Nel caso prospettato, se a colui che esce subentra un altro conduttore in corso di contratto, occorre formalizzare in una scrittura transattiva di subentro parziale, l’accordo raggiunto, firmato da tutte le parti in causa (locatore compreso che deve acconsentire a tale operazione (solo il contratto per studenti, art 5, co. 2 legge n°431/1998, sotto questo profilo (recesso parziale), non è soggetto al benestare del locatore), in quanto, in un contratto in solido, i coinquilini non hanno potestà di azione autonoma, come quella di recedere dal contratto singolarmente (il recesso di uno vale anche per gli altri): la scrittura privata, che puoi portare in registrazione per dare data certa all’atto, serve, infatti, per liberarti, ai fini civilistici, anche ai fini dell’obbligazione gravante su di te del termine legale di preavviso.
Eventuali modificazioni contrattuali (come il subentro di un conduttore) vanno fatte esclusivamente per iscritto (il tuo contratto dovrebbe contenere una clausola di questo tipo: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto”). Mettere tutto nero su bianco è utile non solo sotto l’aspetto economico (in tale frangente, è sempre bene ribadire canone di locazione, spese condominiali, deposito cauzionale ecc.), ma serve anche a prevenire il contenzioso strumentale. Provare in giudizio che a Tizio si è sostituito Caio, in genere, non è difficile. Molto più difficile può essere dimostrare quali sono gli obblighi contrattuali che si è sobbarcato Caio, specie se le parti (non so che cosa preveda la tua convenzione locativa) abbiano in precedenza concluso pattuizioni in deroga a norme di legge.
La semplice presentazione del modello RLI (indicando, nel quadro B, solo chi va via come cedente e solo chi subentra come cessionario (la cessione è 1 a 1: sarà lo sportellista a verificare che il subentrante non è l’unico soggetto rimasto in contratto, aggiornando l’Anagrafica) unitamente al pagamento dell’imposta di registro mediante mod. F24 ELIDE (cod. trib. 1502; € 67,00, anche in cedolare secca) serve solo ai fini tributari. Diverso sarebbe il caso se il recedente non venisse sostituito da un subentrante: questa fattispecie si inquadrerebbe non come cessione, ma come cambio di titolarità (non a caso la fornitura verrebbe scartata telematicamente se i conduttori da 3 si riducessero a 2) che, come tale (modifica/variazione contrattuale), necessita, ora, non del mod. RLI, ma del modello 69 unitamente al pagamento dell’imposta di registro mediante non mod. F24 ELIDE, ma mod. F23 (cod. trib. 109T; € 67,00).
E’ evidente che in un caso del genere, gli obblighi del conduttore recedente devono essere assunti dai conduttori che restano e dal subentrante. Costoro dovranno farsi carico del rispetto delle clausole contrattuali, come ad esempio il canone d’affitto o la costituzione del deposito cauzionale a seguito della intervenuta cessione. Riguardo a questo aspetto - regolato dal codice civile (artt. 1406 e seguenti) - il cedente perde tutti i diritti (compreso la restituzione del deposito) nel momento in cui cede il contratto. Il locatore dovrà restituire il deposito al conduttore o ai conduttori in essere solo al termine della locazione, se la controparte (cioè gli ultimi conduttori rimasti) ha adempiuto tutte le obbligazioni derivanti dal contratto. Ovviamente, il locatore non deve restituire la somma due volte. Con la cessione del contratto il rapporto non si scioglie, ma continua: semplicemente cambia uno dei conduttori. Non essendo risolto il contratto, il suo dovere di restituzione non sorge ora. In conclusione: sarà il nuovo conduttore – nella trattativa che tu instaurerai con lui - a “restituirti” la tua quota di deposito che, poi, riceverà dal locatore a fine locazione.
Il locatore non ha nessun titolo (diritto) a richiedere al nuovo conduttore il versamento di una quota del deposito cauzionale. Ciò non toglie che il locatore, in questa nuova fase contrattuale, potrebbe svolgere un ruolo di intermediario (prende da uno per dare all’altro). In che modo? Il locatore potrebbe richiedere (all’interno della scrittura modificativa) una nuova quota di deposito al nuovo subentrante e restituire la vecchia quota di deposito al conduttore recedente, a patto, però, che tutte le parti (il locatore, il conduttore recedente, i due conduttori che rimangono e il subentrante) siano d’accordo ad agire così. Se uno dei cinque non è d’accordo (ad esempio il nuovo conduttore non vuole versargli niente, in quanto si è accordato diversamente con il conduttore uscente) il patto dei 5 salta.
Non è indispensabile un termine di preavviso verso i coinquilini (è un obbligo verso il locatore), salvo ovviamente che non sia funzionale ad una transazione. Se gli inquilini che restano non hanno nulla da eccepire al fatto che al tuo posto subentri un altro conduttore (in sostanza, tu non recedi contro la loro volontà), mi stupisce il comportamento del proprietario, per il quale, se capisco bene, non cambia niente per la contestualità della sostituzione di un inquilino (salvo che non gli sia gradito).
Poi uno si chiede come ci vedono all’estero. Così. Il Paese dei distinguo, di regole mai omogenee, dove non esiste una regola, ma infinite versioni, dove non c’è un ufficio dell’Amministrazione finanziaria che si uniformi all’altro, dove, a più di un anno dall’entrata in vigore del nuovo mod. RLI, nessuno ha una soluzione appagante (e condivisa) per un ridicolo e banale adempimento, dove ogni ufficio (competente?) si perde nella sua “personalizzazione” dell’atto (da qui la deriva interpretativa sulla distinzione tra cessione e variazione contrattuale) ed emblematico, casuale accesso ad un modello cartaceo di registrazione e di pagamento piuttosto che un altro, determinato dall’opinione dell’impiegato di turno che il destino, quel giorno, ci ha riservato, tanto (chi se ne importa), alla fine è sempre il contribuente (bene o male) a farne le spese, in dispregio di principi basilari di ogni ordinamento che voglia aspirare ad un minimo di civiltà tributaria: l’affidamento del cittadino (contribuente) nella certezza di situazioni fiscali che presuppongono la certezza della norma e degli atti conseguenti.
Propongo Penny come nuova direttrice dell'Agenzia delle Entrate 
