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  1. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non di rado sono stato interpellato dai clienti sul tema e capita di leggere anche sul forum interventi di lettori che lamentano comportamenti negligenti degli agenti immobiliari da cui vorrebbero far discendere il diritto ad essere risarciti per i danni che avrebbero subito a seguito della mancata conclusione dell'affare.

    La sentenza della III sezione civile della Cassazione n. 7178 del 2015 ha definito con precisione le circostanze che possono fondare eventuali responsabilità del mediatore.
    Nel caso in questione un aspirante acquirente aveva convenuto in giudizio il titolare dell’agenzia nella sua qualita’ di mediatore professionista, ritenendolo responsabile dei danni subiti per aver omesso informazioni, o fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell’affare, violando i doveri di cui all’articolo 1759 c.c. "responsabilità del mediatore".

    Il presunto danneggiato aveva sottoscritto nei locali dell’agenzia, la promessa di acquisto di un immobile redatta di pugno dalla titolare dell’agenzia in cui si dava l’indicazione del conferimento di procura speciale generale da parte dei proprietari ad un terzo, con il prezzo si concordava una provvigione per la mediazione del 3% piu’ IVA.

    Nella proposta di acquisto, alla descrizione dell’immobile, c’era la dicitura "libero da ipoteche per l’atto notarile".
    Alla sottoscrizione della promessa di acquisto il promittente aveva versato un primo acconto sul prezzo.
    Successivamente, nei locali dell’agenzia e con atto redatto dalla titolare dell’agenzia, il procuratore speciale dei proprietari e l'aspirante acquirente avevano sottoscritto la promessa di vendita.
    L’acquirente contestualmente aveva saldato la provvigione del mediatore.
    Nella promessa di vendita si pattuiva che il rogito notarile sarebbe stato effettuato una data, la somma gia’ versata era da considerarsi caparra confirmatoria e che l’immobile promesso in vendita sarebbe stato trasmesso libero da pesi e vincoli ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro.

    Il rogito però non venne mai stipulato perche’ l’immobile venne venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da una società terza.

    Il Tribunale di Torino aveva respinto la domanda dell'aspirante acquirente sostenendo che fra gli obblighi del mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche.
    Successivamente la Corte d’Appello di Torino viceversa riteneva sussistere la responsabilita’ dell’appellata riconoscendola colpevole di aver violato l’obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale.
    L'agente veniva condannato al risarcimento dei danni oltre che alle spese.

    Infine la controversia approdava in Cassazione dove la III sezione civile respingeva il ricorso del mediatore confermando il diritto al risarcimento in favore dell'ex cliente.
    Nella sentenza della Corte d'Appello confermata dal giudice di legittimità vengono elencati in modo dettagliato i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dagli articoli del codice civile e dalla giurisprudenza ovvero:

    1) il mediatore professionale e’ tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
    2) il mediatore professionale non puo’ limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si e’ rifiutato di verificare;
    3) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilita’ a se del medesimo.


    Alla luce di tale decisione dei giudici di legittimità ritengo opportuno suggerire agli amici mediatori all'atto di assumere l'incarico, in esclusiva o meno, di raccogliere tutte le informazioni sullo stato dell'immobile dal proprietario in primis la regolarità edilizia e la libertà da vincoli e poi verificarle, in mancanza di collaborazione valutino l'opportunità di assumere comunque l'incarico con attenzione.

    Avv. Luigi De Valeri
     
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  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Seppur le loro attivita' professionali, siano differenti e assai piu' avvantaggiate, dalla obbligazione dei mezzi e non di risultati, la stessa ed identica ammonizione, andrebbe suggerita, pure agli amici e tuoi colleghi avvocati.

    Precisata la sostanziale differenza con i mediatori;
    Gli avvocati non si impegnano a conseguire il risultato.

    Tuttavia, essi sono obbligati, al rispetto dei parametri di diligenza.
    Osservare le norme sulla responsabilita' professionale, oltre a quelle previste quando si qualifica il dolo, il danno e o la colpa, del professionista.

    Responsabilita', che si pronunciano, in diverse sentenze della cassazione e non.

    Alla loro luce, i giudici suggeriscono agli avvocati, di evitare negligenze, incurie, ignoranze delle disposizoni di legge, che possono compromettere, gli esiti di un giudizio.

    Nel danno, di chi ha conferito loro un incarico, su basi squisitamente fidiuciarie.
     
    Ultima modifica: 11 Settembre 2016
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  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'immobile venne venduto all'asta.......
    Se fosse stata fatta una trascrizione del preliminare, ma mi é anche capitato che un Notaio sconsigliava tale procedura, l'acquirente non avrebbe perso il suo immobile.
     
  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Per questo famoso caso di cassazione (io spero che sia famoso tra gli AI) non è questione di trascrizione del preliminare: sarebbe servita a nulla, ammesso pure che nel caso specifico si potesse fare, non so.


    "Nella promessa di vendita si diede atto che il rogito notarile sarebbe stato effettuato entro il mese di (OMISSIS)"

    "Il rogito non e’ mai stato stipulato perché’ l’immobile il (OMISSIS) fu venduto all’asta a seguito di una procedura esecutiva promossa da (OMISSIS) SNC."


    Allora, se tu mi prometti il rogito entro qualche mese e poi non facciamo in tempo perchè, toh, se la sono aggiudicati all'asta ...

    - con tutta evidenza l'immobile era pignorato da, minimo, un anno. Molto probabilmente di più. Quindi questa asta non è arrivata all'improvviso.

    - la situazione del pignoramento, molto ma molto probabilmente, era già presente sin dalle prime fasi della trattativa, alla proposta

    - il proprietario, (mediante il procuratore nel caso specifico), ha nascosto il problema e ha promesso quello che non poteva mantenere: immobile libero da pregiudizievoli

    - MA l'agente immobiliare non ha mai fatto una semplice e banale visura ipotecaria. Nemmeno prima del preliminare. Hai voglia a dire "ero all'oscuro di tutto" "il proprietario mi ha nascosto" "io sono solo mediatore".

    La normale diligenza ti deve far spendere quei 10 Euro prima di ogni firma per farti una cavolo di visura.

    Questa la sostanza della sentenza.
     
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  5. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per amore di precisione sono assai più di 10 €, ma hai ragione.
     
    A miciogatto, StLegaleDeValeriRoma e ab.qualcosa piace questo elemento.
  7. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Un semplice elenco formalità, da sister, quello costa.
    Anzi meno di 10 euro a dire il vero.

    Il pignoramento già lo vedi così: quanto basta per allarmarti e magari far fare la visura approfondita al tuo notaio, ti togli i dubbi (o te li conferma) e ti regoli di conseguenza.
     
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  8. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Be non avevo dubbi ... Ora che si sono messi i puntini sulle i,il mediatore non si limiterà a mettere in contatto venditore ed acquirente ma lavorerà un po' di più come é giusto che sia.
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il mediatore attuale, in linea di massima, lavora già MOLTO più di così.
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  10. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Naturalmente mi riferivo a quelli che si limitano a presentare venditore ed acquirente
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ecco.
     
  12. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tradotto in italiano ?
     
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Senza che fai troppo lo spiritoso, dell'esposto, si capisce benissimo sia il senso, che il contenuto.
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Chissà magari questo lo capisci meglio:

    Responsabilità professionale dell’avvocato:


    La Corte di cassazione con sentenza n 25963/2015 ha ritenuto responsabile di negligenza un legale che non aveva indicato le prove.

    [​IMG]
    Presupposti per responsabilità legale
    La prestazione professionale dell’avvocato rappresenta una tipica obbligazione di mezzi, in quanto il professionista si impegna a prestare la propria opera per raggiungere il risultato desiderato, ma non per conseguirlo. Sullo stesso grava quindi un obbligo didiligenza qualificata dall’osservanza di apposite regole che se violato determina una responsabilità professionale. È necessario però che venga accertata la sussistenza del nesso causale fra la condotta inadempiente dell'avvocato e l’esisto sfavorevole della lite. La giurisprudenza maggioritaria è inoltre concorde nel ritenere la sussistenza di tale responsabilità anche qualora la prestazione del legale sia di speciale difficoltà. La colpa grave (o il dolo), in tali casi, deve però concretizzarsi in un errore grossolano o nella violazione dei principi elementari del diritto. Gli eruditi del diritto hanno dunque finito per tracciare una vera e propria casistica di quelle che sono le ipotesi di responsabilità professionale dell’avvocato. Una recente sentenza della Corte di cassazione ha inserito in tale elenco anche l’ipotesi della mancata indicazione di prove ritenute essenziali per poter vincere una causa giudiziaria.




    Il caso dell’avvocato che non ha prodotto l'iscrizione del titolo di servitù
    Il caso sottoposto all’attenzione dalla Suprema Corte ha riguardato un avvocatoche ha ricevuto un incarico da un suo cliente nell'ambito di una causa per l'accertamento di un diritto di servitù di acquedotto. Successivamente lo stesso cliente lo ha citato in giudizio ritenendo che il legale si fosse comportato negligentemente nell'espletamento del suo mandato. In particolare quest’ultimo è stato accusato di aver omesso di produrre in giudizio l'estratto tavolare del fondo servente, dal quale emergeva l'iscrizione del diritto di servitù. Tale omissione aveva determinato la soccombenza dell'assistito, il cui giudizio, dunque si era concluso in senso a lui sfavorevole. I giudici di merito, accogliendo il ricorso del cliente hanno ritenuto la condotta dell’avvocato gravemente inadempiente proprio perché egli non era stato in grado di accertare la servitù. L’avvocato non si rassegna e propone ricorso in Corte di Cassazione che però gli dà torto ritenendo che lo stesso doveva effettivamente fornire la prova dell'esistenza del diritto di servitù. Gli ermellini hanno ritenuto infatti che lo stesso non avesse svolto quelle attività che gli potevano essere ragionevolmente richieste (Corte di Cassazione sentenza n. 25963/2015).

    Presupposti per la negligenza professionale del legale
    La Corte di Cassazione ha ritenuto che, nel caso di specie fra le attività che l’avvocato avrebbe dovuto svolgere ai fini dell'accoglimento della domanda, vi era anche quella relativa all'indicazione delle prove. A detta dei giudici di legittimità per escludere la responsabilità professionale dell’avvocato era necessario che egli avesse adottato una diligenza nell’adempimento di tutte le sue attività professionaliproprio per difendere meglio il cliente che non era in grado di valutare i tempi e leregole processuali. Insindacabile deve ritenersi dunque la decisione degli ermellini di condannarlo proprio perché è venuto meno al rapporto fiduciario che viene ad istaurarsi tra professionista e cliente dopo l’accettazione del mandato
     
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  15. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    E cosa c'entra il suo copia e incolla sulla responsabilita dell avvocato con un forum immobiliare ?
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Piu o meno, la stessa cosa che ci azzecca, l'intervento a puntualizzare l'ovvio, di un avvocato, su un forum di agenti immobiliari.
     
  17. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Nessun dubbio sulla sua posizione che si distingue da quella di tutti i suoi colleghi.
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Idem con patate pure per Ella.
     
  19. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
  20. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Queste sentenze finalmente chiariscono le responsabilità sopratutto per quanto riguarda il lavoro dell'agente immobiliare che non si deve limitare ad accompagnare il cliente nelle visite degli immobili ma deve informarsi meticolosamente su l'immobile con i suoi pregi ed i suoi difetti sulla sua regolarità in tutti i suoi aspetti costruttivi e normativi.Era ora.
     

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