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  1. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Una piccola delucidazione pratica:

    caparra confirmatoria: si può tenere la caparra oppure richiedere il doppio e in più si può chiedere l'adempimento del contratto (nel caso fossi l'acquirente, quindi la parte debole*) e in più si può chiedere un ulteriore risarcimento danni

    caparra penitenziale: viene persa la somma versata come caparra e non si possono chiedere ulteriori danni

    La clausola penale invece cosa è? Dove viene inserita normalmente?


    *ce lo ha spiegato l'avvocato che teneva il corso da mediatore
     
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  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    alberto,
    secondo me ci dovresti dare tu lezioni a Noi vecchi ai :^^: :applauso: :ok:
     
  3. Oris

    Oris Ospite

    ehm... secondo l'avvocato la parte "forte" non potrebbe richiedere l'esecuzione in forma specifica?

    POI:

    ma chi l'ha detto che l'acquirente è debole? versa un importo ridicolo è ha messo già lo zampino su un bene di un valore molto più grande... :occhi_al_cielo:

    Ok Ok, lascio perdere.

    SOlo odio il diritto approssimato.

    Secondo me comunque quanto dici non è correttissimo.
     
  4. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Beh, l'avvocato che teneva il corso ha 60 anni e ci ha riferito che un giudice non chiederebbe mai l'esecuzione del contratto se l'acquirente non ha i soldi mentre invece se il venditore non vuole più vendere casa, in questo caso lo potrebbe fare e capito che lo fa.

    Ma la mia domanda è: cosa è la clausola penale?
     
  5. Oris

    Oris Ospite

    Il giudice non chiede ;) Se non ha i soldi, ci si rifà sui beni fin quando è aggredibile, a mio parere, se ha beni immobiliari ecc.. se è nulla tenente, difficile che potesse comprare comunque...

    per la clausola penale Clausola penale - Wikipedia

    Aggiunto dopo 56 minuti :

    Che poi è quella ch eaggiungo io nella proposta pre-contrattuale, la penitenziale diventa corrispettivo del recesso, sottoscritto e accettato dall e parti.

    La penale invece è quanto colui che si ritira senza motivo dalla trattativa, mi paga a titolo di risarcimento, accettato e sottoscritto.

    La penale è anche quella che inserisci nei contratti in esclusiva, ad esempio, se in caso di proposta conforme il proprietario si rifiuta di accettare, per esempio.
     
  6. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quindi la clausola penale è la clausola "madre" dove discendono le 2 clausole sopracitate oppure è un'altra ancora?

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    quindi sono 3 caparre distinte?

    cosa cambia sostanzialmente dalla penale alla penitenziale?:shock:
     
  7. Oris

    Oris Ospite

    La caparra è una cifra, al di fuori del prezzo, posta a "garanzia" di un adempimento.

    La penale è la somma ch esi paga per l'inadempimento . ;)

    La penale è una cosa a se, l acaparra penitenziale ha una rticolo del CC che la descrive.. ;)

    Fai un pochino di ricerca, vdrai che lo assimili meglio il concetto.
     
  8. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quindi uno potrebbe inserire sia la caparra confirmatoria sia la clausola penale?

    In questo caso l'agente prenderebbe quante mediazioni?

    3?
    una da parte del venditore
    una da parte dell'acquirente che non adempie al contratto accettato
    una dalla penale?
     
  9. Oris

    Oris Ospite

    Non credo, ossia, non so se non si possa in diritto ma non avrebbe molto senso sullo stesso contratto.. :D sarebbe.. ridondante... almeno se riferita all'oggetto principale del contratto..

    inoltre c'è il principio di non cumulabilità delle prestazioni... (se ti pago la penale sono a posto, cosa vuoi anch el'adempimento?).

    Volendo potresti però mettere una penale o una caparra penitenziale, che lega in se le funzioni di caparra e di penale, ma ch eper avere questa funzione ben definita deve esser accettata espressamente come corrispettivo del recesso, altirmenti lascia spazio ad altre... manovre.

    IN soldoni, non entriamo troppo nel tecnico che anche io mi fermo qui come "compretenze"...

    Le caparre sono una cosa, le usi per dare forza a un impegno.

    Le penali sono un altra, le usi per prevedere/definire e limitare nel contempo, il corrispettivo di un danno che ti venisse fatto in coseguenza di un particoalre inadempimento.
     
    A allberto piace questo elemento.
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per farti un esempio pratico, la clausola penale io la inserisco nei contratti di affitto d'azienda o nei contratti ad uso diverso da quello di abitazione (ufficio, negozio, capannone, ecc.) e te la riporto:
    "Art. 8) Clausola penale. A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte e per i danni conseguenti ad eventuali inadempienze, ivi compresa l’anticipata risoluzione del contratto di locazione da parte del conduttore, la Signora XXX verserà alla Società YYYYY la somma di €. (euro/00)."

    Se il conduttore recede dal contratto anzitempo, la clausola penale prevede la perdita della somma versata a garanzia.
     
  11. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Perfetto, ti ringrazio per la delucidazione.

    Ora ho capito qualcosa in più, ti riporto contestualmente quello che il libro agente immobiliare edito da Simone scrive:

    simile alla caparra penitenziale è la clausola penale, ossia una somma stabilita fin dall'inizio dalla parti contrenti e che dovrà essre consegnata dalla parte inadempente all'altra parte, a titolo di penale o di risarcimento.


    Mi aspettavo qualche esempio pratico, qualche consiglio; alla fine il nostro lavoro verterà molto su queste cose e sapere tutelarsi penso sia il minimo.
     
  12. Oris

    Oris Ospite

    Se ti aspetti consigli pratici al corso... ;)

    inoltre la definizione è fallace, e si pò dire corretta solo in ambiti specifici 8cioè un rapporto sinallagmatico).

    Se pensi al rapporto mediatore cliente affae invece, la penale come è descritt ali non torna, infatti il mediatore non verserà ami nessuna penale, ma al riscuoterà da quella parte ceh dovesse, con il suo comportamento, far saltere l'affare senza giusta causa.

    La penale è al di fuori di tutto, ok?

    Potresti usarla anch enei contrarri di compravendita, ma si preferisce la 1385 e 1386 del CC (confirmatoria e penitenzaile).
     
  13. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ti faccio un'altra domanda che non trova risposta palese nei libri:

    se uno compera un negozio C/1 e se lo intesta come privato, deve pagare il 20% di i.v.a.?

    è la categoria "C" che determina il 20%?

    se sono uscito fuori topic, apro un'altra discussione...
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se per quante mediazioni intendi quante provvigioni non ti seguiamo più.
    Il mediatore prenderà le provvigioni da entrambi le parti. Punto.
    Che c'entra la penale?
    La penale sarà pagata dalla parte inadempiente alla parte, diciamo così, più diligente.
    Ma la parte più diligente niente dovrà al mediatore sulla somma incassata a titolo di penale.
    E poi ricordati che le caparre sono solamente due: penitenziale e confirmatoria.
    La clausola penale te l'abbiamo spiegata con il nostro linguaggio di mediatori.

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Ti faccio un'altra domanda che non trova risposta palese nei libri:

    Se il privato acquista da impresa costruttrice paga il 20% di I.V.A.
    Se il privato acquista da un privato paga l'imposta di registro al 10% (7+2+1).
     
  15. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Dicevo 3 perché non trovando spiegazioni esaudienti nei libri, uno può anche interpretare che la clausola penale si possa anche mettere a favore del mediatore. Tutto qui.
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma la puoi anche mettere a favore del mediatore.
    L'esempio classico può essere quando la proprietà non accetta una proposta conforme all'incarico.
    Si stabilisce una clausola penale che consiste nel pagamento di una cifra tot a titolo di danno a favore del mediatore.
    Ti aggiungo anche, ma l'avrai sicuramente studiato, che detta cifra non può essere pari o superiore alla provvigione (clausole vessatorie).
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuro che non sia il 10%?

    Sono i soggetti che determinano le aliquote, non le categorie...
     
  18. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se è una società costrutrice o immobiliare l'IVA è al 10%
    se è una società che non commercializza immobili , quindi vende un bene strumentale, l'IVA è al 20%
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Giusta osservazione.
     
  20. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    :ok::ok::ok:
     

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