Importo del mutuo nella clausola sospensiva

[frengo78]

Buona sera a tutti,
Abbiamo visto un appartamento che ci piace tramite agenzia, e vorremmo fare una proposta di acquisto vincolata alla concessione del mutuo, con cui dovremmo finanziare l'80% del prezzo.
Abbiamo già fatto due chiacchiere con l'agente, che ci ha mostrato il loro modulo prestampato e spiegato a grandi linee come sarà compilato.
Consegneremmo una caparra confirmatoria alla proposta, un ulteriore anticipo sostanzioso in occasione del preliminare, e poi il resto al rogito appunto tramite mutuo.
La casa ha molti pregi per noi anche se non è nuova, dunque il venditore non garantisce che gli impianti siano a norma e inoltre c'è da adeguare la planimetria catastale che non corrisponde allo stato di fatto.
Ovviamente abbiamo tenuto conto di tutti questi aspetti formulando l'offerta (nonché dei tempi lunghi che il venditore richiede per liberare la casa), ma temiamo che vadano a pesare nel momento della perizia, quindi vorremmo tutelarci nel caso in cui la banca ci concedesse sì il mutuo, ma per un valore inferiore a quello che ci serve.
L'agente, che era stato disponibile su tutto, quando gli abbiamo detto che vorremmo inserire nella clausola mutuo anche l'importo, si è irrigidito e ha svicolato, dicendo che non è necessario, che la banca o lo dà o non l dà, che siamo già tutelati dalla clausola "salvo approvazione del mutuo".
Vi chiedo, è vero? Oppure potrebbe capitare che in caso di erogazione inferiore dovremmo tamponare cash di tasca nostra? Perché secondo voi l'agente non vuole inserire questa parte? A me viene solo da pensare che voglia pararsi la provvigione, ma magari mi sbaglio!

 

[PyerSilvio]

Buona sera a tutti,
Abbiamo visto un appartamento che ci piace tramite agenzia, e vorremmo fare una proposta di acquisto vincolata alla concessione del mutuo, con cui dovremmo finanziare l'80% del prezzo.
Abbiamo già fatto due chiacchiere con l'agente, che ci ha mostrato il loro modulo prestampato e spiegato a grandi linee come sarà compilato.
Consegneremmo una caparra confirmatoria alla proposta, un ulteriore anticipo sostanzioso in occasione del preliminare, e poi il resto al rogito appunto tramite mutuo.
La casa ha molti pregi per noi anche se non è nuova, dunque il venditore non garantisce che gli impianti siano a norma e inoltre c'è da adeguare la planimetria catastale che non corrisponde allo stato di fatto.
Ovviamente abbiamo tenuto conto di tutti questi aspetti formulando l'offerta (nonché dei tempi lunghi che il venditore richiede per liberare la casa), ma temiamo che vadano a pesare nel momento della perizia, quindi vorremmo tutelarci nel caso in cui la banca ci concedesse sì il mutuo, ma per un valore inferiore a quello che ci serve.
L'agente, che era stato disponibile su tutto, quando gli abbiamo detto che vorremmo inserire nella clausola mutuo anche l'importo, si è irrigidito e ha svicolato, dicendo che non è necessario, che la banca o lo dà o non l dà, che siamo già tutelati dalla clausola "salvo approvazione del mutuo".
Vi chiedo, è vero? Oppure potrebbe capitare che in caso di erogazione inferiore dovremmo tamponare cash di tasca nostra? Perché secondo voi l'agente non vuole inserire questa parte? A me viene solo da pensare che voglia pararsi la provvigione, ma magari mi sbaglio!

Concordo con l'agente.

Inutile complicare le cose quando non serve.

Addizionando sospensive ad altre sospensive.

Molto meglio sostenere la proposta con un minimo acconto.
Bastano anche solo mille euro per ottenere gli effetti necessari.

Atteso che mille o centomila, non cambierebbero la natura del contratto, che resta sospeso nei suoi effetti, assoggettato dalla clausola riferita al mutuo.

Prevedendo pero', una buona integrazione
a costituire la caparra confirmatoria, da versare solo nella sede del compromesso.

Quando l'avveramento della condizione per il mutuo si sara' gia' concretizzata non vi occorrera' alcun fronzolo.

 

[frengo78]

Grazie per la risposta, ho ancora un dubbio però: se la banca mi concede il mutuo, ma per un importo inferiore a quello che mi serve, la condizione sospensiva si realizza o no?
Se mi finanziano meno e mi tiro quindi indietro sono inadempiente?

 

[Zagonara Emanuele]

Ovviamente se la banca ti concede il mutuo, ma ti concede un importo ineferiore a quello che hai chiesto e che necessita per il saldo, la condizione sospensiva non si realizza.
Perciò o integri con soldi tuoi la differenza, oppure non puoi acquistare divenendo inadempiente e perdendo l'importo versato a titolo di caparra e dovendo pagare la provvigione all'agente (se non ancora versata).

Perciò hai due possibilità, oltre a quella di rischiare.

1) chiedi preventivamente alla banca quanto potrà concederti di mutuo, valutando sia il valore dell'immobile, sia la tua redditività.
E in questo modo dovresti essere abbastanza sicuro dell'importo che andranno a concederti.

2) fai inserire una clausola sospensiva sulla proposta che preveda che la medesima decada nel caso in cui non ti venisse concesso il mutuo che ti necessita, ovvero indicando l'importo del mutuo.

Tuttavia, farei anche aggiungere sulla proposta che nel frattempo il venditore dovrà provvedere ad adeguare la planimetria catastale.
Indipendentemente da tutto il resto, quando il perito incaricato dalla banca realizzerà che ci sono delle difformità le indicherà in perizia e quasi certamente la banca ti negherà il mutuo (a meno che non si tratti di difformità trascurabili su cui il perito sorvolerà, ma non credo sia disposto a farlo).

La planimetri va quindi adeguata prima che venga stipulato il rogito e possibilemente prima che il perito faccia il sopraluogo nell'immobile.
L'adeguamento deve perciò effettuarlo il venditore, sia perchè deve trasferirti un immobile in regola, sia perchè è l'unico ad aver titolo per incaricare un geometra e per firmare la necessaria documentazione tecnica.
Non puoi essere tu a farti carico dell'adeguamento della planimetria.

 

[Manzoni Maurizio]

una proposta ben fatta dovrà indicare la cifra di mutuo richiesta e entro quale data, oltre a un assegno a garanzia che non sia uno scherzo, es. 1000 euro, io direi 5000.

 

[frengo78]

Grazie mille!

1) chiedi preventivamente alla banca quanto potrà concederti di mutuo, valutando sia il valore dell'immobile, sia la tua redditività.
E in questo modo dovresti essere abbastanza sicuro dell'importo che andranno a concederti.

La banca l'ho già coinvolta e a livello reddituale il consulente mi ha già detto che non avrei problemi per l'importo che mi serve. L'incognita è l'immobile. Purtroppo come spesso accade, la banca non mette in piedi un'istruttoria senza una proposta di acquisto firmata, quindi non è possibile avere in anticipo la sicurezza che erogheranno il mutuo necessario.

2) fai inserire una clausola sospensiva sulla proposta che preveda che la medesima decada nel caso in cui non ti venisse concesso il mutuo che ti necessita, ovvero indicando l'importo del mutuo.

Questa soluzione è quella che ho prospettato anch'io, ma l'agente immobiliare fa resistenza e non riesco a capire il perchè.

Rischiare anche no, solo per la provvigione di agenzia sono più di 10000 euro, più 5000 di caparra... non esiste proprio

Tuttavia, farei anche aggiungere sulla proposta che nel frattempo il venditore dovrà provvedere ad adeguare la planimetria catastale.

Su questo punto non abbiamo problemi, le difformità saranno sanate dai venditori e loro ne erano consapevoli fin da quando hanno messo in vendita l'immobile, per fortuna!

 

[frengo78]

una proposta ben fatta dovrà indicare la cifra di mutuo richiesta e entro quale data, oltre a un assegno a garanzia che non sia uno scherzo, es. 1000 euro, io direi 5000.

Anch'io ero orientato a 5000 euro piuttosto che 1000. Se insisto con l'agente allora non c'è motivo per non mettere la clausola dell'importo, vero?

 

[Manzoni Maurizio]

Io inserisco sempre l'importo perchè tutela il venditore da una risposta tipo: io avevo chiesto 110.000 Euro di mutuo (per un acquisto da 95.000) ma non mi hanno concesso il mutuo.

 

[ab.qualcosa]

Vi chiedo, è vero?

No

Oppure potrebbe capitare che in caso di erogazione inferiore dovremmo tamponare cash di tasca nostra?

Si

1) chiedi preventivamente alla banca quanto potrà concederti di mutuo, valutando sia il valore dell'immobile, sia la tua redditività.

Nessuna banca che io sappia manda fuori il perito senza avere almeno una proposta in mano.
E senza il perito non possono sapere quanto è il valore dell'immobile.

Purtroppo come spesso accade, la banca non mette in piedi un'istruttoria senza una proposta di acquisto firmata, quindi non è possibile avere in anticipo la sicurezza che erogheranno il mutuo necessario.

Appunto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buona sera a tutti,
Abbiamo visto un appartamento che ci piace tramite agenzia, e vorremmo fare una proposta di acquisto vincolata alla concessione del mutuo, con cui dovremmo finanziare l'80% del prezzo.
Abbiamo già fatto due chiacchiere con l'agente, che ci ha mostrato il loro modulo prestampato e spiegato a grandi linee come sarà compilato.
Consegneremmo una caparra confirmatoria alla proposta, un ulteriore anticipo sostanzioso in occasione del preliminare, e poi il resto al rogito appunto tramite mutuo.
La casa ha molti pregi per noi anche se non è nuova, dunque il venditore non garantisce che gli impianti siano a norma e inoltre c'è da adeguare la planimetria catastale che non corrisponde allo stato di fatto.
Ovviamente abbiamo tenuto conto di tutti questi aspetti formulando l'offerta (nonché dei tempi lunghi che il venditore richiede per liberare la casa), ma temiamo che vadano a pesare nel momento della perizia, quindi vorremmo tutelarci nel caso in cui la banca ci concedesse sì il mutuo, ma per un valore inferiore a quello che ci serve.
L'agente, che era stato disponibile su tutto, quando gli abbiamo detto che vorremmo inserire nella clausola mutuo anche l'importo, si è irrigidito e ha svicolato, dicendo che non è necessario, che la banca o lo dà o non l dà, che siamo già tutelati dalla clausola "salvo approvazione del mutuo".
Vi chiedo, è vero? Oppure potrebbe capitare che in caso di erogazione inferiore dovremmo tamponare cash di tasca nostra? Perché secondo voi l'agente non vuole inserire questa parte? A me viene solo da pensare che voglia pararsi la provvigione, ma magari mi sbaglio!

Se chiedete una cifra X ma vi darebbero una cifra Y, il mutuo è rifiutato, ha ragione l'agente immobiliare.