Caparra confirmatoria o caparra penitenziale: quale tutela maggiormente?

[acquirente]

Al compromesso, che come dice il collega è un contratto ad effetti obbligatori, passa una cifra molto consistente e le parti sanno diu firmare un contratto vero e proprio; a quel punto i ripensamenti sono minimi mentre fra proposta e compromesso ci possono essere maggiori problemi ed è assurdo (parere mio) stipulare un contratto così vincolante con 10.000 € a fronte di un valore complessivo di centinaia di migliaia; inoltre in sede di proposta mancano molte verifiche importantissime per il contratto.
Per quanto riguarda i ripensamenti basta che si versi a titolo di caparra una somma pari a quella ricevuta (possibilmente tolte le provvigioni) e nel peggiore dei casi si va pari avendo solo perso tempo.
Come ti ripeto se viene a mancare la volontà non c'è contratto o minaccia di azione legale che tenga, se non voglio più comprare non compro, perdendo i soldi.

e' qui il nocciolo della questione. sono d'accordo con te quando dici che se uno non vuole o non puo' piu' pagare
il saldo al rogito non c'e' minaccia legale che tenga.
uno si ritira e stop perdendo i soldi.
il problema grosso e'.....................se poi la parte adempiente ti cita in tribunale per i danni, e' proprio un bel guaio.
qualcuno, sa dirmi se molti di questi casi finiscono in tribunale o se invece la maggioranza si accontenta della caparra e basta?
grazie.

 

[realessandro]

Dipende dalla filosofia di pensiero.

La caparra penitenziale, laddove indicata come corrispettivo del recesso, consente alla parte inadempiente di uscire dalla proposta senza danni eccessivi e soprattutto senza la possibilità di andare in causa per la parte che avrebbe adempiuto.

La caparra CONFIRMATORIA comporta la possibilità di andare in causa e quindi a mio parere vincola troppo le parti a fronte di un impegno economico irrisorio.

Questo naturalmente vale per la proposta, al preliminare uso la confirmatoria.

 

[Roby]

Quando le trattative prendono una brutta piega c'è poco da fare, o prevale il buon senso, o se la giocano gli avvocati, e se sono seri si transa subito, altrimente tutto bloccato per anni.

 

[acquirente]

Quando le trattative prendono una brutta piega c'è poco da fare, o prevale il buon senso, o se la giocano gli avvocati, e se sono seri si transa subito, altrimente tutto bloccato per anni.

finalmente una risposta vera.
proprio come immaginavo, purtroppo.

 

[Oris]

E sapendo questo, ci sono colleghi che fanno firmare propostemaggichediventocompromesso con 5 k, legando due famiglie fino a fine causa, specialemtne danneggiando il proprietario che si trova una casa bloccata con due soldi che non gli bastano nemmeno per pagare la provvigione (che magari ha già versato, ma che comunque DEVE pagare in questo caso) e anch el'acquirente si trovsa con una spada di damocle che gli impedisce di rompere il rapporto (in attesa di sapere se ci sarà o meno magari una esecuzione in forma specifica) e quindi di pensare a comprare altri immobili... interessante.


Non sarebbe meglio porre penali ch epossano rompere il rapporto in modo equo all'impegno preso?

NO?

Forse perchè con un percorso così virtuoso si perde il diritto alla provvigione?

Tristezza.

 

[acquirente]

E sapendo questo, ci sono colleghi che fanno firmare propostemaggichediventocompromesso con 5 k, legando due famiglie fino a fine causa, specialemtne danneggiando il proprietario che si trova una casa bloccata con due soldi che non gli bastano nemmeno per pagare la provvigione (che magari ha già versato, ma che comunque DEVE pagare in questo caso) e anch el'acquirente si trovsa con una spada di damocle che gli impedisce di rompere il rapporto (in attesa di sapere se ci sarà o meno magari una esecuzione in forma specifica) e quindi di pensare a comprare altri immobili... interessante.


Non sarebbe meglio porre penali ch epossano rompere il rapporto in modo equo all'impegno preso?

NO?

Forse perchè con un percorso così virtuoso si perde il diritto alla provvigione?

Tristezza.

e' un rischio comprare casa, un vero e proprio rischio. E' vero all'Agenti Immobiliari interessa solo la propria provvigione e di tutti i guai a cui possono andare incontro acquirente e venditore se ne frega, in genere.
Se l'acquirente si ritira, l'Agenti Immobiliari ha diritto alla provvigione anche da parte del venditore che non ha nessuna colpa.
questa cosa fa proprio discutere.
Una alternativa a tutto questo............. vendere casa propria, ritirare il saldo al rogito, versarlo in banca, andare in affitto per un anno e solo dopo comperare casa nuova. con caparra confirmatoria naturalmente
tra il compromesso ed il rogito di vendita del proprio appartamento andare a visitare parecchie case fino a trovare la casa da comprare ma fermarla solo dopo il rogito di vendita.
credo che si sia piu' tranquilli, i soldi ci sono, il tempo pure e la tranquillita' e' maggiore.
voi che ne pensate????

 

[enrikon]

Enricon
Se una delle parti non vuole o non può più comprare non c'è vincolo che tenga e caparra che si voglia che lo può obbligare.

Stai scherzando vero?
Innanzitutto La caparra confirmatoria vincola ENTRAMBE le parti ad adempiere, e NON solamente l'acquirente. E voglio proprio vedere un venditore che ha accettato una caparra confirmatoria e poi gli capita un'offerta migliore: secondo te cosa fa? Te lo dico io, si attacca! E se l'acquirente gli impone di adempiere non c'è niente da fare. E voglio anche vedere se c'è qualcuno che si imbarca in una bega legale avendo la matematica certezza di perderla già in partenza. Ragazzi non scherziamo.
Diverso può essere il caso se la parte inadempiente fosse l'acquirente. Mentre se è ovvio che una persona che si trovasse impossibilitata (ma veramente impossibilitata) a comprare è difficile che ciò gli venga imposto, non è altrettanto vero se questi semplicemente ci avesse ripensato.
Comprare casa non è come comprare un paio di scarpe. Si suppone che chi lo faccia sia persona adulta e pienamente consapevole di cosa sta facendo (e in tanti anni di attività non mi è mai capitato un cliente che dopo una proposta mi venisse fuori a dire: "ah ma io non sapevo, ...non credevo...".
Aggiungo anche che sono abbastanza stufo delle illazioni di qualche collega che suppone che dietro una caparra confirmatoria ci sia necessariamente sempre l'interesse dell'agenzia a maturare la provvigione. Io ho SEMPRE fatto firmare caparre confirmatorie (adesso non più perchè sono nulle) in cui si specificava che la provvigione sarebbe stata pagata al compromesso.
Quindi queste frecciatine non mi toccano.

 

[Oris]

NOn sono illazzioni sono cose che ti posso motivare tranqillamente

Se vuoi posso cominciare, e magari tu mi giustifichi l'uso della confirmatoria, cominciamo?

Ma guarda, io ho già ampiamente motivato il perchè NON ACCETTEREI MAI UNA CONFIMRATORIA DI 5K euro.

Poi ognuno ha la sua sensibilità e la sua coscienza.

 

[enrikon]

NOn sono illazzioni sono cose che ti posso motivare tranqillamente
......

Ma che ci siano agenzie che pensano solo a quello cash:) ci mancherebbe altro. Anzi, saranno pure la maggioranza. Mi infastidisce invece l'equazione "confirmatoria = agenzia furba".

 

[Oris]

L'equazione che propongo è: confirmatoria ridicola su proposta = poca attenzione per ciò che potrebbe succedere ai clienti rispetto all'impegno che hanno preso in quella fase (una mera accettazione di proposta) e rispetto alla poca consapevolezza che spesso, troppo, troppo troppo spesso, è insufficiente per valutare bene tutti i risvolti della trattativa rispetto all'accordo e alle motivazioni dello stesso.

IN soldoni: metti 5k e fermi un immobile di 200mila euro ROVINANDO potenzialmente quel venditore che si vedesse bloccare la vendita in forsa di un disaccordo nato dopo l'accettazione, pagata l'agenzia non gli restano mnemmeno i soldi per fa rmandare la lettera all'avvocato.

Altra cosa è firmare un bel compromesso dopo che il proprio tencico ha fatto i dovuti controlli, versare una caparra bella soda, e nell'interregno avere un obbligo ben definito, una penale, per tutelare la reciproca buona fede, che ci permetta di uscire da una situazione che si venissea creare nella fase pre-obbligo (dopo l'accettazione, prima del compromesso) senza danno sproporzionato all'impegno e alal fase della trattativa.

Ci sono mille casistiche nelle quali la trattativa, in presenza di un obbligo già ACCESO nel momento in cui le cose non sono ben definite (e non tirate fuori i miseri controlli che si fanno tutti alle acquisizioni, che ho le statistiche dell'utilizzo del sister in federazione) può DEGENERARe in qualcosa che non è piacevole.