cotekinho

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Privato Cittadino
Salve,
innanzi tutto mi scuso se sto affrontando un argomento già trattato in altri topic ma, forse anche perché sono troppo confuso ed innervosito, non sono riuscito a trovare con esatezza la risposta alla mia domanda.

A settembre, insieme ad altri due amici, ho preso un appartamento in affitto. Il contratto di locazione ha durata di 4 anni. Dal primo aprile sarò senza lavoro per cui, onde evitare di non poter pagare l'affitto, ho deciso di lasciare casa e trovare un sostituto.

Come prima cosa ho contattato la proprietaria di casa che mi ha subito dato il suo consenso chiedendomi, però, di occuparmi di tutto. Pertanto ho dapprima trovato chi mi sostituirà, dopo di che mi sono informato sulle varie procedure per il subentro e, se non ho capito male, l'operazione prevede tre fasi:
- pagamento modello F23 che deve essere compilato con i miei dati e quelli del nuovo conduttore;
- Compilazione modelli 69 e RLI e consegna alla agenzia delle entrate;
- Scrittura privata tra noi conduttori (3 vecchi+1nuovo) e locatore in cui, in sintesi, si dice che tutte le parti accettano il subentro.

Se non ho commesso errori, fin qui tutto bene. Adesso, però, spunta fuori l'inghippo.
Oggi chiamo la proprietaria per spiegarle tutto e chiederle un appuntamento per poter firmare le varie carte (se non ricordo male anche i modelli 69 e RLI, oltre che dai conduttori, vanno firmati dal locatore; stessa cosa, ovviamente, dicasi per la scrittura privata). Poi, come consigliatomi da un amico che aveva avuto a che fare con una situazione analoga, dico alla signora che, se lei è d'accordo, possiamo inserire nella scrittura privata un riferimento alla restituzione del deposito cauzionale, cioè: piuttosto che restituire i soldi a me e prenderli dal nuovo inquilino, il nuovo inquilino li gira direttamente a me ed amen.
Il buonsenso farebbe pensare che è tutto perfetto. Ed invece no. La proprietaria sostiene che, secondo lei, io non avrei diritto alla restituzione della caparra (due mensilità alias 600€) perché non ho dato i 6 mesi di preavviso e perché nel contratto non è previsto il subentro.

Sono rimasto senza parole. Siamo rimasti che ci sentiremo più tardi così nel frattempo lei si informa meglio. Io ho riletto il contratto: effettivamente non si parla da nessuna parte di subentro ed, in più, è fatto espresso divieto di sublocazione totale o parziale dell'immobile e di cessione in comodato (casi che, comunque, mi pare abbiano poco a che fare con il nostro). La cosa, però, che mi conforta è che il deposito cauzionale nel contratto è espressamente dichiarato: 1800€, pari a due mensilità che "sarà restituita dal locatore al conduttore al momento della riconsegna della cosa locata, quando tutti i patti del presente contratto saranno adempiuti".
A parte la mancanza di logica del tutto, mi pare di capire che il locatore non può ricevere una eventuale terza mensilità di deposito cauzionale dal nuovo inquilino (posto che questo possa entrare a casa prima che ne sia uscito io...e senza restituzione dei MIEI soldi io non esco...).

Mi scuso ancora se mi sono dilungato in un argomento forse già ampliamente trattato. Spero sappiate darmi qualche delucidazione e, magari, qualche riferimento legislativo, così che io possa "sbatterlo" in faccia alla furbastra.
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Agente Immobiliare
Questa è la risposta di @Pennylove , ns super esperta in campo locazioni, ad un quesito simile al tuo dove però non si parla di restituzione cauzioni. Secondo me sei dalla parte della ragione, ma dovrai attendere penny per i riferimenti legislativi del caso. In bocca al lupo:

La responsabilità del pagamento del canone è un obbligo solidale e non basta che un coinquilino vada via per esserne liberato. A livello civilistico è bene per tutti (locatore, conduttore recedente, conduttori che restano) formalizzare tale passaggio con atto scritto (che può anche essere registrato) come modifica del contratto originale , che resta pienamente vigente (non è prevista una forma specifica), accettato da tutte le parti firmatarie – che attesti il trasferimento degli obblighi contrattuali di chi se ne va in capo ai due restanti conduttori, liberando, in questo modo, il conduttore recedente.

A livello tributario è necessario registrare la conseguente cessione - perchè è di cessione di contratto che stiamo parlando - della quota di spettanza del contratto (33,3%) del conduttore che se ne va ai due conduttori che rimangono (che divengono detentori pro quota ciascuno, a seguito di cessione, del 50% del contratto). Per le spese di questa registrazione non c’è una regola precisa e, salvo accordi contrattuali, sarei pertanto portata ad attribuirla a colui che ne trae utilità, cioè il conduttore che esce anticipatamente dal contratto.

Il caso prospettato si configura, infatti - come tu stessa hai giustamente precisato - come recesso parziale. Tale eventualità (soggetta a tassazione anche in regime di cedolare) deve essere portata a conoscenza dell’amministrazione finanziaria nei termini previsti dal DPR 26 aprile 1986, n°131. In caso contrario, l’ufficio competente – al successivo adempimento (si pensi solo al caso di un successivo subentro ovvero alla proroga in cui risulti, dal modello 69, la scomparsa, tra i soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto, del conduttore recedente) – potrebbe facilmente intervenire con atti di contestazione e accertamento, imponendo la regolarizzazione del tardivo pagamento dell’imposta dovuta con relativa sanzione e interessi di mora.

Da un punto di vista formale, una volta effettuato il pagamento del modello F23 (cod. trib. 110T; 67 euro), mimusso dovrà presentare al competente ufficio dell’Ag. delle Entrate la ricevuta dell’avvenuto versamento dell’imposta (mod. F23) e la richiesta di cessione di contratto (mod. 69), indicando nell’apposito quadro B del suddetto modello (che fotografa la situazione post cessione) i dati del locatore e dei conduttori che restano.
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Dunque fiscalmente parlando o fai il modello rli più versamento dei 67 euro con il modello f24 elide con il codice per la cessione oppure fai una scrittura privata più modello 69,versamento 67 euro con f23 più 16 euro di marche da bollo per ogni copia,in genere due,una per l'ade e l'altra in restituzione. In genere basta rli più f24 elide. Infatti in adempimenti successivi inserirai il codice 3 per la cessione,la data di subentro e gli estremi del contratto. Nel campo conduttore barriacedente dove inserisci le tue generalità e cessionario dove inserisci le generalità di chi subentra. Fine. Per la restituzione della caparra sié ssempre fatto come da te indicato tra persone normali. Soprattutto per motivi di lavoro. La cauzione la perdi però se vai via di punto in bianco e non trovi un sostituto. Se lo hai trovato amen.
 

Irene1

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ciao @cotekinho, a dir la verità il locatore avrebbe ragione a nn voler restituirti la tua quota parte di cauzione, infatti il deposito cauzionale ricevuto, va restituito al termine della locazione a patto che tutte le obbligazione del contratto siano state adempiute.

Ti consiglio di formalizzare un scrittura privata , firmata da tutte le parti in causa, compreso il locatore, che ti libera dagli obblighi e dai diritti derivanti dal contratto che cedi, e da ogni vincolo ad esso assoggettato, inserendo una dicitura che dichiari che ogni pendenza economica è già stata regolata fra le parti ed in particolare, la quota di spettanza del deposito cauzionale.

In questo modo chi subentra verserà a te la quota parte di deposito cauzionale che tu hai versato alla stipula del contratto di locazione, ed il locatore nulla potrà pretendere essendo la cauzione integra.
 

cotekinho

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le delucidazioni.
@Irene1, mi sono informato anche con un legale. La sua risposta è stata: "è un palese tentativo ti fotterti i soldi (scusate il linguaggio ma ci tenevo a riportare fedelmente il suo parere)".
Il deposito cauzionale viene "trattenuto" dal locatore con uno scopo ben preciso. Se io esco dal contratto, entra un altro soggetto e tutto il resto rimane invariato, se consegno la stanza nelle condizioni in cui mi è stata consegnata, se tutte le parti accettano che ci sia il subentro, perché mai dovrebbe tenersi i miei soldi? Per assurdo la signora proprietaria potrebbe ad esempio pretendere dal nuovo inqulino due mesi di cauzione? In questo modo non si andrebbe a contraddire il punto del contratto che si riferisce a tale aspetto, dal momento che si parla di 1800€ e non di 2400€ (tali diventerebbero con le 600€ del nuovo inqulino)? Boh, a me sembra tutto assurdo...
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Sono concorde con il tuo avvocato per quanto scritto sopra. Irene lui va via prima ma subentra immediatamente un altro. Ma concordo con te che sia bene una scrittura privata.
 

Irene1

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Io non ho detto che i soldi nn gli devono essere restituiti, ma che a dargli la sua quota parte deve essere chi subentra; infatti è corretto quanto dice, che la signora nn può chiedere la doppia mensilità al nuovo subentrate, come nn è corretto che la cauzione costituita alla sottoscrizione del contratto venga diminuita.

Paradossalmente il nuovo inquilino potebbe nn voler versare le due mensilità, modificando la consistenza della cauzione, nel caso in cui il locatore ti restituisse la tua quota parte, quindi, la procedura corretta, a mio dire, è che il nuovo subentrate versi a te le due mensilità, che lui a sua volta riavrà allo scadere del contratto, oppure con un nuovo subentro al suo posto.
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Si,dal punto di vista della restituzione la cosa più semplice é appunto come hai detto tu. Parlo per esperienza personale,essendo stata fuori sede,nel momento in cui uscìvo dal contratto il nuovo inquilino mi "girava" la cauzione. Mai fatta scrittura privata per fortuna. Solo rli e versamento. In questo caso direi di mettere nero su bianco dato il simpatico locatore.
 

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