod. RLI

Vanno compilati i soli quadri A e B (salvo compilazione quadro C, in presenza di campo “CDC nel quadro A, ossia se i dati catastali non sono stati precedentemente comunicati):

QUADRO A – DATI GENERALI

SEZIONE II – Adempimento successivo

Va indicato il cod. 3 nella casella “Adempimento successivo”, non valorizzando la casella “Cedolare secca” anche se il contratto è cedolarizzato (tale casella va barrata solo in caso di cessione per atto tra vivi o mortis causa), la data della cessione, gli estremi del contratto registrato o il codice identificativo del medesimo.

SEZIONE III – Richiedente

Va indicato il codice “1” (parte del contratto) nel campo “Tipo soggetto”, i dati del soggetto che richiede la registrazione, senza flaggare la casella “Soggetto subentrato” (la casella va barrata solo in caso di pagamento annualità, proroga e risoluzione in presenza di soggetto subentrato ad una delle parti del contratto) e riportare “1” nella casella “Numero moduli compilati”.

ATTENZIONE

In caso di adempimento successivo registrato allo sportello, secondo il (condivisibile) parere di alcune Agenzie fiscali, il richiedente, in sede di cessione, può essere solo il proprietario o uno dei conduttori originari (soggetti giuridici del contratto), in quanto il soggetto subentrato può comparire solo come “Delegato”, non come “Richiedente”, essendo , in quel momento, soggetto estraneo al contratto (non a caso, il modello RLI telematico richiede che il richiedente debba coincidere con una delle parti del contratto precedentemente registrato, pena scarto), tuttavia alcuni uffici locali delle Entrate accettano, allo sportello, come richiedente anche il soggetto subentrato.

QUADRO B – SOGGETTI

SEZIONE II – Dati del conduttore

Va indicato “001” nella casella “Numero conduttore”, i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore uscente, flaggando la casella “Cedente” e indicando “002” nella casella “Numero conduttore”, i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore subentrante, flaggando la casella “Cessionario”.

b) Pagamento imposta di registro conseguente alla cessione:

1. Addebito diretto in conto corrente (resta incerto l’utilizzo):

mediante presentazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate del modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale delle imposte connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, selezionando dall’home page COSA DEVI FARE / REGISTRARE / REGISTRAZIONE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI FABBRICATI / cliccare le parole “regole generali” / REGISTRAZIONE CONTRATTI BENI IMMOBLI - REGOLE GENERALI / MODELLI E ISTRUZIONI / RICHIESTA ADDEBITO IMPOSTE SU C/C).

ATTENZIONE

Solo pochi uffici delle Entrate accettano il succitato modello in sede di adempimento successivo (la maggior parte degli uffici lo ritiene utilizzabile solo in prima registrazione): è, pertanto, sconsigliabile “tentare il colpo” senza prima aver preventivamente verificato, in sede, la posizione dell’ufficio.

2. Mod. F24 ELIDE (la via più semplice e praticabile):

Nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il pagante, ossia chi effettua il pagamento (in sostanza il “Richiedente” della Sezione III del mod. RLI, ossia una delle parti del contratto, ovvero il delegante) che deve essere uguale al soggetto che firma il modello nel campo “FIRMA” a sinistra del campo “SALDO FINALE”.

Nel caso in cui il pagamento venisse effettuato dal proprietario-locatore, nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del proprietario locatore, il codice fiscale del coobbligato, ossia il soggetto subentrato e il codice “63” (denominato “controparte”) nel campo “Codice identificativo”, che indica la relazione tra il contribuente e il coobbligato (la relazione, ossia il codice “63” va indicato solo se il contribuente e il coobbligato non coincidono).

Nel caso in cui il pagamento venisse effettuato dal conduttore uscente, nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del cedente del quadro B del mod. RLI e il codice fiscale del coobbligato, ossia il cessionario del quadro B del mod. RLI e il codice “63” (denominato “controparte”) nel campo “Codice identificativo” che indica la relazione tra il contribuente e il coobbligato.

Nella sezione ERARIO ED ALTRO va indicata la lettera “F” nel campo “Tipo”, il codice identificativo del contratto, composto da 17 caratteri fornito dall’ufficio o reperibile sulla ricevuta di registrazione per i contratti registrati in via telematica (nel caso non si disponga del suddetto codice, va indicato un codice, composto da 16 caratteri, secondo le indicazioni fornite dalla risoluzione n°14/E/2014 a cui rimando), il codice “1502” (cessione) e il codice “1505”(imposta di bollo), se si desidera pagare l’imposta di bollo relativo all’atto di subentro, non applicando i contrassegni telematici (ex marche da bollo) direttamente sull’atto di subentro, ma utilizzando tale modello di pagamento (vedi, però, precisazione seguente) nel campo “codice”, l’anno “2015” nel campo “anno di riferimento” e gli importi da versare nel campo”importi a debito versati”.

c) Atto di subentro: in duplice copia (ciò che viene presentato deve corrispondere a ciò che viene restituito: una copia verrà trattenuta dall’ufficio, l’altra verrà restituita datata, timbrata e protocollata (l’atto non prenderà lo stesso numero di protocollo del contratto di locazione, ma un numero di protocollo degli atti variati: il numero di protocollo è un numero univoco che identifica quell’atto) bollata (l’imposta di bollo prevista è la stessa del contratto di locazione: € 16,00 per ogni quattro facciate o cento righe di testo). In alternativa – come sopra precisato - è possibile assolvere l’imposta di bollo, mediante l’utilizzo del mod. F24 ELIDE (cod. trib. 1505), salvo che l’ufficio non qualifichi la scrittura privata come variazione contrattuale (vedi precisazione seguente): in questo caso, l’imposta di bollo può essere versata con il mod. F23 (cod. trib. 456T).

ATTENZIONE

Anche in merito alla registrazione di tale atto, ad oggi si assiste alle prassi più disparate. Alcuni uffici assoggettano questa scrittura privata all’imposta di registro; a complicare ulteriormente le cose, alcuni uffici territoriali non fanno transitare l’atto direttamente a mezzo dei modelli RLI e F24 ELIDE, in sostanza, gli stessi modelli utilizzati per la comunicazione di subentro (utilizzabili per la registrazione delle locazioni), ma qualificano l’atto come variazione contrattuale (atto non locativo), facendolo transitare attraverso la via residuale dei modelli F23 (cod,. trib. 109T) e 69 (utilizzabili per la registrazione dei soli atti di modifica contrattuale), tuttavia non sempre viene richiesto il pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di € 67,00 (essendo la cessione già formalizzata con il mod. F24 ELIDE, l‘imposta di registro è già stata assolta e l’ufficio fa pagare solo l’imposta di bollo sull’atto).

Eventuale ulteriore documentazione

° Dichiarazione di ospitalità: è un modello di comunicazione diverso dalla “Comunicazione di cessione di fabbricato”: se il cessionario è uno straniero (cittadino extracomunitario) o apolide, anche se l’atto è sottoposto a registrazione, va presentata o spedita a mezzo lettera raccomandata AR (fa fede la data di spedizione), entro 48 ore dalla consegna dell’immobile al subentrante, all’autorità di pubblica sicurezza.

° Comunicazione aggiornamento dati occupanti: se un inquilino sostituisce a sé stesso un altro soggetto, i dati del nuovo inquilino devono essere comunicati (se l’unità immobiliare fa parte di un condominio) all’amministratore condominiale ai fini dell’aggiornamento del “Registro di anagrafe”.

Non conclusione:

Come si è visto, mancano regole uniformi e precise per tutti gli uffici. Rileggendo queste note (relative ad un adempimento abbastanza comune come la cessione), c’è da rimanere allibiti. :shock: :triste: Poi uno si chiede come ci vedono all’estero. Così. Il Paese dei distinguo, di regole mai omogenee, dove non esiste una regola, ma infinite versioni, dove non c’è un ufficio dell’Amministrazione finanziaria che si uniformi all’altro, dove, a più di un anno dall’entrata in vigore del nuovo mod. RLI, nessuno ha una soluzione appagante (e condivisa) per un ridicolo e banale adempimento, dove ogni ufficio (competente?) si perde nella sua “personalizzazione” dell’atto (da qui la deriva interpretativa sulla distinzione tra cessione e variazione contrattuale) ed emblematico, casuale accesso ad un modello cartaceo di registrazione e di pagamento piuttosto che un altro, determinato dall’opinione dell’impiegato di turno che il destino, quel giorno, ci ha riservato, tanto (chi se ne importa), alla fine è sempre il contribuente (bene o male) a farne le spese, in dispregio di principi basilari di ogni ordinamento che voglia aspirare ad un minimo di civiltà tributaria: l’affidamento del cittadino (contribuente) nella certezza di situazioni fiscali che presuppongono la certezza della norma e degli atti conseguenti.

Quoto in toto, virgole comprese. :ok::applauso: Propongo Penny come nuova direttrice dell'Agenzia delle Entrate :sorrisone:
 

jerrySM

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Professionista
Non conclusione:

Come si è visto, mancano regole uniformi e precise per tutti gli uffici. Rileggendo queste note (relative ad un adempimento abbastanza comune come la cessione), c’è da rimanere allibiti. :shock: :triste: Poi uno si chiede come ci vedono all’estero. Così. Il Paese dei distinguo, di regole mai omogenee, dove non esiste una regola, ma infinite versioni, dove non c’è un ufficio dell’Amministrazione finanziaria che si uniformi all’altro, dove, a più di un anno dall’entrata in vigore del nuovo mod. RLI, nessuno ha una soluzione appagante (e condivisa) per un ridicolo e banale adempimento, dove ogni ufficio (competente?) si perde nella sua “personalizzazione” dell’atto (da qui la deriva interpretativa sulla distinzione tra cessione e variazione contrattuale) ed emblematico, casuale accesso ad un modello cartaceo di registrazione e di pagamento piuttosto che un altro, determinato dall’opinione dell’impiegato di turno che il destino, quel giorno, ci ha riservato, tanto (chi se ne importa), alla fine è sempre il contribuente (bene o male) a farne le spese, in dispregio di principi basilari di ogni ordinamento che voglia aspirare ad un minimo di civiltà tributaria: l’affidamento del cittadino (contribuente) nella certezza di situazioni fiscali che presuppongono la certezza della norma e degli atti conseguenti.

Standing ovation!!!

:applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:
:applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:
 

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