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  1. cotekinho

    cotekinho Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    innanzi tutto mi scuso se sto affrontando un argomento già trattato in altri topic ma, forse anche perché sono troppo confuso ed innervosito, non sono riuscito a trovare con esatezza la risposta alla mia domanda.

    A settembre, insieme ad altri due amici, ho preso un appartamento in affitto. Il contratto di locazione ha durata di 4 anni. Dal primo aprile sarò senza lavoro per cui, onde evitare di non poter pagare l'affitto, ho deciso di lasciare casa e trovare un sostituto.

    Come prima cosa ho contattato la proprietaria di casa che mi ha subito dato il suo consenso chiedendomi, però, di occuparmi di tutto. Pertanto ho dapprima trovato chi mi sostituirà, dopo di che mi sono informato sulle varie procedure per il subentro e, se non ho capito male, l'operazione prevede tre fasi:
    - pagamento modello F23 che deve essere compilato con i miei dati e quelli del nuovo conduttore;
    - Compilazione modelli 69 e RLI e consegna alla agenzia delle entrate;
    - Scrittura privata tra noi conduttori (3 vecchi+1nuovo) e locatore in cui, in sintesi, si dice che tutte le parti accettano il subentro.

    Se non ho commesso errori, fin qui tutto bene. Adesso, però, spunta fuori l'inghippo.
    Oggi chiamo la proprietaria per spiegarle tutto e chiederle un appuntamento per poter firmare le varie carte (se non ricordo male anche i modelli 69 e RLI, oltre che dai conduttori, vanno firmati dal locatore; stessa cosa, ovviamente, dicasi per la scrittura privata). Poi, come consigliatomi da un amico che aveva avuto a che fare con una situazione analoga, dico alla signora che, se lei è d'accordo, possiamo inserire nella scrittura privata un riferimento alla restituzione del deposito cauzionale, cioè: piuttosto che restituire i soldi a me e prenderli dal nuovo inquilino, il nuovo inquilino li gira direttamente a me ed amen.
    Il buonsenso farebbe pensare che è tutto perfetto. Ed invece no. La proprietaria sostiene che, secondo lei, io non avrei diritto alla restituzione della caparra (due mensilità alias 600€) perché non ho dato i 6 mesi di preavviso e perché nel contratto non è previsto il subentro.

    Sono rimasto senza parole. Siamo rimasti che ci sentiremo più tardi così nel frattempo lei si informa meglio. Io ho riletto il contratto: effettivamente non si parla da nessuna parte di subentro ed, in più, è fatto espresso divieto di sublocazione totale o parziale dell'immobile e di cessione in comodato (casi che, comunque, mi pare abbiano poco a che fare con il nostro). La cosa, però, che mi conforta è che il deposito cauzionale nel contratto è espressamente dichiarato: 1800€, pari a due mensilità che "sarà restituita dal locatore al conduttore al momento della riconsegna della cosa locata, quando tutti i patti del presente contratto saranno adempiuti".
    A parte la mancanza di logica del tutto, mi pare di capire che il locatore non può ricevere una eventuale terza mensilità di deposito cauzionale dal nuovo inquilino (posto che questo possa entrare a casa prima che ne sia uscito io...e senza restituzione dei MIEI soldi io non esco...).

    Mi scuso ancora se mi sono dilungato in un argomento forse già ampliamente trattato. Spero sappiate darmi qualche delucidazione e, magari, qualche riferimento legislativo, così che io possa "sbatterlo" in faccia alla furbastra.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa è la risposta di @Pennylove , ns super esperta in campo locazioni, ad un quesito simile al tuo dove però non si parla di restituzione cauzioni. Secondo me sei dalla parte della ragione, ma dovrai attendere penny per i riferimenti legislativi del caso. In bocca al lupo:

    La responsabilità del pagamento del canone è un obbligo solidale e non basta che un coinquilino vada via per esserne liberato. A livello civilistico è bene per tutti (locatore, conduttore recedente, conduttori che restano) formalizzare tale passaggio con atto scritto (che può anche essere registrato) come modifica del contratto originale , che resta pienamente vigente (non è prevista una forma specifica), accettato da tutte le parti firmatarie – che attesti il trasferimento degli obblighi contrattuali di chi se ne va in capo ai due restanti conduttori, liberando, in questo modo, il conduttore recedente.

    A livello tributario è necessario registrare la conseguente cessione - perchè è di cessione di contratto che stiamo parlando - della quota di spettanza del contratto (33,3%) del conduttore che se ne va ai due conduttori che rimangono (che divengono detentori pro quota ciascuno, a seguito di cessione, del 50% del contratto). Per le spese di questa registrazione non c’è una regola precisa e, salvo accordi contrattuali, sarei pertanto portata ad attribuirla a colui che ne trae utilità, cioè il conduttore che esce anticipatamente dal contratto.

    Il caso prospettato si configura, infatti - come tu stessa hai giustamente precisato - come recesso parziale. Tale eventualità (soggetta a tassazione anche in regime di cedolare) deve essere portata a conoscenza dell’amministrazione finanziaria nei termini previsti dal DPR 26 aprile 1986, n°131. In caso contrario, l’ufficio competente – al successivo adempimento (si pensi solo al caso di un successivo subentro ovvero alla proroga in cui risulti, dal modello 69, la scomparsa, tra i soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto, del conduttore recedente) – potrebbe facilmente intervenire con atti di contestazione e accertamento, imponendo la regolarizzazione del tardivo pagamento dell’imposta dovuta con relativa sanzione e interessi di mora.

    Da un punto di vista formale, una volta effettuato il pagamento del modello F23 (cod. trib. 110T; 67 euro), mimusso dovrà presentare al competente ufficio dell’Ag. delle Entrate la ricevuta dell’avvenuto versamento dell’imposta (mod. F23) e la richiesta di cessione di contratto (mod. 69), indicando nell’apposito quadro B del suddetto modello (che fotografa la situazione post cessione) i dati del locatore e dei conduttori che restano.
     
  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Dunque fiscalmente parlando o fai il modello rli più versamento dei 67 euro con il modello f24 elide con il codice per la cessione oppure fai una scrittura privata più modello 69,versamento 67 euro con f23 più 16 euro di marche da bollo per ogni copia,in genere due,una per l'ade e l'altra in restituzione. In genere basta rli più f24 elide. Infatti in adempimenti successivi inserirai il codice 3 per la cessione,la data di subentro e gli estremi del contratto. Nel campo conduttore barriacedente dove inserisci le tue generalità e cessionario dove inserisci le generalità di chi subentra. Fine. Per la restituzione della caparra sié ssempre fatto come da te indicato tra persone normali. Soprattutto per motivi di lavoro. La cauzione la perdi però se vai via di punto in bianco e non trovi un sostituto. Se lo hai trovato amen.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    cauzione :occhi_al_cielo:
     
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  5. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Corretto....dopo un'impeccabile spiegazione...Bi va....sono ancora le 21:shock:
     
  6. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciao @cotekinho, a dir la verità il locatore avrebbe ragione a nn voler restituirti la tua quota parte di cauzione, infatti il deposito cauzionale ricevuto, va restituito al termine della locazione a patto che tutte le obbligazione del contratto siano state adempiute.

    Ti consiglio di formalizzare un scrittura privata , firmata da tutte le parti in causa, compreso il locatore, che ti libera dagli obblighi e dai diritti derivanti dal contratto che cedi, e da ogni vincolo ad esso assoggettato, inserendo una dicitura che dichiari che ogni pendenza economica è già stata regolata fra le parti ed in particolare, la quota di spettanza del deposito cauzionale.

    In questo modo chi subentra verserà a te la quota parte di deposito cauzionale che tu hai versato alla stipula del contratto di locazione, ed il locatore nulla potrà pretendere essendo la cauzione integra.
     
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  7. cotekinho

    cotekinho Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le delucidazioni.
    @Irene1, mi sono informato anche con un legale. La sua risposta è stata: "è un palese tentativo ti fotterti i soldi (scusate il linguaggio ma ci tenevo a riportare fedelmente il suo parere)".
    Il deposito cauzionale viene "trattenuto" dal locatore con uno scopo ben preciso. Se io esco dal contratto, entra un altro soggetto e tutto il resto rimane invariato, se consegno la stanza nelle condizioni in cui mi è stata consegnata, se tutte le parti accettano che ci sia il subentro, perché mai dovrebbe tenersi i miei soldi? Per assurdo la signora proprietaria potrebbe ad esempio pretendere dal nuovo inqulino due mesi di cauzione? In questo modo non si andrebbe a contraddire il punto del contratto che si riferisce a tale aspetto, dal momento che si parla di 1800€ e non di 2400€ (tali diventerebbero con le 600€ del nuovo inqulino)? Boh, a me sembra tutto assurdo...
     
  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sono concorde con il tuo avvocato per quanto scritto sopra. Irene lui va via prima ma subentra immediatamente un altro. Ma concordo con te che sia bene una scrittura privata.
     
  9. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io non ho detto che i soldi nn gli devono essere restituiti, ma che a dargli la sua quota parte deve essere chi subentra; infatti è corretto quanto dice, che la signora nn può chiedere la doppia mensilità al nuovo subentrate, come nn è corretto che la cauzione costituita alla sottoscrizione del contratto venga diminuita.

    Paradossalmente il nuovo inquilino potebbe nn voler versare le due mensilità, modificando la consistenza della cauzione, nel caso in cui il locatore ti restituisse la tua quota parte, quindi, la procedura corretta, a mio dire, è che il nuovo subentrate versi a te le due mensilità, che lui a sua volta riavrà allo scadere del contratto, oppure con un nuovo subentro al suo posto.
     
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  10. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Si,dal punto di vista della restituzione la cosa più semplice é appunto come hai detto tu. Parlo per esperienza personale,essendo stata fuori sede,nel momento in cui uscìvo dal contratto il nuovo inquilino mi "girava" la cauzione. Mai fatta scrittura privata per fortuna. Solo rli e versamento. In questo caso direi di mettere nero su bianco dato il simpatico locatore.
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Nel caso prospettato, se a colui che esce subentra un altro conduttore in corso di contratto, occorre formalizzare in una scrittura transattiva di subentro parziale, l’accordo raggiunto, firmato da tutte le parti in causa (locatore compreso che deve acconsentire a tale operazione (solo il contratto per studenti, art 5, co. 2 legge n°431/1998, sotto questo profilo (recesso parziale), non è soggetto al benestare del locatore), in quanto, in un contratto in solido, i coinquilini non hanno potestà di azione autonoma, come quella di recedere dal contratto singolarmente (il recesso di uno vale anche per gli altri): la scrittura privata, che puoi portare in registrazione per dare data certa all’atto, serve, infatti, per liberarti, ai fini civilistici, anche ai fini dell’obbligazione gravante su di te del termine legale di preavviso.

    Eventuali modificazioni contrattuali (come il subentro di un conduttore) vanno fatte esclusivamente per iscritto (il tuo contratto dovrebbe contenere una clausola di questo tipo: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto”). Mettere tutto nero su bianco è utile non solo sotto l’aspetto economico (in tale frangente, è sempre bene ribadire canone di locazione, spese condominiali, deposito cauzionale ecc.), ma serve anche a prevenire il contenzioso strumentale. Provare in giudizio che a Tizio si è sostituito Caio, in genere, non è difficile. Molto più difficile può essere dimostrare quali sono gli obblighi contrattuali che si è sobbarcato Caio, specie se le parti (non so che cosa preveda la tua convenzione locativa) abbiano in precedenza concluso pattuizioni in deroga a norme di legge.

    La semplice presentazione del modello RLI (indicando, nel quadro B, solo chi va via come cedente e solo chi subentra come cessionario (la cessione è 1 a 1: sarà lo sportellista a verificare che il subentrante non è l’unico soggetto rimasto in contratto, aggiornando l’Anagrafica) unitamente al pagamento dell’imposta di registro mediante mod. F24 ELIDE (cod. trib. 1502; € 67,00, anche in cedolare secca) serve solo ai fini tributari. Diverso sarebbe il caso se il recedente non venisse sostituito da un subentrante: questa fattispecie si inquadrerebbe non come cessione, ma come cambio di titolarità (non a caso la fornitura verrebbe scartata telematicamente se i conduttori da 3 si riducessero a 2) che, come tale (modifica/variazione contrattuale), necessita, ora, non del mod. RLI, ma del modello 69 unitamente al pagamento dell’imposta di registro mediante non mod. F24 ELIDE, ma mod. F23 (cod. trib. 109T; € 67,00).

    E’ evidente che in un caso del genere, gli obblighi del conduttore recedente devono essere assunti dai conduttori che restano e dal subentrante. Costoro dovranno farsi carico del rispetto delle clausole contrattuali, come ad esempio il canone d’affitto o la costituzione del deposito cauzionale a seguito della intervenuta cessione. Riguardo a questo aspetto - regolato dal codice civile (artt. 1406 e seguenti) - il cedente perde tutti i diritti (compreso la restituzione del deposito) nel momento in cui cede il contratto. Il locatore dovrà restituire il deposito al conduttore o ai conduttori in essere solo al termine della locazione, se la controparte (cioè gli ultimi conduttori rimasti) ha adempiuto tutte le obbligazioni derivanti dal contratto. Ovviamente, il locatore non deve restituire la somma due volte. Con la cessione del contratto il rapporto non si scioglie, ma continua: semplicemente cambia uno dei conduttori. Non essendo risolto il contratto, il suo dovere di restituzione non sorge ora. In conclusione: sarà il nuovo conduttore – nella trattativa che tu instaurerai con lui - a “restituirti” la tua quota di deposito che, poi, riceverà dal locatore a fine locazione.

    Il locatore non ha nessun titolo (diritto) a richiedere al nuovo conduttore il versamento di una quota del deposito cauzionale. Ciò non toglie che il locatore, in questa nuova fase contrattuale, potrebbe svolgere un ruolo di intermediario (prende da uno per dare all’altro). In che modo? Il locatore potrebbe richiedere (all’interno della scrittura modificativa) una nuova quota di deposito al nuovo subentrante e restituire la vecchia quota di deposito al conduttore recedente, a patto, però, che tutte le parti (il locatore, il conduttore recedente, i due conduttori che rimangono e il subentrante) siano d’accordo ad agire così. Se uno dei cinque non è d’accordo (ad esempio il nuovo conduttore non vuole versargli niente, in quanto si è accordato diversamente con il conduttore uscente) il patto dei 5 salta.

    Non è indispensabile un termine di preavviso verso i coinquilini (è un obbligo verso il locatore), salvo ovviamente che non sia funzionale ad una transazione. Se gli inquilini che restano non hanno nulla da eccepire al fatto che al tuo posto subentri un altro conduttore (in sostanza, tu non recedi contro la loro volontà), mi stupisce il comportamento del proprietario, per il quale, se capisco bene, non cambia niente per la contestualità della sostituzione di un inquilino (salvo che non gli sia gradito).
     
  12. cotekinho

    cotekinho Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, grazie mille per le delucidazioni: oltre che confortanti nell'immediato sono state anche utili nell'incontro con la locatrice perché mi hanno permesso di argomentare con cognizione. Alla fine, comunque, si sarà informata anche lei ed avrà capito che la strada era quella: per quanto concerne il deposito cauzionale faremo come detto, il nuovo inquilino girerà a me le due mensilità e scriveremo tutto quanto nella scrittura privata.

    Approfitto della discussione per chiedervi qualche ulteriore chiarimento circa i passaggi burocratici per concretizzare il subentro. Vi dico quello che ho capito, se sbaglio spero abbiate voglia di correggermi.

    1) La scrittura privata, in cui sostanzialmente si dice che tutte le parti accettano il subentro e che ogni pendenza economica è già stata regolata fra le parti: ne stampo due copie; le firmiamo entrambe tutti (io conduttore uscente, due vecchi conduttori che rimangono, nuovo conduttore, locatore); appongo marche da bollo (quali? da 16€ o da 1,81€); una copia la conserviamo noi, un'altra la consegnamo all'agenzia delle entrate in modo che venga allegata al contratto.

    2) Modello F23, compilato dall'inqulino subentrante, da pagare in banca (67€) e consegnare sempre all'Agezia delle entrate.

    3) Modello 69, da compilare, firmare dal locatore e consegnare all'agenzia delle entrate.

    E' corretta la procedura?
     
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La doppia copia va portata in Agenzia per l'apposizione del timbro. f23,modello 69,e due marche da bollo da 16 euro,una per ogni copia,con data antecedente o contestuale la data di sottoscrizione. Altrimenti va apposta ulteriore marca da 1,60
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

    La scrivente, prendendo spunto dal caso di specie, esamina, in un ambito prettamente operativo, la procedura fiscale della cessione, alla luce della prassi invalsa negli ultimi tempi da parte degli uffici dell’Amministrazione finanziaria (introduzione nuovo mod. RLI e utilizzo mod. F24 ELIDE), mettendone in risalto limiti e criticità.

    Ai fini dell’imposta di registro, la cessione del contratto è disciplinata da due norme del TUR (DPR n°131/1986) che riguardano il principio generale (art. 31, co. 1) e la base imponibile (art. 43, co. 1, lettera d). Con la circolare n°36/E/2003, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta al fine di uniformare i criteri di tassazione da parte degli uffici, chiarendo che la tassazione in misura fissa pari a € 67,00 è da riferirsi esclusivamente alle cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e di affitto di immobili urbani di durata pluriennale.

    Nel caso prospettato, le parti devono provvedere a registrare presso lo stesso ufficio dove è stato registrato l’atto, la cessione (parziale) del contratto di locazione. Se la cessione (come sembra) è senza corrispettivo, vale a dire che a contratto (da verificare) non è stata pattuita alcuna somma di denaro per la cessione a soggetti terzi (alcuni locatori indicano una somma per farsi “rifondere” del disagio conseguente la cessione del contratto da parte del conduttore originario: in tal caso, su questa somma, oltre all'imposta dovuta sul contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale, va versata l’imposta di registro nella misura del 2%, con minimo di € 67,00), vanno presentati (entro 30 giorni dalla data di cessione) i seguenti documenti:

    a) Mod. RLI

    Vanno compilati i soli quadri A e B (salvo compilazione quadro C, in presenza di campo “CDC nel quadro A, ossia se i dati catastali non sono stati precedentemente comunicati):

    QUADRO A – DATI GENERALI

    SEZIONE II – Adempimento successivo

    Va indicato il cod. 3 nella casella “Adempimento successivo”, non valorizzando la casella “Cedolare secca” anche se il contratto è cedolarizzato (tale casella va barrata solo in caso di cessione per atto tra vivi o mortis causa), la data della cessione, gli estremi del contratto registrato o il codice identificativo del medesimo.

    SEZIONE III – Richiedente

    Va indicato il codice “1” (parte del contratto) nel campo “Tipo soggetto”, i dati del soggetto che richiede la registrazione, senza flaggare la casella “Soggetto subentrato” (la casella va barrata solo in caso di pagamento annualità, proroga e risoluzione in presenza di soggetto subentrato ad una delle parti del contratto) e riportare “1” nella casella “Numero moduli compilati”.

    ATTENZIONE

    In caso di adempimento successivo registrato allo sportello, secondo il (condivisibile) parere di alcune Agenzie fiscali, il richiedente, in sede di cessione, può essere solo il proprietario o uno dei conduttori originari (soggetti giuridici del contratto), in quanto il soggetto subentrato può comparire solo come “Delegato”, non come “Richiedente”, essendo , in quel momento, soggetto estraneo al contratto (non a caso, il modello RLI telematico richiede che il richiedente debba coincidere con una delle parti del contratto precedentemente registrato, pena scarto), tuttavia alcuni uffici locali delle Entrate accettano, allo sportello, come richiedente anche il soggetto subentrato.

    QUADRO B – SOGGETTI

    SEZIONE II – Dati del conduttore

    Va indicato “001” nella casella “Numero conduttore”, i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore uscente, flaggando la casella “Cedente” e indicando “002” nella casella “Numero conduttore”, i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore subentrante, flaggando la casella “Cessionario”.

    b) Pagamento imposta di registro conseguente alla cessione:

    1. Addebito diretto in conto corrente (resta incerto l’utilizzo):

    mediante presentazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate del modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale delle imposte connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, selezionando dall’home page COSA DEVI FARE / REGISTRARE / REGISTRAZIONE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI FABBRICATI / cliccare le parole “regole generali” / REGISTRAZIONE CONTRATTI BENI IMMOBLI - REGOLE GENERALI / MODELLI E ISTRUZIONI / RICHIESTA ADDEBITO IMPOSTE SU C/C).

    ATTENZIONE

    Solo pochi uffici delle Entrate accettano il succitato modello in sede di adempimento successivo (la maggior parte degli uffici lo ritiene utilizzabile solo in prima registrazione): è, pertanto, sconsigliabile “tentare il colpo” senza prima aver preventivamente verificato, in sede, la posizione dell’ufficio.

    2. Mod. F24 ELIDE (la via più semplice e praticabile):

    Nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il pagante, ossia chi effettua il pagamento (in sostanza il “Richiedente” della Sezione III del mod. RLI, ossia una delle parti del contratto, ovvero il delegante) che deve essere uguale al soggetto che firma il modello nel campo “FIRMA” a sinistra del campo “SALDO FINALE”.

    Nel caso in cui il pagamento venisse effettuato dal proprietario-locatore, nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del proprietario locatore, il codice fiscale del coobbligato, ossia il soggetto subentrato e il codice “63” (denominato “controparte”) nel campo “Codice identificativo”, che indica la relazione tra il contribuente e il coobbligato (la relazione, ossia il codice “63” va indicato solo se il contribuente e il coobbligato non coincidono).

    Nel caso in cui il pagamento venisse effettuato dal conduttore uscente, nella sezione “CONTRIBUENTE” va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del cedente del quadro B del mod. RLI e il codice fiscale del coobbligato, ossia il cessionario del quadro B del mod. RLI e il codice “63” (denominato “controparte”) nel campo “Codice identificativo” che indica la relazione tra il contribuente e il coobbligato.

    Nella sezione ERARIO ED ALTRO va indicata la lettera “F” nel campo “Tipo”, il codice identificativo del contratto, composto da 17 caratteri fornito dall’ufficio o reperibile sulla ricevuta di registrazione per i contratti registrati in via telematica (nel caso non si disponga del suddetto codice, va indicato un codice, composto da 16 caratteri, secondo le indicazioni fornite dalla risoluzione n°14/E/2014 a cui rimando), il codice “1502” (cessione) e il codice “1505”(imposta di bollo), se si desidera pagare l’imposta di bollo relativo all’atto di subentro, non applicando i contrassegni telematici (ex marche da bollo) direttamente sull’atto di subentro, ma utilizzando tale modello di pagamento (vedi, però, precisazione seguente) nel campo “codice”, l’anno “2015” nel campo “anno di riferimento” e gli importi da versare nel campo”importi a debito versati”.

    c) Atto di subentro: in duplice copia (ciò che viene presentato deve corrispondere a ciò che viene restituito: una copia verrà trattenuta dall’ufficio, l’altra verrà restituita datata, timbrata e protocollata (l’atto non prenderà lo stesso numero di protocollo del contratto di locazione, ma un numero di protocollo degli atti variati: il numero di protocollo è un numero univoco che identifica quell’atto) bollata (l’imposta di bollo prevista è la stessa del contratto di locazione: € 16,00 per ogni quattro facciate o cento righe di testo). In alternativa – come sopra precisato - è possibile assolvere l’imposta di bollo, mediante l’utilizzo del mod. F24 ELIDE (cod. trib. 1505), salvo che l’ufficio non qualifichi la scrittura privata come variazione contrattuale (vedi precisazione seguente): in questo caso, l’imposta di bollo può essere versata con il mod. F23 (cod. trib. 456T).

    ATTENZIONE

    Anche in merito alla registrazione di tale atto, ad oggi si assiste alle prassi più disparate. Alcuni uffici assoggettano questa scrittura privata all’imposta di registro; a complicare ulteriormente le cose, alcuni uffici territoriali non fanno transitare l’atto direttamente a mezzo dei modelli RLI e F24 ELIDE, in sostanza, gli stessi modelli utilizzati per la comunicazione di subentro (utilizzabili per la registrazione delle locazioni), ma qualificano l’atto come variazione contrattuale (atto non locativo), facendolo transitare attraverso la via residuale dei modelli F23 (cod,. trib. 109T) e 69 (utilizzabili per la registrazione dei soli atti di modifica contrattuale), tuttavia non sempre viene richiesto il pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di € 67,00 (essendo la cessione già formalizzata con il mod. F24 ELIDE, l‘imposta di registro è già stata assolta e l’ufficio fa pagare solo l’imposta di bollo sull’atto).

    Eventuale ulteriore documentazione

    ° Dichiarazione di ospitalità: è un modello di comunicazione diverso dalla “Comunicazione di cessione di fabbricato”: se il cessionario è uno straniero (cittadino extracomunitario) o apolide, anche se l’atto è sottoposto a registrazione, va presentata o spedita a mezzo lettera raccomandata AR (fa fede la data di spedizione), entro 48 ore dalla consegna dell’immobile al subentrante, all’autorità di pubblica sicurezza.

    ° Comunicazione aggiornamento dati occupanti: se un inquilino sostituisce a sé stesso un altro soggetto, i dati del nuovo inquilino devono essere comunicati (se l’unità immobiliare fa parte di un condominio) all’amministratore condominiale ai fini dell’aggiornamento del “Registro di anagrafe”.

    Non conclusione:

    Come si è visto, mancano regole uniformi e precise per tutti gli uffici. Rileggendo queste note (relative ad un adempimento abbastanza comune come la cessione), c’è da rimanere allibiti. :shock: :triste: Poi uno si chiede come ci vedono all’estero. Così. Il Paese dei distinguo, di regole mai omogenee, dove non esiste una regola, ma infinite versioni, dove non c’è un ufficio dell’Amministrazione finanziaria che si uniformi all’altro, dove, a più di un anno dall’entrata in vigore del nuovo mod. RLI, nessuno ha una soluzione appagante (e condivisa) per un ridicolo e banale adempimento, dove ogni ufficio (competente?) si perde nella sua “personalizzazione” dell’atto (da qui la deriva interpretativa sulla distinzione tra cessione e variazione contrattuale) ed emblematico, casuale accesso ad un modello cartaceo di registrazione e di pagamento piuttosto che un altro, determinato dall’opinione dell’impiegato di turno che il destino, quel giorno, ci ha riservato, tanto (chi se ne importa), alla fine è sempre il contribuente (bene o male) a farne le spese, in dispregio di principi basilari di ogni ordinamento che voglia aspirare ad un minimo di civiltà tributaria: l’affidamento del cittadino (contribuente) nella certezza di situazioni fiscali che presuppongono la certezza della norma e degli atti conseguenti.
     
    Ultima modifica: 18 Marzo 2015
    A jerrySM, ab.qualcosa e Studio Roversi piace questo elemento.
  15. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Quoto in toto, virgole comprese. :ok::applauso: Propongo Penny come nuova direttrice dell'Agenzia delle Entrate :sorrisone:
     
    A Irene1 e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  16. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Standing ovation!!!

    :applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:
    :applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:
     
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