Questioni edilizia convenzionata

[Sakec]

Salve,

per l'acquisto di un immobile ho accordato e registrato il contratto preliminare con la parte venditrice, solo ora però mi accorgo che non è stato inserito nessun riferimento riguardo il diritto di superficie gravante sull'abitazione, il preliminare è sempre valido?

Inoltre vorrei chiedervi:
- se non indicato nell'atto la convenzione tra la cooperativa e il comune che durata ha?
- riscattando il diritto di superficie vengono meno tutti i vincoli di vendita o quello del prezzo massimo rimane?

Grazie in anticipo.

 

[n3m3six78]

il preliminare è sempre valido , il diritto di superficie e la convenzione sul prezzo massimo di vendita al mq sono 2 cose distinte . se paghi e cancelli una , l'altra rimane valida. il prezzo massimo imposto dura tot anni , di solito 30 dalla costruzione ma bisognerebbe leggere la convenzione , il diritto di superficie va riscattato o dura per sempre . quando il notaio fara' la relazione notarile andrà a cercarsi le convenzioni e ti dirà la loro durata.
ps piu' tardi riscatterai il diritto di superficie e piu' alto sarà il prezzo dovuto , per avere le idee chiare devi leggerti bene le convenzioni sull'immobile che stai per comprare. per farti un esempio , nell'immobile dove abito il diritto di superficie è stato riscattato poco dopo l'acquisto del primo proprietario per 3000 euro , adesso dopo 11 anni sarebbe costato quasi 8000

 

[Sakec]

Riguardo l'alienazione dell'immobile la convenzione dice:
- Nessun tipo di alienazione possibile per i primi 10 anni dall'assegnazione.
- Passati i 10 anni l'alienazione diventa possibile ma solo a soggetti aventi requisiti precisi.¹
- Dopo 20 anni "il proprietario può trasferire la proprietà a chiunque o costruire su di essa un diritto reale di godimento".²

La determinazione del prezzo di vendita viene invece stabilito nell'articolo successivo, non è chiaro quindi quale durata abbia.
Il calcolo del prezzo viene descritto in questo modo: il prezzo di prima assegnazione + percentuale di incremento istat per fabbricati residenziali e meno di un deprezzamento percentuale in base all'età dell'immobile, in questo caso 0,5%.

Non trovo quindi nessun riferimento al possibile riscatto del diritto di superficie e nemmeno scadenze riguardo la convenzione stessa.

¹. I requisiti sono quelli di cittadinanza, residenza, prima casa, reddito massimo per l'accesso ai mutui agevolati come stabilito dagli articoli 20 e 21 dalla legge 5/8/1978 n.457 e successive modifiche.
². Qui si sottointende che il diritto di superficie non sia un diritto reale di godimento, cosa invece falsa in data odierna. In passato era considerato un diritto minore?

piu' tardi riscatterai il diritto di superficie e piu' alto sarà il prezzo dovuto

Di questo nessuno mi aveva informato, è valido anche senza riferimento relativo nella convenzione?

 

[francesca63]

solo ora però mi accorgo che non è stato inserito nessun riferimento riguardo il diritto di superficie gravante sull'abitazione

Cosa hai promesso di acquistare ?
un appartamento in pena proprietà, o un appartamento in diritto di superficie ?

 

[Sakec]

Cosa hai promesso di acquistare ?
un appartamento in pena proprietà, o un appartamento in diritto di superficie ?

Un immobile in diritto di superficie, ma 'ufficialmente' sul contratto preliminare non viene specificato, per questo chiedevo se fosse comunque valido.

 

[n3m3six78]

È valido anche senza riferimento relativo nella convenzione?

si se c'è un diritto di superficie c'è per forza una convenzione di riferimento dovrai cercarla nei precedenti atti di compravendita. La proposta di acquisto è comunque valida anche se non c'è riferimento alla piena proprietà,, se c'è un'agenzia di mezzo, ha lavorato con i piedi e oramai puoi solo andare avanti se non vuoi perdere la caparra e pagare le provvigioni

 

[Sakec]

si se c'è un diritto di superficie c'è per forza una convenzione di riferimento dovrai cercarla nei precedenti atti di compravendita.

La convenzione c'è e l'ho letta, ma di riscatto non ne parla proprio.
Riguardo i quesiti del precedente post sai dirmi qualcosa?

 

[Bagudi]

Nel preliminare deve essere specificato che c'è un diritto di superficie e cosa si riserva di fare la proprietà.

Manda una raccomandata AR alla proprietà e all'agenzia, richiedendo ufficialmente una integrazione al preliminare in merito e che chiariscano cosa devono fare per liberare l'immobile dal diritto di superficie.

Ogni convenzione è diversa, per cui bisogna leggerla.

Il diritto di superficie dura 99 anni rinnovabili per altri 99.

La possibilità di riscatto viene definita dai Comuni con apposita delibera, quindi non la troverai nella convenzione.

Se non riscattano l'area dvono vendere l'immobile al prezzo definito dalla convenzione.

Rivolgiti al notaio che hai scelto e fatti seguire.

 

[francesca63]

Un immobile in diritto di superficie, ma 'ufficialmente' sul contratto preliminare non viene specificato, per questo chiedevo se fosse comunque valido.

Non esiste "ufficialmente" o non "ufficialmente".
Esiste quello che c'è scritto sul contratto preliminare; se ti sei obbligato a comprare un immobile in piena proprietà, quello ti devono vendere , per non essere inadempienti.
E se l'immobile è in diritto di superficie, e non è scritto da nessuna parte, mi pare che dobbiate risolvere il problema prima possibile.

Manca la necessaria chiarezza, in un settore conflittuale e complesso.

Dopo 20 anni "il proprietario può trasferire la proprietà a chiunque o costruire su di essa un diritto reale di godimento".²

Qui si sottointende che il diritto di superficie non sia un diritto reale di godimento,

No, niente di tutto ciò.
Si dice chiaramente che dopo 20 anni il proprietario può vendere anche a persone prive dei requisiti richiesti al punto 1 per vendere entro i 10 anni, e oltre a vendere a chiunque può anche costituire a favore di chiunque un diritto di godimento , cioè usufrutto o abitazione.

 

[Sakec]

Manda una raccomandata AR alla proprietà e all'agenzia, richiedendo ufficialmente una integrazione al preliminare in merito e che chiariscano cosa devono fare per liberare l'immobile dal diritto di superficie.

È quindi abbastanza la sola integrazione indicando il tipo di godimento a carico dei venditori o i venditori sono obbligati a riscattare prima di vendere?

La possibilità di riscatto viene definita dai Comuni con apposita delibera, quindi non la troverai nella convenzione.

Ok, ma nel caso non fosse indicato la convenzione ha durata illimitata?
Inoltre, mi confermi anche tu la relazione tra tempo trascorso e costo di riscatto?

Si dice chiaramente che dopo 20 anni il proprietario può vendere [...]

Ok grazie.