Compravendita immobiliare. E' necessario dichiarare i BCNC?

[GabriRuflex]

Buongiorno a tutti. Ho un problema con il Catasto.

Ero proprietario fino al 2008 di una casa a due piani con corte comune.
Piano T: sub 10
Piano 2: sub 12
Corte comune: 468 (bcnc ai due sub)

La corte viene frazionata in due nuovi sub (ma non soppressa nel DOCFA, ma vabbè ) in
Corte Piano T: sub 8 (ancora bcnc tra i due sub per un evidente errore)
Corte Piano 2: sub 9

Durante la vendita dell'appartamento al Piano 2 non ci siamo accorti di nulla ed abbiamo venduto il Piano 2 (sub 12) e la relativa corte (sub 9) come esplicitamente descritto nell'atto.

Rileggendo l'atto non si fa riferimento ad ulteriori parti comuni.
Ve lo riporto:

Piena proprietà di appartamento al piano secondo, composto da: ... e corte pertinenziale; il tutto censito in Catasto Fabbricati al Foglio 3, Mappali:-
- 10 sub 12
- 10 sub 9

Qualche anno dopo ci siamo accorti che la nostra corte era rimasta BCNC ai due sub.
Ovviamente in questi 7 anni il nuovo proprietario dell'immobile al 2°Piano non si è mai accorto dell'errore nè ha mai preteso nulla nè sospetta nulla.

Oltre a questo, anche la vecchia centrale termica risulta BCNC tra i due sub. Tale locale, al quale si accedeva passando proprio per la suddetta corte sub 8, conteneva la caldaia comune ai due appartamenti (soppressa contestualmente alla vendita dell'immobile al secondo piano).

Anche questa nell'atto non viene, ovviamente, citata non essendo stata oggetto della compravendita.
Risulta però ancora BCNC.

Come posso procedere?
Grazie.

 

[Maria Antonia]

Corte comune: 468 (bcnc ai due sub)

Scusa, sono ignorante ma cosa sono "bcnc"?

 

[Rosa1968]

Beni comuni non censibili

Ma avevate consegnato l'estratto planimetrico al notaio? Trattandosi comunque di beni non censibili e non di uso esclusivo secondo me, ma non sono un tecnico non succede nulla. Diverso era per esempio se al nuovo acquirente si dava in uso esclusivo un parcheggio nell'area condominiale. Allora si bisognava accatastare l"intera area condominiale. Chiarisci con il notaio che ha rogitato.

 

[Bastimento]

Io invece temo che il vicino possa un giorno vantare diritti sui beni comuni. Acquistando il sub 12 e 9 ha acquistato anche i diritti sui beni comuni: e non è detto sia stato fatto un errore da parte del geom che ha eseguito il frazionamento. Difatti c'è di mezzo il locale caldaia, che ha cessato d essere un locale tecnico, ma è rimasto in comune.

Adesso direi che contano molto i rapporti col vicino acquirente: se è ragionevole e disposto a rinunciare, il notaio potrebbe sistemare la cosa (sarà una sorta di cessione?). Se invece traesse vantaggio da questa comunione sulla corte sub 8 (diritt di passaggio?) potrebbe creare problemi.

Come comportarsi? Dilemma del prigioniero.

 

[Rosa1968]

Ti dirò é abbastanza strano che in un atto non vengano menzionate le parti comuni infatti secondo me il notaio deve dare delle spiegazioni sul perché non le ha inserite in atto.

 

[Bastimento]

Ti dirò é abbastanza strano che in un atto non vengano menzionate le parti comuni infatti secondo me il notaio deve dare delle spiegazioni sul perché non le ha inserite in atto.

Purtroppo non sembra così infrequente: forse perchè trovano più sbrigativo indicarle genericamente come parti comuni come da consuetudine ecc. (tetto, corridoi, scale ..)

Non è una buona cosa: io ad esempio posso citare una situazione analoga. Sul mio rogito non c'è un dettaglio delle parti comuni: nonostante ciò il condominio è proprietario della ex portineria e dell'alloggio del portiere. Il quale è pure accatastato in modo improprio, comparendo solo una parte di condomini e credo genericamente il cf del condominio. Al momento dell'acquisto il venditore non aveva fatto cenno a questa comunione.

 

[Bagudi]

Questo per chi ritiene che il notaio sia garante della perfezione dell'atto....

 

[Bastimento]

Concordo: più fumo vedi, più puoi star certo di dover "far da te", con qualunque professionista ed assimilati...