Sondaggio: Sono realmente scesi i prezzi degli immobili?

[ingelman]

Leggendo le risposte date da altri colleghi nel forum riguardo questa discussione Io credo che bisognerebbe prendere come riferimento non tanto i prezzi delle offerte che vediamo su vari canali pubblicitari sia cartacei che non, ma bensì il prezzo reale di conclusione di una trattativa. Io Lavoro a Roma sicuramente una delle città dove i prezzi delle case sono tra i più alti d'Italia, La crisi si avverte dal numero di compravendite che si riescono ad effettuare , i tempi di compravendita si sono di molto allungati perchè resta difficile far capire ad un proprietario di un immobile che il prezzo che sta chiedendo rispecchia quello che poteva essere il mercato di due anni fa e non quello attuale. La crisi qui l'avvertiamo più in periferia di Roma dove il costo medio di un immobile di di medie dimensioni si aggira tra i 240 /300 mila euro (questo secondo me perchè girano pochi soldi tra il targhet medio delle persone e le Banche non erogano il credito), mentre le zone centrali reggono meglio il mercato in quanto destinato a clienti più facoltosi , quindi il calo dei prezzi secondo me c'è stato anche se varia rispetto la zona ( Periferia il calo tra il 10 e 15 % - zone centrali calo tra il 5% e 8%) Il Centro Storico di Roma non fa testo.
TENIAMO DURO E LAVORIAMO PER FAR CAPIRE A CHI VENDE CHE I TEMPI SONO CAMBIATI, EVITIAMO DI IPERVALUTARE UN IMMOBILE AL SOLO FINE DI PRENDERE UN INCARICO PER POI LAVORARE DOPO SUL PREZZO, questo è dannosissimo (scusate le maiuscole mi si era involontariamente inserito il blocco non volevo urlare)
saluti a tutti
Massimo Ingelman

 

[Oris]

NOn serve, anzi servirebbe, ma non serve nella realtà perchè la distorsione è sistemica.

Fino a quando gli AI saranno cani sciolti in tutto non è possibile.

Si deve arrivare a una situazione dove l'AI possa esser concorrente di altri AI pur condividendo alcune risorse, tra le quali appunto borsini e metodi di valutazione.

Io ci provai, realizzando una idea di borsino immobiliare libero nel quale tutti gli ai inserivano i valori della compravendita eseguita da loro conosciuti in modo semi anonimo (solo il server sapeva a hi rivolgersi) geo posizionandoli e catalogandoli per tipologia e caratteristiche.

Un idea assolutamente rifiutata da associazioni e colleghi, le prime per la paura della perdita di una risorsa i secondi per paura d perdere il controllo sui dati: scuse, volendo tutti gli interessi potevano essser tutelati e lo strumento era già pronto, ma non solo is è rifutata l'idea, ma non si sono create alternative.

Oggi cominciate a avvertire il probelma della scelta di non trasparenza.

Continuiamo così.

Molti ancora oggi vanno "a occhio" e sono più che convinti che sia giusto così.

Molti (nei quali rientro anche io) fanno stime basate sullo storico e sulla ricerca tra i colleghi, ma anche questa è pocco efficiente, anch ese più precisa della prima e più "ricostruibile e motivabile".

Poi ci son i sistemi IVS, che conosco il giusto ma che con l'idea di Aestima non mi convincevano molto... approfondirò.

Ma se qualsiasi sistema si inventi non viene condiviso come risorsa è palese ch ele distorsioni saranno sempre troppo "larghe" come forbice.

Inoltre, la mancana di valorizzazione della trattativa è il vero male del mercato: la trattativa è l'unica garanzia di avere un mercato equo non COMANDABILE direttamente dagli operatori.

Vsalorizzare la trattativa significa inoltre, nel tempo, creare una cultura attinente alla realtà anche nel consumatore, che finirà di vedere il prezzo come quello normale di un qualsiasi altro prodotto e comincerà a ragionare in altri termini, cosa che cancellerà il pericolosissimo fenomeno che sta perpretandosi: l'ai viene visto come un VASSALLo del venditore, se a voi piace questa visione, vi preherei di abbandonare le vesti di mediatori e dichiararvi venfditori, lavorando magari con mandati così nessuno vi rompe

 

[andrea boschini]

...in pieno

 

[Carlo Garbuio]

Oris,
ma perchè non frequenti un corso IVS, se non lo hai già fatto?
Al 99% mi sembra tu abbia le conoscenze per farlo in scioltezza, hai già in te il "seme" degli IVS ...
verificherai così come quello che tu hai appena dichiarato sia realmente condiviso fra i corsisti rappresentati da tutti i professionisti della filiera immobiliare.
Le opportunità sono moltissime, fra le altre anche poter realmente realizzare il tuo progetto che, guarda caso, coincide con i progetti di e-valuations.
A presto

 

[Oris]

Te l'ho già detto perchè in conversazione privata: te la porto qui.

Mi interessa molto la questione, anche se vedo il costo e l'impegno assolutamente proibitive per adesso (800 euro più 5 notti di pernottamento e 5 giorni persi di lavoro... troppo).

Appena la cosa assumerà una dimensione sistemica da poter fare il corso a coti e impegni accettabili mi ci fiondo. :grin:

Unica pecca: io uso mac e odio i programmi legati a winzozz.

 

[Carlo Garbuio]

Capisco e concordo con te, anch'io ero nella stessa condizione e avevo i tuoi stessi dubbi e a Novembre mi si sono presentate 2 opportunità:
Corso solo teorico a 15 km da casa (380€ a Conegliano) o
corso + software (240€ finanziati sa regione veneto) a Padova) e, avendo già il software ho optato per la soluzione più comoda a casa.
A Conegliano ha partecipato un dipendente di un ente pubblico di Pistoia e molti altri professionisti provenienti da tutta Italia.
C'è un altro di Pistoia interessato, di cui non ricordo il nome, e ti propongo questa soluzione visto che e-valuations è presente ed opera in tutta Italia:

Fatti promotore di una
Giornata di Studio sugli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare tipo questa,
l'ideale sarebbe fosse organizzata presso una scuola ad esempio di geometri, un ente pubblico terzo, rinomato/riconosciuto localmente. Da questa giornata introduttiva si cominciano a raccogliere adesioni al corso e se si raggiunge il numero di partecipanti desiderato si parte. Si sta prima a farlo che a spiegarlo, credimi. In e-valuations c'è molta disponibilità e, come ti dicevo, sono presenti in tutta Italia quindi nessun problema, anzi. Se vuoi comunque la giornata può essere anche organizzata da un gruppo di geometri, di Agenti Immobiliari, di Architetti ... l'importante è che si possa raggiungere un buon numero di partecipanti. Se questi poi voglio fare il corso perchè hanno già partecipato ad altre giornate di studio in giro per l'Italia meglio ancora.
Io sono disponibile a valutare tutte le soluzioni, quindi ... attendo tue indicazioni ed anche di altri utenti del forum.
Dimenticavo ... in e-valuations sono state costituite le commissioni nazionali di valutatori immobiliari indipendenti e siamo alla ricerca di AI disponibili a proporre iniziative utili e vantaggiose per tutti i colleghi. Per gli AI è stata creata la Commissione Real Estate quindi chi è interessato può chiedere di aderire ... massima disponibilità con tutti
Ciao

 

[Oris]

Capisco e concordo con te, anch'io ero nella stessa condizione e avevo i tuoi stessi dubbi e a Novembre mi si sono presentate 2 opportunità:
Corso solo teorico a 15 km da casa (380€ a Conegliano) o
corso + software (240€ finanziati sa regione veneto) a Padova) e, avendo già il software ho optato per la soluzione più comoda a casa.
A Conegliano ha partecipato un dipendente di un ente pubblico di Pistoia e molti altri professionisti provenienti da tutta Italia.
C'è un altro di Pistoia interessato, di cui non ricordo il nome, e ti propongo questa soluzione visto che e-valuations è presente ed opera in tutta Italia:

Fatti promotore di una
Giornata di Studio sugli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare tipo questa,
l'ideale sarebbe fosse organizzata presso una scuola ad esempio di geometri, un ente pubblico terzo, rinomato/riconosciuto localmente. Da questa giornata introduttiva si cominciano a raccogliere adesioni al corso e se si raggiunge il numero di partecipanti desiderato si parte. Si sta prima a farlo che a spiegarlo, credimi. In e-valuations c'è molta disponibilità e, come ti dicevo, sono presenti in tutta Italia quindi nessun problema, anzi. Se vuoi comunque la giornata può essere anche organizzata da un gruppo di geometri, di Agenti Immobiliari, di Architetti ... l'importante è che si possa raggiungere un buon numero di partecipanti. Se questi poi voglio fare il corso perchè hanno già partecipato ad altre giornate di studio in giro per l'Italia meglio ancora.
Io sono disponibile a valutare tutte le soluzioni, quindi ... attendo tue indicazioni ed anche di altri utenti del forum.
Dimenticavo ... in e-valuations sono state costituite le commissioni nazionali di valutatori immobiliari indipendenti e siamo alla ricerca di AI disponibili a proporre iniziative utili e vantaggiose per tutti i colleghi. Per gli AI è stata creata la Commissione Real Estate quindi chi è interessato può chiedere di aderire ... massima disponibilità con tutti
Ciao

Ok farò anch equesta

Tanto ne fo poche...

Vediamo cosa si può fare, appena ho un secondo ti contatto, adesso devo finire di coddare uno script per la creazione di un file xml per un portale, alle 14 ho una acquisizione, poi trattativa per un affitto, controllare gli appuntamenti che ho fissato agli altri, riunirmi con ua persona che a Lucca ha inventato un sistema di condivisione opposto a quello che ho messo su io, per imparare qualcosa , controllare una cosina per la FIAIP...

stianto.

 

[LucaPontellini]

Chi decide qual'è il giusto prezzo ?
Si dice ( giustamente ) che il mercato immobiliare soffre per poca trasparenza ed acecsso alle informazioni, e questo fa si che i prezzi siano distorti.
Se poi andiamo a vedere i mercati "BEN REGOLAMENTATI" scopriamo che le società di rating non ne azzeccano una, anzi sono responsabili dei disastri finanziari, anzi sono colluse con le società di cui fanno valutazioni e da cui sono pagate (conflitto d'interessi ????? nooooooo ).
Perchè i consulenti se la Fiat è a 10 mi dicono di comprare, e dopo 3 mesi a 7 mi dicono di vendere ?
Perchè sono pagati sul numero di transazioni, non sull'utile che mi fanno guadagnare ( opsss come gli AI ??? )
Però loro stanno nei salotti buoni, e guai a dire male.
E allora chi li stabilisce i prezzi ???????

IL MERCATO

Vaglielo a dire a uno che si è messo in testa di cambiare casa,
che vendendo la sua prende meno di quello che l'ha pagata !
Lui ti risponde: ma io resto qui, chi me lo fa fare di vendere oggi ????
Aspetto.
Ecco perchè i prezzi nel mercato immobiliare sono meno elastici che nel mercato finanziario.
Perchè se si perdono centinaia di migliaia di euro in Parmalat, Argentine, Lehmann ecc... va tutto bene, perchè è stata la SACRA BANCA ad intermediare ( vedi un po' )...
ma se l'AI ti dice che devi calare 10.000 euro apriti cielo
ma come ? quando ho acquistato mi avevi detto che era un affare, un investimento sicuro !

In conclusione, chi ha necessità di vendere cala, e anche di molto.
Chi non ha necessità non cala.
E la media è quella di Trilussa,
io me magno du polli, tu nessuno,
ma stiamo entrambi con la pancia piena.

 

[Carlo Garbuio]

Chi decide qual'è il giusto prezzo ?

D'accordo in pieno!
Hai mai pensato di approfondire le valutazioni immobiliari con gli standard internazionali di valutazione IVS?
Troveresti molte risposte a tutte le tue domande ... provare per credere

 

[Antonello]

Questa notizia "sballa" i calcoli sin ora riportati.