Gravi motivi per disdetta locazione

[Bastimento]

Intanto diamo atto a Pyersilvio, che questa volta si è posto almeno il dubbio. Segno che anche lui si incammina a superare la giovane età....

Il corrispettivo è lasciato alla libera determinazione delle parti e, da quanto fino ad ora sapevo, è espresso IN OGNI contrattazione su base annuale.

Il fatto che sia espresso solitamente su base annuale è legato soprattutto al fatto che la tassa di registro è calcolata sull'importo annuale. Ma nè la L392 nè la L 431 specificano a che periodo si riferisca il canone: salvo la 392, che indirettamente illustra le modalità di calcolo del canone annuale.

Non viene nemmeno indicata la periodicità di pagamento: quella mensile è la più comune, ma non è vietata ed a volte praticata la prassi del bimestre o trimestre.

Mentre, la durata del contratto di locazione, non è rimessa alla volontà delle parti, ma stabilita dalla legge.

Non esattamente: è stabilita per legge la durata minima: ma non è vietata una durata maggiore.

Su questa scorta, indipendente dalla scadenza legale del contratto, questo può sciogliersi per recesso e o risoluzione a liberare le parti da ciascun obbligo.

Anche qui , forse non so usare i termini legali appropriati, ma non troverei esatta la tua affermazione.
- un conto è il recesso e risoluzione, che portano a stabilire un termine agli obblighi fiscali sul reddito.
- un conto invece è liberare le parti dai rispettivi obblighi contrattuali. Ed allora ritorniamo al punto che tanto ti aveva sorpreso.

Limitandoci a commentare le locazioni abitative, sia la L392/78 che la successiva 431/98, impongono che la "durata contrattuale della locazione non possa essere inferiore a 4 anni". aDESSO ESAMINIAMO LA FACOLTà DI RECESSO:

L.392

LEGGE 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

Vigente al: 27-11-2015

TITOLO I
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI
URBANI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE

Art. 4.
(Recesso del conduttore)

E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il
conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima
della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento
dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con
lettera raccomandata.

Il secondo comma dell'art.4 suddetto, è richiamato pari pari al comma 6 dell'art 3 della L431/78..
------------------------------------------------

Le disposizioni di legge sono quindi molto chiare: quando non fosse consentito il recesso anticipato, l'obbligo contrattuale si estende per tutta la durata contrattuale del quadriennio (o del periodo stabilito)

Anche per le locazioni non abitative, vale il medesimo meccanismo, dove però la durata minima è di 6 anni: qui è però più facile per il conduttore giustificare i "gravi motivi", ma non solo: ha anche la facoltà di cedere a chicchessia il suo contratto.
-------------------
E' quindi solo per ragioni di opportunità, che il locatore, di fronte ad un inquilino che intende recedere, anche se non aveva in precedenza concordato la posibilità di recesso anticipato, cercherà una equa transazione, per non imbarcarsi in una causa che finirebbe per perdere (i gravi motivi se non si hanno si fabbricano...), o per ritornare in possesso del locale commerciale e non trovarsi come inquilino una banda di strozzini professionali.

 

[PyerSilvio]

Intanto diamo atto a Pyersilvio, che questa volta si è posto almeno il dubbio. Segno che anche lui si incammina a superare la giovane età....

Il fatto che sia espresso solitamente su base annuale è legato soprattutto al fatto che la tassa di registro è calcolata sull'importo annuale. Ma nè la L392 nè la L 431 specificano a che periodo si riferisca il canone: salvo la 392, che indirettamente illustra le modalità di calcolo del canone annuale.

Non viene nemmeno indicata la periodicità di pagamento: quella mensile è la più comune, ma non è vietata ed a volte praticata la prassi del bimestre o trimestre.

Non esattamente: è stabilita per legge la durata minima: ma non è vietata una durata maggiore.

Anche qui , forse non so usare i termini legali appropriati, ma non troverei esatta la tua affermazione.
- un conto è il recesso e risoluzione, che portano a stabilire un termine agli obblighi fiscali sul reddito.
- un conto invece è liberare le parti dai rispettivi obblighi contrattuali. Ed allora ritorniamo al punto che tanto ti aveva sorpreso.

Limitandoci a commentare le locazioni abitative, sia la L392/78 che la successiva 431/98, impongono che la "durata contrattuale della locazione non possa essere inferiore a 4 anni". aDESSO ESAMINIAMO LA FACOLTà DI RECESSO:

L.392


Il secondo comma dell'art.4 suddetto, è richiamato pari pari al comma 6 dell'art 3 della L431/78..
------------------------------------------------

Le disposizioni di legge sono quindi molto chiare: quando non fosse consentito il recesso anticipato, l'obbligo contrattuale si estende per tutta la durata contrattuale del quadriennio (o del periodo stabilito)

Anche per le locazioni non abitative, vale il medesimo meccanismo, dove però la durata minima è di 6 anni: qui è però più facile per il conduttore giustificare i "gravi motivi", ma non solo: ha anche la facoltà di cedere a chicchessia il suo contratto.
-------------------
E' quindi solo per ragioni di opportunità, che il locatore, di fronte ad un inquilino che intende recedere, anche se non aveva in precedenza concordato la posibilità di recesso anticipato, cercherà una equa transazione, per non imbarcarsi in una causa che finirebbe per perdere (i gravi motivi se non si hanno si fabbricano...), o per ritornare in possesso del locale commerciale e non trovarsi come inquilino una banda di strozzini professionali.

Sarà che oggi è il mio compleanno e quindi avanzando nell'età, mi sento un pochino "più vicino", a te.

Tuttavia il mio dubbio non è affatto sciolto.

Infatti il canone, riferito su base annuale, trova la sua corrispondenza per questo arco di tempo, in diversi calcoli e "cardini" e quindi non solo per la tassa di registro.

La 392, che pure tu hai citato, stà lì dimostrandolo e mica tanto indirettamente.

Se "tanto mi dà tanto"..

Su questa scorta trova fondamento la mia "linea" che sostiene le mie argomentazioni.

La pratica del pagamento eseguito per trimestre è una prassi che viene usata per la maggior tutela del locatore.

Col pagamento trimestrale, il locatore è più "agevolato" e veloce ad ottenere efficace un decreto ingiuntivo per sfratto di morosità, lasciando poco margine ad eventuali "professionisti della morosità".

Ma..

Una pigione al mese.
Tre ogni quadrimestre.
Quattro ogni tre mesi.
Oppure due ogni semestre.

Come potrai notare il canone, sempre annuale resta.

Mentre la durata non può essere inferiore ai quattro anni.

Recesso convenzionale o legale che sia, rimangono le tutele al locatore, ovvero i mesi di preavviso di disdetta.

Mentre invece devo darti atto che gli obblighi contrattuali non spariscono.

Vero.

Errata corrige.

Tanto è vero che pure in un intervento sopra, ho fatto espresso riferimento, alla facoltà del locatore di poter "inseguire" il conduttore, per il rispetto degli obblighi contrattuali a suo tempo stipulati.

Si vede che le dita scivolavano veloci sui tasti.

Sui testi in cui ho studiato io, che ho provveduto a riconsultare, mi pare che il riferimento al canone di locazione, è sempre riferito su base annuale.

Così come è consuetudine, riportarlo sempre sullo stesso strumento contrattuale, che poi viene registrato, sempre facendo riferimento a quel corrispettivo spalmato su quell'arco di tempo.

Dici che quei testi sono "troppo giovani"...?




Vado a spegnere le candeline.

 

[alexbgd]

 

[Bastimento]

Non compare l'avviso del tuo compleanno, ma se lo dici tu... non ci resta che farti gli auguri.

Non v'è dubbio che tradizionalmente per canone si intende quello annuale, ma mi pare discutevamo di durata dell'obbligazione, che è una altra cosa.

 

[ab.qualcosa]

 

[PyerSilvio]

Non compare l'avviso del tuo compleanno, ma se lo dici tu... non ci resta che farti gli auguri.

Non v'è dubbio che tradizionalmente per canone si intende quello annuale, ma mi pare discutevamo di durata dell'obbligazione, che è una altra cosa.

(Non compare l'annuncio del mio compleanno Perche' la data indicata e' "farlocca".)

Perche' dici cio?

Nella duscussione si e' fatto preciso riferimento.

La durata della obblgazione e' sempre subordinata al periodo di preavviso della disdetta.

Confermerai che questo subordine, generalmente, ha una durata minima di tre mesi a volte sei e anche in caso di recesso legale, pui' arrivare fino ad un massimo di un anno.

Appunto.

Non esiste alcun cavillo che puo' obbligare il conduttore a terminare i 4 anni di durata pattuiti.

Ci sara' un motivo o no..?

Se e' una obbligazione come mai questa non puo' obbligarti a nulla?

Diverso invece la questione del preavviso.

Una efficace azione legale puo' obbligare il conduttore a versare fino all'ultimo centesimo di quanto e' stato previsto nel contratto.

Dico bene o dico giusto.. Herr Bastimento...?

 

[Antonello]

Il preavviso legale è di dodici mesi, ma le parti possono concordarne un'altra di durata inferiore. Anche di 1 (mese) mese.
Vero che esistono leggi, leggine, sentenze, obblighi e quant'altro ruota intorno agli affitti ed alle locazioni, ma se il conduttore, che ha sempre pagato, intende andare via prima del previsto di solito va via e in pochissimi casi la proprietà lo h portato in giudizio per pochi spicci.
Il gioco (pagare i legali) non vale la candela (recupero di poche mensilità).
Oramai lo sanno tutti e tutti approfittano di questa lacuna legislativa.

 

[Bastimento]

@antonello: che cosa è il preavviso legale? Le leggi sulla locazione di default dicono 6 mesi. Questo cosa invece sarebbe?

Non esiste alcun cavillo che puo' obbligare il conduttore a terminare i 4 anni di durata pattuiti.

Questo lo dici tu, ma sbagli.
p.s.: mi correggo, non avevo inteso bene. Certo non puoi trattenere nessuno: ma qui sbaglio o discutevamo se il rilascio era "gratis" o a fronte del corrispettivo dell'obbligazione?
Non fare il giochino delle tre carte....

La durata della obblgazione e' sempre subordinata al periodo di preavviso della disdetta.

Si, .... ma se è prevista la disdetta contrattuale.

Lasciami dire che la disdetta per "gravi motivi" è un'altra cosa: che poi come non sia difficile trovarli, è altro par di mutande. (vedi a titolo istruttivo come @antonello ha correttamente elaborato la gravidanza della nostra....)

Oramai lo sanno tutti e tutti approfittano di questa lacuna legislativa.

Grazie: ecco quello che mi aveva sollecitato a rispondere. Non volevo certamente offendere o insinuare scorrettezze da parte della nostra interlocutrice, che sembra sia sempre stata corretta: ma è un dato di fatto che ormai si dia per scontato che nessuno si imbarcherà mai in una causa per cose di questo genere. (anche se ci sono sempre le eccezioni).

 

[PyerSilvio]

@antonello: che cosa è il preavviso legale? Le leggi sulla locazione di default dicono 6 mesi. Questo cosa invece sarebbe?

Questo lo dici tu, ma sbagli.
p.s.: mi correggo, non avevo inteso bene. Certo non puoi trattenere nessuno: ma qui sbaglio o discutevamo se il rilascio era "gratis" o a fronte del corrispettivo dell'obbligazione?
Non fare il giochino delle tre carte....

Herr Bastimento,

Se ancora dobbiamo ripetere argomenti e logiche gia' stralciati precedentemente, devo per forza ritenere che ti piaccia parecchio intrattener dibattito con me.

In effetti rileggendone di qualche mio frammento qua e la', come darti torto.

Il conduttore puo' andarsene in qualunque momento.

Diversamente si sconfinerebbe in altro ambito.

Quello penale.

La facolta' di "sgusciare" fuori dal contratto e quindi "venir fuori" appena prima, della "linea di frontiera" tra i due ambiti, civile e penale, e' subordinata SEMPRE ai mesi di preavviso.

Tempo di preavviso convenuto, alias concordato tra le parti ed e' definito "recesso convenzionale".

Mentre, ove non si trova l'accordo e pure ad alloggio liberato, si definisce "recesso legale" e dura 12 mesi (Guarda un po'.. ma che caso! ).

Dando per scontato che tu, conoscessi la differenza tra le due definizioni, non mi sono dilungato prima ad illustrarle.

Niente di male.

S'e' trovato ora il modo e il tempo.

Puntualizzato cio', ti confido, di Preferire il giuoco degli scacchi, a quello delle tre carte.

Il subordine, quindi un obbligo, ad un "tempo di garanzia", previsto nella prassi di disdetta anticipata, e' un elemento integrato a "la scacchiera", che il legislatore ha predisposto.

In questo contesto ci si muove con precise dinamiche.

Percorsi obbligati, Veti, divieti, garanzie, facolta', diffide e altre condizioni, a cui le pedine sono soggette, nel muoversi in quel definito contesto.

Regole fissate, con preavviso di scacco matto, recapitato con ricevuta di ritorno.

Coinvolgendo anche l'amico @antonello che ci legge e ci parlava prima, di lacuna legislativa e di giuochi, che non valgono la candela.

Pare che la scacchiera prevista dal legislatore abbia invece abbondante completezza ed "anzianita' di giudizio" e che non abbia poi tutte queste lacune.

...Poi senza ombra di dubbio:

Se si va' giuocando, Meglio andar a perdere un pedone, piuttosto che il cavallo.

 

[Antonello]

Grazie: ecco quello che mi aveva sollecitato a rispondere. Non volevo certamente offendere o insinuare scorrettezze da parte della nostra interlocutrice, che sembra sia sempre stata corretta: ma è un dato di fatto che ormai si dia per scontato che nessuno si imbarcherà mai in una causa per cose di questo genere. (anche se ci sono sempre le eccezioni).

Non era mia intenzione offendere o insinuare alcunchè nei confronti della Signora, che ho anzi elogiato per il suo comportamento.
Ripeto che la legge è lacunosa e in tanti .che non trovano i giusti accordi, ne approfittano.
Da dire anche che la legge sulle locazioni per immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo è vecchia e decrepita di ben 37 anni e si avvale, in parte, di quello sull'equo canone in massima parte abrogato.
Anche la più recente, quella per gli immobili ad uso abitativo, è monca e in tanti casi ci si rivolge a quella del 78 per definire alcune controversie.
Due casi, giusto per capire: il deposito cauzionale che non può superare i tre canoni di locazione e il pagamento degli interessi su questo deposito.
Si fa riferimento sempre a spezzoni quella legge dell'equo canone oramai morta e sepolta.