StLegaleDeValeriRoma

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Professionista
Non di rado sono stato interpellato dai clienti sul tema e capita di leggere anche sul forum interventi di lettori che lamentano comportamenti negligenti degli agenti immobiliari da cui vorrebbero far discendere il diritto ad essere risarciti per i danni che avrebbero subito a seguito della mancata conclusione dell'affare.

La sentenza della III sezione civile della Cassazione n. 7178 del 2015 ha definito con precisione le circostanze che possono fondare eventuali responsabilità del mediatore.
Nel caso in questione un aspirante acquirente aveva convenuto in giudizio il titolare dell’agenzia nella sua qualita’ di mediatore professionista, ritenendolo responsabile dei danni subiti per aver omesso informazioni, o fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell’affare, violando i doveri di cui all’articolo 1759 c.c. "responsabilità del mediatore".

Il presunto danneggiato aveva sottoscritto nei locali dell’agenzia, la promessa di acquisto di un immobile redatta di pugno dalla titolare dell’agenzia in cui si dava l’indicazione del conferimento di procura speciale generale da parte dei proprietari ad un terzo, con il prezzo si concordava una provvigione per la mediazione del 3% piu’ IVA.

Nella proposta di acquisto, alla descrizione dell’immobile, c’era la dicitura "libero da ipoteche per l’atto notarile".
Alla sottoscrizione della promessa di acquisto il promittente aveva versato un primo acconto sul prezzo.
Successivamente, nei locali dell’agenzia e con atto redatto dalla titolare dell’agenzia, il procuratore speciale dei proprietari e l'aspirante acquirente avevano sottoscritto la promessa di vendita.
L’acquirente contestualmente aveva saldato la provvigione del mediatore.
Nella promessa di vendita si pattuiva che il rogito notarile sarebbe stato effettuato una data, la somma gia’ versata era da considerarsi caparra confirmatoria e che l’immobile promesso in vendita sarebbe stato trasmesso libero da pesi e vincoli ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro.

Il rogito però non venne mai stipulato perche’ l’immobile venne venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da una società terza.

Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda dell'aspirante acquirente sostenendo che fra gli obblighi del mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche.
Successivamente la Corte d’Appello di Torino viceversa riteneva sussistere la responsabilita’ dell’appellata riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale.
L'agente veniva condannato al risarcimento dei danni oltre che alle spese.

Infine la controversia approdava in Cassazione dove la III sezione civile respingeva il ricorso del mediatore confermando il diritto al risarcimento in favore dell'ex cliente.
Nella sentenza della Corte d'Appello confermata dal giudice di legittimità vengono elencati in modo dettagliato i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dagli articoli del codice civile e dalla giurisprudenza ovvero:

1) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
2) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;
3) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.


Alla luce di tale decisione dei giudici di legittimità ritengo opportuno suggerire agli amici mediatori all'atto di assumere l'incarico, in esclusiva o meno, di raccogliere tutte le informazioni sullo stato dell'immobile dal proprietario in primis la regolarità edilizia e la libertà da vincoli e poi verificarle, in mancanza di collaborazione valutino l'opportunità di assumere comunque l'incarico con attenzione.

Avv. Luigi De Valeri
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non di rado sono stato interpellato dai clienti sul tema e capita di leggere anche sul forum interventi di lettori che lamentano comportamenti negligenti degli agenti immobiliari da cui vorrebbero far discendere il diritto ad essere risarciti per i danni che avrebbero subito a seguito della mancata conclusione dell'affare.

La sentenza della III sezione civile della Cassazione n. 7178 del 2015 ha definito con precisione le circostanze che possono fondare eventuali responsabilità del mediatore.
Nel caso in questione un aspirante acquirente aveva convenuto in giudizio il titolare dell’agenzia nella sua qualita’ di mediatore professionista, ritenendolo responsabile dei danni subiti per aver omesso informazioni, o fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell’affare, violando i doveri di cui all’articolo 1759 c.c. "responsabilità del mediatore".

Il presunto danneggiato aveva sottoscritto nei locali dell’agenzia, la promessa di acquisto di un immobile redatta di pugno dalla titolare dell’agenzia in cui si dava l’indicazione del conferimento di procura speciale generale da parte dei proprietari ad un terzo, con il prezzo si concordava una provvigione per la mediazione del 3% piu’ IVA.

Nella proposta di acquisto, alla descrizione dell’immobile, c’era la dicitura "libero da ipoteche per l’atto notarile".
Alla sottoscrizione della promessa di acquisto il promittente aveva versato un primo acconto sul prezzo.
Successivamente, nei locali dell’agenzia e con atto redatto dalla titolare dell’agenzia, il procuratore speciale dei proprietari e l'aspirante acquirente avevano sottoscritto la promessa di vendita.
L’acquirente contestualmente aveva saldato la provvigione del mediatore.
Nella promessa di vendita si pattuiva che il rogito notarile sarebbe stato effettuato una data, la somma gia’ versata era da considerarsi caparra confirmatoria e che l’immobile promesso in vendita sarebbe stato trasmesso libero da pesi e vincoli ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro.

Il rogito però non venne mai stipulato perche’ l’immobile venne venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da una società terza.

Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda dell'aspirante acquirente sostenendo che fra gli obblighi del mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche.
Successivamente la Corte d’Appello di Torino viceversa riteneva sussistere la responsabilita’ dell’appellata riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale.
L'agente veniva condannato al risarcimento dei danni oltre che alle spese.

Infine la controversia approdava in Cassazione dove la III sezione civile respingeva il ricorso del mediatore confermando il diritto al risarcimento in favore dell'ex cliente.
Nella sentenza della Corte d'Appello confermata dal giudice di legittimità vengono elencati in modo dettagliato i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dagli articoli del codice civile e dalla giurisprudenza ovvero:

1) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
2) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;
3) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.


Alla luce di tale decisione dei giudici di legittimità ritengo opportuno suggerire agli amici mediatori all'atto di assumere l'incarico, in esclusiva o meno, di raccogliere tutte le informazioni sullo stato dell'immobile dal proprietario in primis la regolarità edilizia e la libertà da vincoli e poi verificarle, in mancanza di collaborazione valutino l'opportunità di assumere comunque l'incarico con attenzione.

Avv. Luigi De Valeri

Seppur le loro attivita' professionali, siano differenti e assai piu' avvantaggiate, dalla obbligazione dei mezzi e non di risultati, la stessa ed identica ammonizione, andrebbe suggerita, pure agli amici e tuoi colleghi avvocati.

Precisata la sostanziale differenza con i mediatori;
Gli avvocati non si impegnano a conseguire il risultato.

Tuttavia, essi sono obbligati, al rispetto dei parametri di diligenza.
Osservare le norme sulla responsabilita' professionale, oltre a quelle previste quando si qualifica il dolo, il danno e o la colpa, del professionista.

Responsabilita', che si pronunciano, in diverse sentenze della cassazione e non.

Alla loro luce, i giudici suggeriscono agli avvocati, di evitare negligenze, incurie, ignoranze delle disposizoni di legge, che possono compromettere, gli esiti di un giudizio.

Nel danno, di chi ha conferito loro un incarico, su basi squisitamente fidiuciarie.
 
Ultima modifica:

dormiente

Membro Senior
Agente Immobiliare
L'immobile venne venduto all'asta.......
Se fosse stata fatta una trascrizione del preliminare, ma mi é anche capitato che un Notaio sconsigliava tale procedura, l'acquirente non avrebbe perso il suo immobile.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Per questo famoso caso di cassazione (io spero che sia famoso tra gli AI) non è questione di trascrizione del preliminare: sarebbe servita a nulla, ammesso pure che nel caso specifico si potesse fare, non so.


"Nella promessa di vendita si diede atto che il rogito notarile sarebbe stato effettuato entro il mese di (OMISSIS)"

"Il rogito non e’ mai stato stipulato perché’ l’immobile il (OMISSIS) fu venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da (OMISSIS) SNC."


Allora, se tu mi prometti il rogito entro qualche mese e poi non facciamo in tempo perchè, toh, se la sono aggiudicati all'asta ...

- con tutta evidenza l'immobile era pignorato da, minimo, un anno. Molto probabilmente di più. Quindi questa asta non è arrivata all'improvviso.

- la situazione del pignoramento, molto ma molto probabilmente, era già presente sin dalle prime fasi della trattativa, alla proposta

- il proprietario, (mediante il procuratore nel caso specifico), ha nascosto il problema e ha promesso quello che non poteva mantenere: immobile libero da pregiudizievoli

- MA l'agente immobiliare non ha mai fatto una semplice e banale visura ipotecaria. Nemmeno prima del preliminare. Hai voglia a dire "ero all'oscuro di tutto" "il proprietario mi ha nascosto" "io sono solo mediatore".

La normale diligenza ti deve far spendere quei 10 Euro prima di ogni firma per farti una cavolo di visura.

Questa la sostanza della sentenza.
 

dormiente

Membro Senior
Agente Immobiliare
Per questo famoso caso di cassazione (io spero che sia famoso tra gli AI) non è questione di trascrizione del preliminare: sarebbe servita a nulla, ammesso pure che nel caso specifico si potesse fare, non so.]
Se non sai cosa parli a fare?

L'art.1218 del codice civile dice che il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta é tenuto l risarcimento del danno se non prova che l'inadempimento o il ritardo é stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Le tue sono solo supposizioni o illazioni perché la ricorrente é stata condannata perché non ha assolto l'onere della prova liberatoria che le spettava.

4.3. Con il terzo motivo, la ricorrente deduce “illegittima valutazione dei mezzi di prova”.
Lamenta il ricorrente che ha errato il giudice di merito nel non ammettere le richieste istruttorie gia’ formulate nel primo grado di giudizio con la memoria depositata.
Il motivo e’ inammissibile laddove prospetta, in maniera generica ed attraverso una superficiale esposizione della vicenda, una serie di questioni di fatto tendenti ad ottenere dalla Corte di legittimita’ una nuova e diversa valutazione del merito della controversia.
Infatti e’ principio consolidato di questa Corte che con la proposizione del ricorso per Cassazione, il ricorrente non puo’ rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in se’ coerente. L’apprezzamento dei fatti e delle prove, infatti, e’ sottratto al sindacato di legittimita’, dal momento che nell’ambito di detto sindacato, non e’ conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilita’ e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 7921/2011).

Direi causa sbagliata.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Per amore di precisione sono assai più di 10 €, ma hai ragione.

Un semplice elenco formalità, da sister, quello costa.
Anzi meno di 10 euro a dire il vero.

Il pignoramento già lo vedi così: quanto basta per allarmarti e magari far fare la visura approfondita al tuo notaio, ti togli i dubbi (o te li conferma) e ti regoli di conseguenza.
 

sanmon

Membro Attivo
Privato Cittadino
Be non avevo dubbi ... Ora che si sono messi i puntini sulle i,il mediatore non si limiterà a mettere in contatto venditore ed acquirente ma lavorerà un po' di più come é giusto che sia.
 

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