Preliminare di compravendita in attesa di sanatoria.

[Vivy60]

Buona sera,
nel luglio scorso ho accettato e sottoscritto una proposta di acquisto della mia abitazione e ho ricevuto da parte dell'acquirente un assegno come caparra confirmatoria.
Ho incaricato il mio tecnico di redigere la relazione tecnica, come previsto, sicura che il mio immobile fosse in regola, dato che avevo realizzato importanti opere di ristrutturazione con relativa DIA nel 2003.
E' venuto fuori invece che ci sono delle difformità che risalgono, non al 2003, ma al 1968, anno in cui la casa è stata edificata per la mia famiglia.
Abbiamo quindi fatto richiesta di accertamento di conformità ai fini del rilascio della sanatoria.
L'ufficio tecnico del comune intanto mi ha inviato una comunicazione dove chiede "integrazione da parere" per ulteriore iter procedimentale ai fini dell'eventuale rilascio di provvedimento comunale (cito testualmente).
Visto che si sta avvicinando la data di scadenza entro la quale andare al rogito, 31 maggio, l'agenzia immobiliare e il compratore stanno sollecitando per andare dal notaio per il compromesso.
A questo stato delle cose è opportuno che si faccia questo compromesso, cosa rischio nel caso il Comune mi neghi la sanatoria? L'agenzia immobiliare mi rassicura dicendo che nella lettera ricevuta dal Comune si evidenzia, sia pure, "tra le righe", il parere favorevole. A me invece non sembra proprio. Come si può risolvere questa situazione? L'acquirente tra l'altro deve chiedere un mutuo per l'acquisto di prima casa. sarà opportuno rimandare tutto all'eventuale rilascio della sanatoria? Grazie!

 

[PyerSilvio]

Buona sera,
nel luglio scorso ho accettato e sottoscritto una proposta di acquisto della mia abitazione e ho ricevuto da parte dell'acquirente un assegno come caparra confirmatoria.
Ho incaricato il mio tecnico di redigere la relazione tecnica, come previsto, sicura che il mio immobile fosse in regola, dato che avevo realizzato importanti opere di ristrutturazione con relativa DIA nel 2003.
E' venuto fuori invece che ci sono delle difformità che risalgono, non al 2003, ma al 1968, anno in cui la casa è stata edificata per la mia famiglia.
Abbiamo quindi fatto richiesta di accertamento di conformità ai fini del rilascio della sanatoria.
L'ufficio tecnico del comune intanto mi ha inviato una comunicazione dove chiede "integrazione da parere" per ulteriore iter procedimentale ai fini dell'eventuale rilascio di provvedimento comunale (cito testualmente).
Visto che si sta avvicinando la data di scadenza entro la quale andare al rogito, 31 maggio, l'agenzia immobiliare e il compratore stanno sollecitando per andare dal notaio per il compromesso.
A questo stato delle cose è opportuno che si faccia questo compromesso, cosa rischio nel caso il Comune mi neghi la sanatoria? L'agenzia immobiliare mi rassicura dicendo che nella lettera ricevuta dal Comune si evidenzia, sia pure, "tra le righe", il parere favorevole. A me invece non sembra proprio. Come si può risolvere questa situazione? L'acquirente tra l'altro deve chiedere un mutuo per l'acquisto di prima casa. sarà opportuno rimandare tutto all'eventuale rilascio della sanatoria? Grazie!

Io fossi in te farei il preliminare.

Non esistono difformita' non sanabili ne' case che non sia possibile rogitare.

Detto cio', secondo me, il compratore non ha cosi' fretta di fare il preliminare.
Un primo acconto e' gia' stato versato e maggio non e' cosi' lontano.

Stante cosi' le cose la sottoscrizione del preliminare non cambia ne favorisce l'acquirente.

Su questa scorta, ritengo che sia l'agenzia a premere sulla stipula del preliminare, probabilmente poiche' e' in quella sede che con l'acquirente si e' convenuto il pagamento delle provvigioni.

Puoi toglierti qualche curiosita' recandoti dal notaio incaricato, ponendogli lo stesso quesito postato sul forum e chiedendo delucidazioni sul tuo caso.

Non telefonare.

Recati in studio "a freddo".

Non "sfiiguri" mica sai ed e' nel tuo pieno diritto.

 

[Rosa1968]

Incontratevi anche con il tecnico e rendete edotto l'acquirente della situazione.
Quello che rischi é il doppio della caparra nel caso non venisse rilasciato il permesso in sanatoria. Ma già con la proposta a quanto pare, dato che non eri a conoscenza.
Cercate di prorogare, su consiglio del tecnico, il termine del rogito. Lui conosce i tempi comunali. Tieni presente che con la richiesta di documenti hanno interrotto i termini quindi ora si riparte da zero, mi spiego?

 

[Vivy60]

Vi ringrazio moltissimo, i vostri consigli sono stati preziosi.
Ho già fissato un incontro con l'agenzia e già parlato con l'acquirente, per ora abbiamo deciso di prorogare il compromesso. Il Comune infatti, come dice Rosa1968, ha chiesto, secondo me pretestuosamente, altri documenti, che pur essendo "ignorante" in materia, mi paiono superflui ai fini del rilascio della sanatoria, dato che il mio tecnico aveva già prodotto una quantità esagerata di planimetrie, documentazioni ecc...per prendersi altro tempo o per alzare il "prezzo", nel senso l'ammontare finale che dovrò pagare per avere la sanatoria!

L'agenzia immobiliare oggi mi ha proposto di andare direttamente al rogito senza passare dal compromesso, non appena avrò ricevuto la sanatoria dal Comune.
La data ultima entro la quale fare il rogito, come da accordi controfirmati, è il 31/05/2016, se entro quella data la sanatoria non fosse arrivata e il compratore decidesse di non comprare più la casa dovrei ridargli il doppio della caparra confirmatoria? Andare direttamente al rogito senza passare dal compromesso può avere qualche controindicazione? Grazie!!

 

[Rosa1968]

Non avete certezze viaggiate a vista e rischi di essere inadempiente. Se poi l'acquirente dovrà chiedere un mutuo la pratica non va avanti. Dovete stabilire una data utile per mettervi tutti al riparo da un lato per l'acquirente che dovrà perfezionare dopo la sanatoria la pratica bancaria e tu che dovrai anche organizzare il trasloco per lasciare libera la casa al rogito. Secondo me dovete prorogare la data del rogito a luglio e entro maggio avere la risposta del comune. Se non ci sarà per quella data oggi dovete stabilire il da farsi. Potete stabilire una penale. Quanto hanno versato come caparra?

 

[Vivy60]

Hanno versato diecimila euro di caparra. Questa incertezza legata al rilascio della sanatoria sta creando molti problemi, anche a me, perché non mi posso muovere per cercare un'altra casa, non posso impegnarmi in alcun modo. Finché non c'è la sanatoria il notaio non può stipulare nemmeno il compromesso se non con "riserve", in pratica avrei una somma di denaro come acconto, senza poterla usare per darla a mia volta in acconto per l'acquisto di un'altra casa. Non so se proporre un'ulteriore proroga del rogito (avrebbe dovuto essere a fine novembre, po spostato a maggio) può fare innervosire l'acquirente che potrebbe rinunciare. Non so davvero come fare.

 

[Rosa1968]

Non hai molte alternative, purtroppo sei tu che devi dare certezze all'acquirente. Sei andato a parlare direttamente in Comune con il tecnico?

 

[Vivy60]

Si certo, sono andata a parlare con il tecnico in Comune insieme al mio architetto, ho scritto anche una lettera all'ufficio tecnico, spiegando la mia situazione, che c'è una compra vendita con scadenze precise, se quindi potevano accelerare la pratica. So che il notaio potrebbe, in questi casi, comunicare direttamente con il Comune per chiedere l'accelerazione della pratica. A questo punto non rimane che attendere.

 

[PyerSilvio]

Si certo, sono andata a parlare con il tecnico in Comune insieme al mio architetto, ho scritto anche una lettera all'ufficio tecnico, spiegando la mia situazione, che c'è una compra vendita con scadenze precise, se quindi potevano accelerare la pratica. So che il notaio potrebbe, in questi casi, comunicare direttamente con il Comune per chiedere l'accelerazione della pratica. A questo punto non rimane che attendere.

Vedrai che ce la fai.

 

[Rosa1968]

Si certo, sono andata a parlare con il tecnico in Comune insieme al mio architetto, ho scritto anche una lettera all'ufficio tecnico, spiegando la mia situazione, che c'è una compra vendita con scadenze precise, se quindi potevano accelerare la pratica. So che il notaio potrebbe, in questi casi, comunicare direttamente con il Comune per chiedere l'accelerazione della pratica. A questo punto non rimane che attendere.

ce la stai mettendo tutta, vedrai che verrai premiato.
In bocca al lupo.